物权法环境下物业管理纠纷应对策略

物权法环境下物业管理纠纷应对策略作者：admin时间：2006-7-11目前我国《物权法》草案关于建筑物区分所有权的定义及相关法律界定，厘清了以前很多争议、模糊的认识，这将大大有助于物业管理行业的规范化发展。但是我们又必须看到，在物权法出台的背景下，业主行使物权权利仍会存在很多可能发生的物权纠纷进而导致物业管理困境，这需要我们及早预见并应对。（一）物权产权及范围区分引起的纠纷1、区分所有建筑物专有部分与共有部分界线纠纷对专有部分与共有部分的细节界定不清，必然导致业主之间为共有界定而引起纠纷。如现实中业主总是将单元房的空调机位、阳台、玻璃窗、遮阳板以及单元房防盗门作为自己的“专有部分”，主张自己有权利随意安装空调、遮阳篷，用自己喜欢的材料与颜色封闭阳台，在阳台或窗户玻璃外面安装张贴醒目广告、招牌或打横幅，在防盗门门口安装尺寸各异的书报箱、鲜奶瓶存放栏等，其他业主则投诉物业管理企业不加约束。对于这类问题，关键是需要进一步明确这些建筑附属物的权属，是属于法定专有部分还是属于约定专有部分，抑或是共有部分，抑或是共有部分约定专用？其使用处分的限度是什么？在此基础上，物业管理企业至少应该从以下几个方面着手：首先，争取有关立法机构与管理机构，在立法、司法解释与行政执法等环节给予指引。第二，必须注意《业主公约》及相关公共管理制度的制定，使其成为维护业主公共利益与长远利益的工具。第三，尽快协助有关部门与业主，成立业主大会，使《业主公约》及其附属制度转为社区正式的“宪法”，敦促业主委员会成为维护“宪法”的主导力量。第四，动员街道办、居民委员会积极参与；第五，发挥物业管理企业的专业管理服务技能，促进和谐社区建设。2、区分所有建筑物共有部分产权纠纷按照《物权法》草案的规定，绿地、道路以及物业管理用房属于业主共有；会所与车库，有约定的依照其约定，没有约定的，除开发商能够证明其享有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有。这个物权取得方式的约定规则，由于没有明确究竟谁与谁约定、如何约定才是有法律效力的约定，仍会带来一些麻烦。在现实生活中，开发商总是与购房者进行约定，如约定将窗前绿地归属于一楼业主所有，将楼顶天面约定归属于顶楼购房者。开发商和购房人之间的约定，是否能够约束其他所有的区分所有权人，又如何解决其他区分所有权人对这些窗前绿地与天面的共有权纠纷？与这个案例类似的还有关于架空层、空中花园（中转露台）等的物权问题。由于这类物权的归属涉及的利益份额较大，往往是开发商与业主之间的矛盾聚集点。无论业主是谁，这些物业大多交由物业管理公司经营管理。物业管理企业通过经营管理取得经营管理的报酬，至于经营收益归谁（扣除物业管理公司经营管理成本与酬金），应该由其产权决定。物业管理企业只认一条原则：谁是这些物业的所有人，谁能合法委托这些物业给自己经营，物业管理企业取得合理报酬后，将收益转还给委托人。（二）占有与使用纠纷1、专有部分使用纠纷。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其使用需要有限度，那就是不得损害其他业主的合法权益。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或乱搞装修，其行为可能会产生如下结果：1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工规划；2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的利益；3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或治安安全方面的不良后果。对于这种由于业主使用专有部分而损害其他业主利益的行为，物权法第八十六条明确规定：“业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。业主会议和业主委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规，对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。”这为物业管理企业指出了管理依据、手段、途径。物业管理企业首先必须协助业主制订符合法规的《业主公约》及其制度并予以宣传、解释，对各类行为加强预防工作。第二，需要制定科学周密的巡查制度并严格执行，及时发现违规行为，加以劝阻；第三，对于不听劝阻的行为，一定要书面劝阻并请求业主委员会主导劝阻工作；无法劝阻的，应敦促业主委员会或根据业主委员会授权，提交并敦促建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门予以处理，最终达成行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失的效果。物业管理企业要切记自己是没有行政处罚权的，现实中有的物业公司以暴力制止业主违规行为以及进行罚款，是不明智，也是不合法的。2、共有部分占有使用纠纷业主对共有部分的占有使用不当产生的纠纷也很多。除了因为前面提到的由于专有部分与共有部分界限不清导致的侵占纠纷外，更多的属于道德、文化、习俗性侵占纠纷。如业主习惯在门口设置神牌位与香炉，在共有通道过道摆放鞋架或堆放不常用杂物、停放自行车，在天面或地面搭建违法建筑、种植花木、焊接凉衣架，在绿化灌木甚至电线上晾晒被褥等。也有因业主个人习惯与爱好，在利用共有部分时受到其他业主反对，如老人早晨喜欢早起并随乐活动影响他人睡眠，豢养狼犬在溜狗时使其他业主失去安全感等等。对于道德、文化、习俗性侵占共有部分引起纠纷，物业管理企业需要按照《业主公约》及相关制度，予以耐心劝阻。对于因爱好相互冲突引起的共用部分使用冲突，只能敦促少数方业主适当调整自己的习惯以适应大多数业主的需要，予以协调解决。（三）共用部分的处分决策及权益平衡对于共有部分的处分以及利益分割，物权法草案第七十八条第七款规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，“应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。法律另有规定的，依照其规定。”按业主人数来确定业主大会决议的有效性当然可以构成业主矛盾的快速解决途径，但是，效率不等于效果效益。现实中往往因为大多数人赞成的决议侵害了少数人的利益，少数人由于没有办法与多数人抗衡，转而拿物业管理公司撒气，试图用拒绝交纳管理费的方式弥补自己的损失，结果，物业管理企业又成为业主利益纷争的受害者。在实际的物业管理活动中，单纯靠少数服从多数的决策方式处理共用部分使用决策纠纷无法实现真正的社区和谐，因此，更多时候需要采取“多数人意见通过决策受益，少数人获得利益补偿”的决策方式。如一楼宇居民通过业主大会多数赞同通过一项提案，在楼顶安装霓虹灯广告牌位，广告收益用于抵扣物业管理费；因安装广告霓虹灯对顶楼业主造成光污染，因此，广告收入分配给顶楼业主的双份份额以弥补其损失。对于业主共用的停车位，由于车位有限，如果让有车业主免费停车是对其他无法停车以及无车的业主的共用权的侵犯，因此只能通过业主大会决议，依据政府法规，对车位使用与管理收取一定费用。车位使用费归全体业主所有，一般用于维修基金积累；停车管理成本与管理酬金归停车管理者——物业管理企业的经营收入。其他物业——棋牌室、球场、防空设施、天面、架空层、中转层、会所、管理用房、商铺、空置场地等，如果属于业主共用，一般都采取“受益交费——公平补偿”的模式，这应该是一种共用部分约定性占有。有的物业管理企业对于业主共用物业管理纠纷持消极态度，认为多一事不如少一事，这只会使侵占纠纷愈演愈烈，也不符合物业管理行业发展的初衷——通过专业管理确保物业保值增值并维护业主共用的整体利益。（四）共用部分的维修费用的分摊纠纷建筑物共用部分维修的费用，在《物权法》草案第八十二条、第八十三条分别规定：“建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。”“建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。”这在一般情况下很好理解与解决，也没有太大纠纷。但是，建筑物共用部分一般又区分为全体共用与部分共用，全体共用是指由全体业主共用而无法区分的，如绿化园林、停车场、会所、道路、广场、管理用房等，部分共用指由于结构上的原因只能由部分业主使用的，如大型社区单个楼宇的电梯、天面、基础、楼梯、楼板、外墙、上下水主管道等。共有部分的修缮大家一般没有异议，纠纷较多的集中于对于共用部分维修与物业管理日常维修概念的混淆上。如一单位房改房中，某楼栋天面年久龟裂造成三个家庭天花渗水。由于维修方案只直接影响三个人家正常生活，维修费用有比较大，大多数不受影响的业主都采取能用且用的态度，维修方案迟迟不能得到多数业主通过。受损业主迁怒于物业管理企业，拒交管理费，还认为自己交纳的物业管理费中包含共用物业维修费用，物业公司不应该将责任推到业主身上。对于这类维修纠纷，物业管理企业本不应该成为矛盾的焦点。物业维修、更新、改造费用处理是业主之间的利益纠葛。物业管理企业可以提供维修方案拟订建议服务，资质许可的话，也可以承担大中修维修工程。但是决定维修费用处置是业主自己的事。维修方案无法通过，受损业主应该找司法仲裁机构敦促业主委员会的不作为行为。事实上，在物业维修纠纷中，大多是由于很多业主总将专有物业维修与共用物业维修混淆，将物业服务费与共用物业维修费混淆。对此，物业管理企业需要做好相关法规宣传与解释工作。