成都万科魅力之城对面地块提案

www.fdcsky.cn第一部分市场分析•房地产市场总体状况•区域竞争分析•目标客户层分析www.fdcsky.cn房地产市场总体状况www.fdcsky.cn成都房地产市场综述成都房地产从2000年后进入飞速发展的时期，特别是2003年底至今，市场开发量俱增，众多品牌开发商入住，在带动整个产品品质和房价的大幅提升；目前成都房产开发形成东、南、西、北、中、近郊的鲜明区域特征；众多品牌开发商囤积的大量土地，将逐个启动，未来两年成都房产市场将进入大盘时代。www.fdcsky.cn中心区：开发规模较小、以商住为主，CBD、商业中心；城东：中产城东，生态居住、品牌大盘；城南：国际城南，国际化社区、高尚住宅区、城南副中心；城西：人文城西，上风上水之地，以品质楼盘为代言；城北：财富城北，商业聚宝盆，北部新城引领住宅开发热潮；市区www.fdcsky.cn2006上半年成都房地产状况分析土地市场供应分析楼盘开发供应分析www.fdcsky.cn土地市场供应分析—总体供应情况2006年上半年成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地130宗，共计9082.44亩。其中主城区（五城区和高新区）有40宗，共1385.61亩；其余90宗分布在各郊（区）县，共7696.83亩，约占上半年土地总供应量的85%。www.fdcsky.cn土地市场供应分析—主城区供应情况城东土地供应量最多的区域大，占上半年主城区土地供应总量的44%。其他4个区域土地供应较少，供应面积均未超过300亩。城区总体供应量与去年上半年1561亩土地供应量相比下降了11%，下降幅度不大基本与去年同期供应量持平。www.fdcsky.cn区域数量(宗)比例面积（亩）比例平均土地规模（亩）主城区3646%1343.8122%37.33郊区4254%4731.2778%112.65总计78100%6075.08100%77.89土地市场供应分析—主城区交易情况www.fdcsky.cn楼盘开发供应分析—供应总体情况1—6月，成都新开住宅楼盘92个，新增供应面积596.63万㎡。其中主城区新增楼盘54个，面积299.87万㎡，占总体供应的50%，郊区住宅供应量略少于主城区随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。www.fdcsky.cn楼盘开发供应分析—区域供应情况□主城区供应分布——集中于城西和城东□环线分布——新增供应整体外移www.fdcsky.cn受去年新政所带来的对楼市冲击的影响，06年1-6月成都市主城区新增住宅总体供应量仅为299.86万㎡，较05年1-6月总供应502.54万㎡大幅减少约202.68万㎡，而05年留下的大量的需求则在06年爆发，从而导致楼市供不应求的状况屡有发生。可以看出开发商对于06年市场的信心还不是很足，加上6月份新政的实施，上半年有所复苏的市场又蒙上一层阴影。楼盘开发供应分析—小结www.fdcsky.cn规模——城东平均规模仍然较大；价格——2006年1-6月，住宅整体均价4064元/㎡；建筑类别——高层和小高层旗鼓相当；住宅类型——电梯公寓占据半壁江山；楼盘开发供应分析—供应特征www.fdcsky.cn购房决策趋于理性；自住需求占主体；观望后真实需求集中释放；住房需求面积——80-120㎡的经济型住房为主；城西、城南依然是最受青睐的居住区域；销售价格——期望值4000元/㎡。楼盘开发供应分析—需求特征www.fdcsky.cn区域竞争分析www.fdcsky.cn城东房地产市场概述随着政府向东发展的规划出台，沙河改造完工，东调工的程启动城东成为房产开发最为火热的区域。众多品牌开发商入住带动整个区域品质的提升，开发量成为成都最大的区域。www.fdcsky.cn向东发展规划成都市向东发展规划区范围一共226平方公里，其中外环路以内上是76平方公里，外环路以外是150平方公里，范围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路南侧控制界，东至龙泉驿东侧成环路，北至成南高速公路。www.fdcsky.cn向东发展规划—城东副中心规划面积76平方公里，规划人口73.5万人定位以生活居住、休闲旅游、教育科研等功能为主的生态型城市新区分区总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区，五纵五横的干道系统核心核心区规划面积1.38平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心环境占总用地３３．１％的绿地，成为成都绿地最为集中的区域。最高指标的生态，３６％的绿地覆盖率配套３座污水处理厂、两座２２０ＫＶ的变电站、１２座天然气配气站、１２个电信交换局规划也已布局城东www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn城东优势最大的城市公园10平方公里最大的人工湖1000亩最好的生态环境最高的人均绿地率人均13.6平米www.fdcsky.cn城东楼盘总特征品牌开发商楼盘品质高3房居家户型为主现代建筑风格电梯公寓为主www.fdcsky.cn竞争楼盘基本状况项目名称建筑形态户型（M2）占地（亩）建筑面积（M2）销售价格销售率开发商地址卓锦城电梯多层95-240969亩100万400095%盛吉力房产锦江区三圣乡蓝谷地4期电梯85-151306亩50万400070%融创集团成龙路与三环路交汇处万科魅力之城电梯70-150666亩70万41003期70%万科房产成渝高速与三环路交汇上东阳光3期多层70-300630亩60万360080%宏信/达义房产红河大道雅郡景观电梯80-20080亩10万450095%成都汇成房产成龙路川师斜对面领域电梯多层77-16087亩14万多4000电38001批80%加贝置业老成渝路，三环内侧大观城市花园电梯87-18052亩7.8万350070%成都经典房产三环外大观立交旁千和·意境多层76-15045亩6万310095%成都千和物业三环外大观立交旁晨光丽景3期多层104-206126亩8万300095%成都天地置业红河大道www.fdcsky.cn开发规模较大，品质将不断得到提升，现代风格为主；房地产的整体价位提升，三环内超过4000元/平米，三环外侧整体逼近4000元/平米；中大户型在一段时期内仍将成为市场主流；各种新政的出台对整个市场的销售有一定的考验；城东房地产销售仍将持续火爆；电梯公寓以成为区域开发主流；外来客户的比例会继续加大。竞争楼盘开发特征www.fdcsky.cn目标客户层分析www.fdcsky.cn目标客户的构成客户类型消费心理需求单位和面积可承受总价比例附近区域生意人和商贩想改善目前居住条件，提高居住质量；喜欢本项目高品质生活社区，对该片区有感情，二次置业者居多大三房；面积在100—130平方米左右40—50万约20%公务员及金融、学校、医务人事向往健康、幽静、安全的郊区生活，要求性价比比较高经济型三房为主，面积在90—110平方米左右35—45万约20%大型企业及学校的职工生活及交通便利，对楼盘品质和内外环境有一定的要求小三房，两房为主，面积在80-100平方米左右30-40万约30%新兴白领购买高档房屋经济能力有限，但想拥有高质量生活希望一步到位置业两房为主，70—80平方米之间25—35万约20%区域工作的年轻大学生低总价，低首付，低月供。交通便利重视小区独特的品质。两房、一房为主，50—80平方米之间20—30万约10%www.fdcsky.cn购房者重视因素以文化为导向社区氛围，较为完善的小区功能配套；对住宅、环境的细部人性化设计更加注重；重视高性价比；对楼盘形象品质及生活品质更加注重；对建筑希望在现代中融入一定的文化内涵；www.fdcsky.cn第二部分产品定位·项目状况分析·物业定位www.fdcsky.cn项目状况分析www.fdcsky.cn项目四至东临万科魅力之城体育馆，为区域内休闲运动中心；南临六车道的规划道路，对面为待拆迁用地；西临三环路及50米绿化隔离带，是城市交通动脉；北临万科魅力之城二期住宅，目前以逐步入住。www.fdcsky.cn生活：位于东部新城核心区域，充分享受万科魅力之城近10万平米的商业配套；交通：紧邻城市交通动脉三环路，及规划的地铁二号线，相邻的驿都大道、老成渝路直达城市中心，并紧邻五桂桥客运站；教育：四川师范大学等多所高校环绕；景观环境：中产城东人均绿地面积13.6平米，绿地率30%，同时紧邻10平方公里的十陵城市森林公园、塔子山公园。项目周边环境www.fdcsky.cn项目地块情况项目地块规模较小净用地4822.85平米（7.2343亩）地形较为方正，地势平坦。www.fdcsky.cn建设净用地面积：4822.85平方米(7.2343亩)待征地面积:7869.7平方米(道路待征地6095.29平方米,待征绿地1774.41平方米)建筑密度:25%绿化率:不小于30%容积率:5.0项目地块指标www.fdcsky.cn地块SWOT分析优势（S）◆区位：城东副中心核心区域，临三环◆交通：紧邻三环，地铁二号线，沙河堡客运中心站◆环境：中产城东，人均绿地13.6平米◆景观：临10平方公里森林公园、塔子三公园◆配套：享万科魅力之城近10万平米商业配套◆规模：规模较小，销售周期短◆1774平米待征绿地，弥补小区内环境劣势劣势（W）◆心理距离＞实际路程◆项目整体规模较小，不利做高品质社区◆三环路半封闭的隔断影响◆社区景观有限机会（O）◆政府规划◆增值空间◆当地市场需求◆周边同质竞争楼盘的缺乏◆区域影响力提高威胁（T）◆周边地块开发时期与本案重合◆区域市场竞争激烈◆国家调控不断加强◆开发商无品牌优势及客户积累www.fdcsky.cn物业产品定位www.fdcsky.cn城东品质精致时尚总体定位www.fdcsky.cn档次定位中高档次，精致社区！www.fdcsky.cn功能定位住宅+临街底商www.fdcsky.cn建筑类型定位高层电梯公寓www.fdcsky.cn户型面积及配比主力户型：2房1厅（40%）电梯70—85平米次主力户型：2房2厅（30%）电梯90—100平米次户型：3房1厅（20%）电梯100—120平米次户型：1房1厅（10%）电梯50—60平米www.fdcsky.cn户型组合www.fdcsky.cn建筑风格建议现代时尚www.fdcsky.cn风格造型www.fdcsky.cn风格造型www.fdcsky.cn园林景观建议主题景观＋情景商业街园林景观建议www.fdcsky.cn景观示意www.fdcsky.cn项目规划初步设想www.fdcsky.cn开发思路设计风格大众化目标客户差异性总体规划品质感www.fdcsky.cn房地产开发就是研究在特定的时间空间里，在合理控制风险的基础上，最大限度的发挥土地价值开发策略—我们对房产开发的理解www.fdcsky.cn总体规划开发周期，1年同步开发以电梯中档为主半围合www.fdcsky.cn18、22层结合总体规划建筑形态板式加点式结构高层电梯www.fdcsky.cn总体规划—示意图www.fdcsky.cn项目初步经济指标建设净用地面积：4822.85平方米(7.2343亩)总建筑面积：约25000平方米（住宅约22000，商业约2000平米，地下约1000平米）公共绿地面积：1774.41平方米容积率:5.0绿地率:30%总户数：约260户建筑密度:25%停车位：地下约50辆，地面约100辆www.fdcsky.cn项目投资估算地价：约2960建安成本：约4230不可预见费：约60管理费用：约100营销费用：约410直接成本合计：7760（单位：万元）www.fdcsky.cn预计销售及产值住宅预计销售价格：4000元/平米，面积约22000平米预计销售产值：约8800万元商业预计销售价格：6000元/平米，面积约2000平米预计销售产值：约1200万元地下车位预计销售价格：5万元/个，约50个，面积约1000平米预计销售产值：约250万元