物业验收标准(new)

融科资讯中心分公司RAYCOMINFOTECHPARKBRANCH第1页共35页F/YS/2001/11/001/ADL/GC/L第一太平戴维斯综合物业顾问（北京）有限公司融科资讯中心分公司物业接管验收标准二零零一年十一月融科资讯中心分公司RAYCOMINFOTECHPARKBRANCH第2页共35页F/YS/2001/11/001/ADL/GC/L目录第一章大厦土建装饰的验收标准及程序···········································3第二章电梯工程验收标准·····························································6第一节电气部分·································································6第二节安全保护装置··························································8第三节电梯各组成部分·····················································10第四节机房部分·······························································13第三章电气工程验收标准···························································14第四章大厦空调系统、给排水系统验收注意事项及验收条件···············19第五章弱电系统、消防系统验收标准············································23第一节弱电系统验收条件··················································23第二节弱电系统验收程序··················································25第三节消防系统验收接管程序············································27第四节消防中控室验收内容及其标准···································29第六章物业接管验收前所需资料··················································32融科资讯中心分公司RAYCOMINFOTECHPARKBRANCH第3页共35页F/YS/2001/11/001/ADL/GC/L第一章大厦土建装饰的验收标准及程序一.验收前需具备的图纸资料和文件1.设计图纸、文件、设计修改和材料代用文件。2.材料出厂质量证书、出厂合格证、检验合格证。3.预制构件出厂质量证书。4.隐蔽工程验收文件。5.施工安装自检记录。6.结构硅酮密封胶相容性试验报告及幕墙物理性能检验报告。二.组织验收小组人员熟悉合同、图纸、招投标文件及各项洽商变更。三.验收时间由甲方、物业、总包方、监理四方订出一个切实可行的时间表。1.外围玻璃幕墙干挂大理石。2.大厦室内大理石墙面、地面。3.木墙面。4.防火门、门锁、油漆、粉涮。四．大理石干挂墙验收1．大理石应表面整洁，线条顺直，对缝宽窄一致，色泽一致。2．保温层完好（不得渗水、不透风）。3．石材安装牢固无损坏，表面不应有咬色现象等。4．石材出厂合格证、检验合格证。五．玻璃幕墙及遮阳板验收（一）玻璃幕墙及遮阳板验收前应将其表面擦洗干净。（二）玻璃幕墙及遮阳板观感检验符合下列要求：1．明框玻璃、框料应横平竖直，缝宽应均匀，并符合设计要求。2．玻璃品种、规格与设计相符，整幅玻璃色泽应均匀，不应有水纹、气泡、折碱、发霉和镀膜脱落等现象。3．铝合金料不应有脱膜现象。融科资讯中心分公司RAYCOMINFOTECHPARKBRANCH第4页共35页F/YS/2001/11/001/ADL/GC/L4．装饰压板表面应平整，不应有肉眼可察觉的变形、波纹或局部压砸等缺陷。5．幕墙、遮阳板的上下边及侧边封口沉降缝、伸缩缝、防震缝的处理及防雷体系应符合设计要求。6．幕墙隐蔽节点的遮封装修整齐美观。7．幕墙不得渗漏。（三）玻璃幕墙及遮阳板工程抽样检验应符合下列要求：1．铝合金材料及玻璃表面平滑、整洁，表面不应有划伤或凹凸不平等现象。2．玻璃应安装或粘结牢固，橡胶条和密封胶应镶嵌密实，填充平整。3．钢化玻璃表面不得有伤痕。4．遮阳板远看线条一致，近看各个连接点安装牢固。5．玻璃幕墙活动窗支撑架灵活。6．玻璃外窗五金齐全（手柄支撑架多点锁）。（四）玻璃幕墙、遮阳板工程抽样检验数量，每幅幕墙竖向构件或竖向拼缝和横向构件或横向拼缝应各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墙分格应各抽查5%，并不得小于10个，所抽检质量均应符合中华人民共和国行业标准，玻璃幕墙工程技术规范JGJ102—96。六．楼顶验收（楼顶平台地面）1．排水坡度有无倒泛水现象，地面防水是否有渗漏现象，防水做完后是否做闭水试验，是否有闭水试验记录。2．雨水管泄水口是否畅通。3．雨蓖子是否齐全。4．女儿墙是否完整。5．各种机座是否表面平整，不空鼓、表面不应有脱皮。七．地库验收融科资讯中心分公司RAYCOMINFOTECHPARKBRANCH第5页共35页F/YS/2001/11/001/ADL/GC/L地下一层、地下二层停车场地面应做防水并有做防水记录。八．楼地面验收1.面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均匀顺直。2.卫生间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。3.楼地面应平整牢固，接缝密合，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。九．装修验收1.钢木门窗应安装平整、牢固，无翘皮变形。开关灵活，零配件装配齐全，钢木门窗缝隙严密、适度。2.木装修表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。3.抹灰面应平整，不空鼓、不起泡和裂缝等。4.地砖和墙砖应表面平整，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角，无空鼓。5.油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏涮、咬色等现象。6.锁开关灵活、安装牢固，表面光洁无划痕、零配件齐全。7.所有木墙木门要用防火阻燃材料涮制。十．责任由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现出，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。验收中所发现的问题整理出清单，组织协调会议，明确存在问题的责任并落实整改负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。融科资讯中心分公司RAYCOMINFOTECHPARKBRANCH第6页共35页F/YS/2001/11/001/ADL/GC/L第二章电梯工程验收标准第一节电气部分一．电源与照明1．电梯电源应由配电室直接送至机房，电压波动不应太大（7%）。2．机房照明应与电梯电源分开，应在机房靠近入口处设照明开关。3．电梯主开关及其副开关应符合；（1）各接线紧固，开关设备等安装牢固。（2）每台电梯均应设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。（3）主开关不应切断下列供电电路。①轿厢照明通风和报警。②机房、隔层和井道照明。③机房、桥顶和底坑电源插座。（4）主开关的位置应能从机房入口处方便、迅速地接近。（5）各电梯主开关均应有识别标志。（6）轿顶应装设照明装置，或设置以安全电压供电的电源插座并有明显标志。（7）井道内应装设足够照明，电源应由机房照明回路获得。4．电气设备接地应符合下列规定：（1）所有电气设备的外露可导电部分均应可靠接地或接零。（2）电梯轿厢可利用随行电缆的钢芯或芯线作保护线。当采用电缆芯线作保护线时，保护线不应少于2根。二．配线1．机房和井道内的配线应用电线管或电线槽保护。且不得使用可燃材料。2．轿顶配线应走向合理，防护可靠。3．电线管应用卡子固定，固定点间距均匀。4．电线槽连接处应锁紧，管口应装保护口。融科资讯中心分公司RAYCOMINFOTECHPARKBRANCH第7页共35页F/YS/2001/11/001/ADL/GC/L5．电线槽安装应牢固，接口严密。6．电线管电线槽均应可靠接地或接零，不得作保护回路线使用。7．配线应绑扎整齐，并有清晰的接线编号。8．接地线应与其它导线有明显标记，宜用黄绿相间。9．随行电缆的安装应符合下列规定：（1）随行电缆两端以及不运动部分应可靠固定。（2）圆型随行电缆应绑扎固定在轿底和井道电缆架上。扁平型随电缆固定应使用楔形插座或卡子。（3）随行电缆在运动中有可能与井道内其它部件挂、碰时，必须采用防护措施。三．电气设备安装1．电柜、控制柜（屏、箱）的安装应布局合理，固定牢固，且应符合下列规定：（1）尽量远离门、窗。（2）屏、柜和双面维修屏安装应便于核查与维修。2．门召唤盒、指示灯盒及开关盒的安装应符合下列规定：（1）盒体应平整、牢固不变形，埋入墙内盒口不应突出装饰面。（2）面板安装后应与墙面贴实，不得有明显的凹凸变形和歪斜。（3）安装位置正确不得有过大偏差，且按规定安装，排列要整齐。（4）有消防功能的电梯须有消防开关且按“安装规范”安装。融科资讯中心分公司RAYCOMINFOTECHPARKBRANCH第8页共35页F/YS/2001/11/001/ADL/GC/L第二节安全保护装置一．电气安全部分1.电梯的各种安全保护开关必须可靠固定，不得焊接固定。2.与机械相配合的各安全保护开关应工作可靠，在下列情况时应可靠断开或立即停止运行。（1）限速器速度接近动作速度时。（2）安全钳拉杆动作时。（3）超载时。（4）轿、厅门未关或未锁紧时。（5）安全窗开启时。（6）缓冲器衩压时。3.电气系统中的安全保护装置检查（1）错相、断相、欠电压、过电流、弱磁、超速等保护与产品要求及“安装规范”相符并通过对检验合格有合格证明。（2）急停、检修、程序转换等按钮和开关动作应灵活可靠，标示清楚。（3）极限、限位、缓速开关及其碰轮和碰铁应符合“电梯安装规范”，如无法试验，可出示相关各部分验收合格证明。二．机械安全部分1．限速器（1）动作可靠。（2）钢绳和绳套无断丝、折曲、扭曲和压痕。（3）夹绳钳（楔块）与限速器绳之间的间隙应为3mm，无堵塞物。（4）润滑良好，绳轮无裂纹。（5）张紧装置无松动或移位（零部件无磨损破裂。）2．安全钳融科资讯中心分公司RAYCOMINFOTECHPARKBRANCH第9页共35页F/YS/2001/11/001/ADL/GC/L（1）动作可靠。（2）操作机构和制停机构所有构件灵活无损。（3）钳楔块面与轿厢导轨工作面间隙应为2～3mm。（4）安全嘴无裂损及污物塞入。3．缓冲器油压的无漏油，若是弹簧的应无锈蚀及螺栓松动，底坑无积水。4．终端限位保护（1）强迫减速开关、终端限位开关、终端极限开关应安装牢固。（2）磁轮灵活可靠。（3）轿厢外侧的开关打板无扭曲变形。（4）其各电气连接线及元器件无脱落，正常无损。（5）需油的零部件无缺油。融科资讯中心分公司RAYCOMINFOTECHPARKBRANCH第10页共35页F/YS/2001/11/001/ADL/GC/L第三节电梯各组成部分一．曳引与导靴部分（有验收合格证书）1．导轨（1）压板固定牢固。（2）润滑良好，表面无凹坑、毛刺及划伤，无变形。（3）两导轨端部接头处台阶大小应合适（控制在0.05mm）2．导靴（1）润滑良好，靴衬工作面磨损量应不超过1mm。（2）靴衬与导轨部隙不大于1mm。（3）导靴与轿厢架联结紧固。（4）导靴运行中无啃道。3．导轨架（1）无变形、裂纹、移位，无脱焊，无锈蚀。（2）水平度无起差。4．配重（1）配重架上绳头组无松动，螺母紧固，卡绳无脱落。（2）导靴磨无损或缺油润滑。（3）配重架上配重块无松动、无晃动，铺垫平正。（4）安全钳应灵活可靠。5．曳引机（1）噪声小，传动及换速平稳。（2）联结件紧固。（3）承重梁架设稳固完好，支承比度应符合规范，下部防震胶齐全完好。6．制动器：（1）无卡震，表面无划伤、高温焦化料及油污。融