物业项目管理

1学习领域：物业项目管理学习情境4：物业项目环境卫生管理时间分配：30小时学习情境描述学生根据物业项目管理总体方案中环境卫生内容，按照合同中的约定标准，制订环境卫生管理的工作计划，对物业项目的室外公共区域、室内公共区域的环境卫生以及进行招标外包或自行管理，并对物业小区内进行防疫管理，使物业环境卫生管理活动达到物业服务合同约定的管理目标，并使业主满意。学生以小组形式，使用墩布、油推、吸尘器等清洁工具和清洁剂，对室内、外公共区域的环境卫生进行管理和病虫害的消杀管理；利用《普通住宅小区物业服务等级标准》、环境卫生标准，进行实施监管；并对环境卫生管理工作效果进行分析、考核、评价，并对管理工作记录归档。学习目标对物业项目的环境卫生进行管理。学生在实践教师指导下制定室内、外公共区域的环境卫生进行管理工作的计划。在环境卫生管理过程中，使用《普通住宅小区物业服务等级标准》相关条例实施工作计划，并对环境卫生管理工作效果进行分析、考核、评价，并对管理工作记录归档。学习本课程过程中，学生应该能够对物业项目的环境卫生进行管理，包括：1、制定室内、外公共区域的环境卫生管理计划；2、道路、绿地、人工湖等室外公共区域和楼梯间、卫生间等室内公共区域的卫生进行管理和监督；3、暴风雨、雪天等特殊环境的卫生环境进行管理监督；4、病虫害的消杀管理。工作与学习内容工作对象/题材1、物业项目的室内公共区域；2、物业项目的室外公共区域；3、物业项目的设备设施；4、环卫工作的组织实施；5、物业相关环卫工作人员。工具1、《普通住宅小区物业服务等级标准》；《全国物业管理示范小区（大厦、工业区）标准》2、墩布、油推、吸尘器等清洁工具；3、玻璃清洁剂、不锈钢擦清洁亮剂等清洁剂；4、防疫消杀工具：敌敌畏、灭害灵、敌百虫、菊酯类药喷洒剂；诱饵和粘鼠胶；口罩、手套。工作方法*1、制定室内室外清洁卫生计划：制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排；2、按照清洁卫生标准操作；劳动组织1、由项目负责人向各实习小组分配任务；2、领取清洁工具、清洁剂、消杀工具及消杀药及等；3、工作结束自检后，由企业实践指导教师和学院实习指导教师综合评定成绩。工作要求1、与各相关人员进行良好的沟通；2、从经济、安全的角度，制定满足业主要求的物业环境卫生管理工作计划；3、实施物业环境卫生管理工作计划并达到物业服务合同约定的要求，使业主满意。4、对已完成的工作进行记录存档、评价和反馈；5、自觉保持安全、规范的工作态度。学习组织形式与方法1、学生深入到物业环境管理部门进行顶岗实习，在工作过程中，关注学生个体差异，发现学生特长，开发每个学生的创造性；2、根据物业服务企业对完成环境卫生管理任务的评价内容、方式和标准进行考核。3、学业总体评价：在工作过程中，根据相关标准、规程对该项目环境卫生管理中存在的主要问题进行分析并提出解决方案。在该环节中采用任务导向教学法、问题驱动教学法、案例教学法、情景模拟教学法、互动交流教学法、网络教学延伸法、认证与教学结合法等灵活多样的综合教学法。2考核方式保洁部管理人员、学院老师及学生对该阶段工作成果及工作学习方法进行评价，主要依据保洁部对完成工作任务的标准进行评价。保洁部管理人员和学院教师对学员发现的问题的改进意见或该环节的管理方案给予评价。由该项目业主对学生保洁工作完成情况作出评价。学习前提条件1、学员应身体健康，具有团队合作精神和良好的沟通能力；2、学员应掌握了物业管理法规、环境卫生管理基础知识和相关基本理论。3学习情境4物业项目环境卫生管理环境卫生管理流程：一、环境卫生工作基础知识（一）环境卫生管理的含义及意义1、物业环境卫生管理的含义室内公共区域清洁计划的制定实施特殊环境清洁标准工作操作环境卫生管理清洁计划的制定室外公共区域清洁计划的制定及实施道路绿地的清洁、保洁雕塑装饰物、标识、宣传牌的清洁喷水池人工湖的保洁街心花园、广场的清洁游乐设施的清洁路灯楼顶的清洁、保洁排水沟雨水井的清洁邮箱信筒的清洁大厦大厅楼梯和电梯间清洁灯具、不锈钢、地毯清洁与保养卫生间、玻璃清洁室内车库和地下室的保洁大理石木质地面的清洁保养雪天天气沙尘暴天气的清洁暴风雨天气的清洁检查、记录4物业环境卫生管理也叫保洁管理。是指物业服务公司通过宣传教育、直接监督和日常清洁工作，保护物业辖区的环境，防治环境污染，同时对辖区环境定时、定点、定人进行日常生活垃圾的分类收集、处理和清运。环境卫生管理是物业服务中一项专业化的工作。环境卫生管理也可以说是，通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护物业辖区所有公共地方和公共部位的清洁卫生，从而塑造物业的文明形象，提高物业的环境效益。物业环境卫生管理与环境卫生清洁这两个概念是既有联系又有区别的。物业卫生清洁是通过扫、刷、铲、洗、水冲等原始方法将环境表面的垃圾、废物、尘埃污渍等清理掉，使之干净。一般的人不需要经过特定的训练，只要有一定的工具就能完成这项工作。而环境卫生管理是现代意义上的卫生工作，它既包含了一般清洁卫生的工作，又区别于一般清洁卫生工作。随着社会的进步，人们对环境卫生的要求不断提高，清洁工具和清洁方法也不断变化，物业环境卫生管理为适应现代人对物业环境卫生工作的要求，它要求经专门培训的清洁保养人员，使用专门的清洁机械、工具和清洁物料，按照科学的管理办法和严格的清洁保养程序、技术规范，对特定物业本身及各种物业装饰材料进行清扫和护理，以求保持物业表面应有的光泽、光滑、颜色和高洁净度。2、物业环境卫生管理的意义环境卫生管理是物业服务的重要组成部分，物业环境卫生管理的好坏是体现物业服务水平和文明第一象征的重要标志。高素质的物业清洁保养是为业主和使用人提供一个清洁、舒适、优美的工作环境和生活环境。清洁、舒适、优美的工作环境和生活环境是国家卫生城市和物业服务示范住宅小区（大厦、工业区）的评价标准之一。它具有视觉上的直观性，并由此带来心里上的直接感受，因而也成为物业辖区文明的第一象征和管理水平的第一象征。通过保养清洁，既可延缓物业装饰物表面自然老化和防治人为磨损现象，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，取得经济效益，又能保持物业美观的效果。所以整洁的物业环境需要常规性的清洁保养管理服务。（二）物业环境卫生管理的实施原则1、扫防结合，以防为主从业主和使用人的基本素质、基本行为规范抓起。其突破口，就是提高业主和使用人的环境整洁意识，大力纠正各种不卫生的习惯。2、执法必严，直接监督物业服务公司应做到执法必严、直接监督。凡是遇到有损物业环境的行为，都应不讲情面地对业主和使用人进行耐心教育和严格处罚，决不因人而异。提倡“以法管理”，严格执行管理规定，当遇到业主和使用人的不卫生习惯和违约行为时，即进行劝阻、教育、直至处以罚款，久而久之，形成了整洁宜人的环境。（三）物业环境卫生管理的职责范围1、楼宇前后左右的公共地方即指物业辖区（楼）内的道路、空地、绿地等所有公共地方。2、楼宇上下空间的公共部位这是一个垂直的概念，即指楼宇一层到顶层屋面，包括楼梯、电梯间、大厅、天台等公共部位。3、物业辖区（楼）范围内的日常生活垃圾的收集、分类和清运。（四）物业环境卫生管理的制度建设1、明确要求处理生活垃圾专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照既定的工作流程，履行保洁的岗位责任等。2、规定标准5物业环境保洁的通用标准是“五无”：即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇孳生地、无“脏、乱、差”顽疾。3、计划安排物业服务公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。4、定期检查物业服务公司可将每日、每周、每月、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。（五）物业环境卫生管理的机构设置及职责划分物业环境卫生管理的机构设置可根据物业环境卫生管理招标外包或自管等不同的管理方式，根据物业服务公司的实际情况进行设置。1、物业环境卫生管理招标外包机构的设置物业服务公司可将所管的物业环境卫生的日常清扫保洁工作包给专业清洁公司，并由专业清洁公司具体实施环境卫生管理工作。这时物业公司只需配备1-2名物业环境卫生检查与监督人员负责以下的主要工作：（1）制定招标文件、保管合同书等文本；（2）根据招标程序选择专业保洁公司，并与之签订物业环境管理卫生委托管理合同书；（3）对受托的专业保洁公司的环境卫生管理内容的完成情况及日常清洁工作进行监管；（4）定期与托管者、专业环境卫生管理公司磋商、讨论，以解决环境卫生存在的问题；（5）经常视察、暗访所辖区域的环境卫生状况，与区域内的各界人士保持联系，听取对环境管理的各种意见。2、物业环境卫生自管的机构设置物业服务公司也可自行设立物业环境卫生管理部门来执行和完成物业辖区的环境卫生管理工作，其机构设置可根据不同的物业类型、区域分布、面积大小、保洁对象不同而灵活设置。一般情形下最简单的设置是设置一个公共区域保洁班组；如果所管物业中有高层建筑，则可设置一个高空外墙保洁班组；如果所管物业类型多、面积大，还要设多个保洁服务班组。对于一个物业服务面积大、物业类型多、保洁设备设施齐全的物业服务公司，其机构设置一般较多。而多数的物业服务公司，高空外墙保洁清洗工作是外聘专业公司来负责完成的。3、保洁班组各级人员的职责划分（1）保洁班长岗位职责1）积极带领本班人员完成上级交给的各项任务，模范带头，以身作则，直接对管理员负责；2）全面负责本班包干区的清洁卫生工作，做好每日的检查记录并及时向管理员，管理处汇报；3）负责做好本班员工的思想教育、工作技术的培训工作，定期组织组员学习文化和专业知识；4）全面负责本班员工的日常考勤考核工作；5）按上级的指令，做好本班的周、月工作计划安排，并突出工作重点；6）认真工作，总结经验，不断创新，创建更加科学的工作方法；7）认真完成领导交办的其它任务。（2）保洁员岗位职责1）坚守岗位，按时上下班，上班佩戴工作牌，做到服装整齐、干净；2）熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责；3）每天将垃圾清运到中转站；4）负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场、绿地、公共设施周边环境等。清洁楼梯6扶手两次，清洁公共场所门窗。并保持区内公共面积无纸屑、烟头、痰迹、污垢，保持清洁卫生；5）每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录；6）积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质；7）处理与清洁卫生相关的其它事宜（六）清洁保养常用的清洁工具物业环境卫生管理是一项专业化的工作，要搞好。环境卫生工作，需要一定的清洁保养机器与工具。1、墩布使用范围：适用于普通地面使用方法：干、湿墩布交替使用2、油推使用范围：适用于大理石地面的清擦使用方法：（1）使用前24小时将适量牵尘油渗入干推，用塑料袋封存；（2）油推杆与油推面托以45。角度,延直线推尘，尘推不可离地；（3）尘推沾满泥土时，要将尘推放在垃圾桶上抖净再使用，直到地面完全清洁为止；油拖布定期清洗（每周不少于2次，使用万能清洁水清洗）。3、玻璃刮刀使用范围：适用于玻璃上的顽固污渍。使用方法：将玻璃刮刀与玻璃表面成30度角，清除玻璃上污渍。4、扁铲使用范围：适用于大理石及其他物体表面上的污渍的清理。使用方法：将扁铲贴近待处理面，清除物体表面上的污渍。5、吸尘器（1）吸尘器的操作1）使用时按下列步骤操作：a、套上吸尘耙杆；b、插上电源并按动机上开关；c、吸尘（吸硬地面时，应注意按耙上调节开关使毛刷伸出；吸地毯时，应注意将毛刷按回吸嘴内）。2）使用后应按下列步骤操作：a、关闭电源，取下吸尘耙杆；b、电源线绕好挂在机身上。3）操作时注意事项：a、插上电源前应先检查电源线是否破损，清理地面上稍大的物体时，应避免堵塞吸管；b、吸尘时不要让机器辗压电源线。（2）吸尘机的日常保养：1）每天下班前擦机身1次；2）每次作业结束后及时清理尘袋，清洁方法如下：a、把桶耳打开，取出尘隔、尘袋；b、将尘袋底部的固定套拉开倒出垃圾；c、开动另1吸尘机，用软吸管将尘袋内外尘隔吸干净。保洁员每天在清洁机身