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1北京物业管理实务（考试大纲修订）2011年物业项目负责人考试试题范围的答案内容北京物业管理务实习题共计15章，重点章节为：2、6、7、10、12、13、14，分析案例题应出自此七章之一。考试题分为:单选、多选、判断、简答、案例重点部分：007、008、009、010、023、025、026、033、034、035、036、037、039、043、046、049、059、061、068、070、073、101、102、104、107、113、117、125、127、129、132、137、145、154、155、157、158、159、160、161、162、163、164、166、169、170、171、177、178、181、186、192、193、194、195、196、199、202、204、205、207、216、227、232、233、237、238、248、249、253、254、255、257、259、263、264、267、268、269、270、272、273、274、278、279、283、285、286、288、290、299、300、301、302、304、308、311、314、320、323、325、328、344、349、350、353、354、355、356、369、371、372、374、376、377、379、383、384、385、387、388、391、392、397.一、物业服务企业（001--017）001、物业服务企业的概念：物业服务企业，是指依法设立、具备专门资质具有独立法人地位，依据物业管理合同从事物业管理相关活动的经济实体。002、物业服务企业的特征：其特征可以归纳为以下三点：1、是独立的企业法人。2、属于服务性企业。2、具有一定的公共管理性质的职能。003、按照投资主体的经济划分，物业服务企业分哪几类：1、全民所有制物业管理企业；2、集体所有制物业服务企业；3、民营物业服务企业；4、外资物业服务企业；5、企业的资产属于多种所有制经济成分投资主体的其他物业服务企业。004按股东出资形式来划分物业服务企业分哪几类：1、物业管理有限责任公司；2、物业管理股份有限公司；3、其它类型服务公司。005、根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为哪两部分：根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个部分。006、物业服务企业的工商注册登记包含哪些要点：根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。1、企业名称的预先审核2、公司地址3、注册资本4、股东人数和法定代表人5、公司人员6、公司章程007、物业服务企业的资质分为哪些等级？应有哪些机构颁发相应资质证书？物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。008、一级资质的物业服务企业应符合哪些条件？21.注册资本人民币500万元以上。2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。009、二级资质的物业服务企业应符合哪些条件？1.注册资本人民币300万元以上。2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。010、二级资质的物业服务企业应符合哪些条件？1.注册资本人民币50万元以上。2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。4.有委托的物业管理项目。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。011、新设立的物业服务企业在资质申报时应提供哪些资料？新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设1年的暂定期。物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向当地房地产主管部门申请资质：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。012、简述直线制机构组织形式特点及其优缺点。直线制是最简单的企业管理组织形式，特点：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构（如下图所示）。这种组织形式适用于物业管理业务量较小的小型企业的初期管理，不能适应较大规模和比较复杂的物业管理1、主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。2、主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面知识和技能。经理3服务部主任维修部主任组长组长组长组长组长组长013、简述直线职能制机构组织形式特点及其优缺点特点：各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。主要优点：坚强了专业管理职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。014、简述事业部制机构组织形式特点及其优缺点特点：一是实行分权管理，将政策制定和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。主要优点：一是强化了决策机制；二是能调动各事业部门的积极性、责任性和主动性，增强了企业活力；三是促进了内部竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。015、简述矩阵制机构组织形式特点及其优缺点特点：在同一组织中即设置了纵向的职能部门，又建立了横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，即受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系、充分利用人力资源；二是有利于调动各方面积极性、解决处理负责问题；三是具有较强的机动性和适应性。主要缺点：一是组织结构的稳定性差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。矩阵制又称规划目标、结构组织。016、简述物业服务企业组织机构的影响因素有哪些：1、企业战略因素2、外部环境因素3、技术因素4、组织规模及所处阶段017、简述物业服务企业组织机构设置的要求：1、按照规模、任务设置2、统一领导、分层管理3、分工协作4、精干、高效、灵活二、物业管理招标（018--037）018、物业管理招标的概念：物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。019、物业管理招标主体主要有哪些：主要有物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。020、物业管理投标的概念：物业管理投标是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业物业服务企业，根据招标文件中的要求与标准编制投标文件参与投标的竞争行为。021、物业管理投标的主体主要有哪些：物业管理投标的主体一般是符合招标条件的物业服务企业或是专业管理公司。022、物业管理招标、投标有哪些特点：1、综合性2、差异化3、特殊性023、物业管理招标的方式有几种：1、公开招标：是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。其主要特点是对象不确定，程序结果公开。2、邀请招标：也称作有限竞争性或选择性招标，是指招标人遇险选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。其主要特点是邀请对象确定，投标人数有限。4024、物业管理招标、投标的基本要求与原则：(一)物业管理招标投标的基本要求(1)：合法性(2)：适应性(3)：相应行(4)：守程序性(二)物业管理招标投标的基本原则(1)物业管理招标由招标人依法组织实施(2)公正地对待每一个投标单位(3)招标投标活动中确保招标投标公平、公正地实施。(4)招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。具体表现为a招标人不得事先预定中标单位、不得在招标过程中以言行影响评标。B招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同。C投标人不得与招标人或其他投标人串通投标。D投标人不得向招标人或评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。025、物业管理招标的一般程序是什么：1、成立招标领导小组：确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围。2、编制招标文件：招标人及招标项目的简介、物业管理服务内容及要求、对投标人及投标书的要求、评标标准及评标办法、开标时间及地点、物业服务合同的签订说明。招标人应根据物业的特点和要求，在招标前提前完成招标文件的编制。3、公布招标公告货发出投标邀请书4、发放招标文件5、投标申请人的资格预审6、接受投标文件7、成立评标委员会8、开标、评标和中标026、物业管理招标文件应包括哪些内容：（多选）1、招标人及招标项目的简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目具体情况、物业管理用房的配备情况等。2物业管理服务内容及要求、包括服务内容、服务标准等。3、对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等。4、评标标准及评标办法。5、招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点。6、、物业服务合同的签订说明。7、其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。027、物业管理投标的一般程序哪些：1、获取招标信息2、项目评估与风险防范3、登记并取得招标文件4、准备投标文件5、送交投标文件6、接受招标方的资格审查7、参加开标、现场答辩和评标8、签约并执行合同028在物业管理投标活动中，对投标项目评估时应考虑哪些方面的因素：项目评估一般分为初选阶段、准备和实施阶段。项目评估包括以下内容：1、投标物业的基本情况2、招标物业项目的基本定