成都万科的项目定位

西南财经大学天府学院2011届本科毕业论文论文题目：成都万科的项目定位学生姓名：陈清华所在学院：西南财经大学天府学院专业：市场营销学号：40703106指导教师：李剑虹2011年3月西南财经大学天府学院成都万科的项目定位1西南财经大学天府学院本科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。本毕业论文（设计）成果归西南财经大学所有。特此声明!毕业论文作者签名：作者专业：市场营销作者学号：40703106____年____月____日西南财经大学天府学院成都万科的项目定位2西南财经大学本科学生毕业论文开题报告表论文名称成都万科的项目定位论文来源自选题目论文类型应用研究导师李剑虹学生姓名陈清华学号40703106专业市场营销一、调研资料的准备：《市场营销原理》PhilipKotler著清华大学出版社2005年9月《房地产开发经营》李燕华著清华大学出版社2008年5月《地产一流名企盈利模式》易居中国著天津大学出版社2009年1月《批评万科——中国房地产发展反思》蔡鸿岩著中国发展出版社2009年3月二、设计目的：万科地产集团一直以来专注于住宅物业并一度被奉为是楼盘标杆，领跑行业。万科自1999年开始在成都这片土地上开发，在只做居住物业的理念下，打造了数个高品质楼盘。但在经济浪潮席卷之下，面对市场需求结构的变化，万科单一的项目定位还能走多远？未来的万科是否需要新的项目定位？本论文将通过宏观与微观的双视角，运用市场营销及市场调研的相关知识来分析万科单一项目的优劣势，并找到成都万科未来的项目定位。三、设计思路：（一）、成都万科地产的背景；（二）、成都万科项目现状；（三）、成都房地产市场未来的项目定位趋势；（四）、成都万科未来的项目定位。四、任务完成阶段内容及时间安排：2010年10月31日：开题报告定版11月26日：文献综述定版本12月31日：论文粗纲定稿2011年01月15日：完成论文初稿02月28日：完成论文终稿（设计成果），并且打印成册，上交论文准备答辩。五、完成论文的条件因素：（一）、市场营销、房地产开发、营销调研、广告学及相关知识的储备；（二）、具备一定的材料分析及资料搜索能力；（三）、目前在房地产相关行业实习，对该行业有较深的接触和了解；（四）、丰富的网络及图书资源；（五）、导师认真负责的指导。指导教师签名：日期：论文（设计）类型：A—理论研究；B—应用研究；C—软件设计等；西南财经大学天府学院成都万科的项目定位3摘要近年来，房地产市场异常火爆，甚至出现了泡沫。居住物业作为房地产开发物业中的大头，一直以来是开发商的资本聚集点。政策频频出台控制房价过快上涨，住宅物业首当其冲，受政策影响很大，几乎所有的政策矛头都是指向的住宅物业。像目前的限购令、房产税、银行准备金率的调整等。万科是一个标榜只做住宅的行业领跑者。但随着行业不断向前发展，关于开发商项目集中化战略也面临着巨大的挑战。地产业目前的项目定位主要是依据客户定位，这样有相当大的局限性。在未来，综合考量项目定位，是企业能够长久不衰的法宝。论文通过对房地产环境的宏观分析以及结合项目定位的理论知识来解读万科地产在成都的项目定位，为万科地产更精准的项目定位提出建议。关键词：项目定位住宅物业万科地产西南财经大学天府学院成都万科的项目定位4AbstractInrecentyears,therealestatemarketextremelystrong,andevenabubble.Asarealestatedevelopmentpropertyresidentialpropertyinthebulk,haslongbeenarallyingpointforthedeveloper'scapital.Policycontrolhousingpricesfrequentlyintroduced,residentialpropertybearingthebruntofmuchaffectedbythepolicy,thepolicydirectedalmostallpointstotheresidentialproperties.Likethecurrentrestrictionorder,propertytaxes,thebankreserveratioadjustment.Vankeisaresidentialonlyadvertisedtheindustryleader.Butwiththecontinuousdevelopmentoftheindustry,onthedecentralizationstrategy,theprojectdevelopersarealsofacingenormouschallenges.Realestateprojectiscurrentlytargetingmainlybasedoncustomerorientation,sothatthereisconsiderablelimitations.Inthefuture,comprehensiveconsiderationoftheprojectlocation,theenterprisecanlongenduringmagic.Paperthroughthemacro-analysisoftherealestateenvironmentandthecombinationoftheoreticalknowledgeoftheprojectlocationtointerprettheprojectinChengduVankePropertylocation,asVankeprojectstargetingmoreaccuraterecommendations.Keywords:ProjecttargetingTheresidentialpropertyVanke西南财经大学天府学院成都万科的项目定位5目录摘要.............................................................................3一、成都房地产现状...............................................................6（一）、房地产业的环境........................................................61、工业..................................................................62、投资..................................................................63、消费..................................................................64、金融..................................................................8（二）、成都房地产...........................................................81、工业..................................................................82、投资..................................................................83、消费..................................................................94、金融..................................................................95、居民收入...............................................................96、成都市全年商品房宏观市场情况..........................................9（1）、全市商品房供求总量大幅增长.........................................9（2）、全市商品房市场供求关系得到缓解....................................10（3）、五城区商品房分物业类型供求情况变化................................10二、成都万科地产................................................................12三、成都万科的项目定位...........................................................13（一）、房地产项目定位的概念.................................................131、万科·金润华府的产品定位..............................................142、万科·金润华府的客户定位..............................................153、万科·金润华府的形象定位..............................................164、万科·金润华府项目定位概括............................................175、万科·金润华府项目定位分析............................................17（三）、成都万科竞争对手的项目定位...........................................181、合景泰富地产的项目定位................................................182、恒大地产的项目定位....................................................193、成都万科同竞品的项目定位比较.........................................19四、总结........................................................................20（一）、万科项目的一切都与其定位贴切.........................................20（二）、万科的专业度高.......................................................21（三）、万科的项目定位紧随市场发展...........................................21文献综述...................................................................23参考文献...................................................................32致谢.......................................................................34西南财经大学天府学院成都万科的项目定位6一、成都房地产现状（一）、房地产