拐点玄机：谁在操纵万科？（2）

拐点玄机：谁在操纵万科？（2）如今，在资金压迫下，飚地游戏在市场规律的制约下终现瓶颈。三年来，在土地狂飙的险招下，地产企业演绎了不同的资本故事：顺驰资金链断裂，贱卖资产；碧桂园以总资产缩水为代价侥幸融资成功；恒大上市折戟，债台高筑。……作为整个土地利益链条上的“利益攸关者”，各级政府面临大考，政府对占GDP总量10％以上的房地产行业处于两难境地：既不敢收紧银根釜底抽薪，又不能坐视泡沫泛滥不管。三、险象环生，谁听到了危险信号的警告？2007年，前三季大中城市房价一路飙升，成交旺盛，万科也是这一轮房地产牛市的获益者。2006年末至2007年中，万科通过两次增发，募集资金超过140亿元出击买地。在当年10月举行的更换公司新标识发布会上，万科董事长王石否认了有关万科“囤地”、“捂盘”的说法。2007年10月和11月，万科销售业绩连续两个月出现10%以上的大幅下降。2007年10月起，嗅觉灵敏的万科开始大面积采用“降价”促销。在广州、上海、深圳、成都等地的多个楼盘全面降价，降幅达15％至30％，中海地产、金地集团、招商地产随之跟进。负债较高的地产商均以降价促销楼盘加速回笼资金。珠三角一带楼盘最高折扣甚至高达五折。2007年，万科成为唯一总资产超过1000亿元的内资地产公司，其土地储备约为2163万平方米，全年增加930万平方米，约有40%来自收购公司或通过合作方式取得。2007年12月13日，万科董事长王石在一个论坛上公开表示，深圳、广州楼市已出现“拐点”。万科在暴风雨来临之前选择稳健的经营策略，加快销售，缩减负债。根据公告，2008年一季度，万科销售大幅增长，得益于其在2007年10月后率先展开的全国降价策略。2007年全年，万科实现销售面积合计613.7万平方米，同比猛增90%；销售金额合计523.6亿元，较上年大增147%。“降价”策略收效，12月销售反弹。公司2007年全年实现销售收入523.6亿元，同比增长59.45%。2007年12月份，公司实现销售面积76.7万平方米，销售金额61.7亿元，业绩止跌企稳。2008年2月18日晚间发布公告，2008年1月份实现销售面积23.0万平方米，销售金额18.5亿元，分别比2007年同期增长11.65%和11.72%。2008年3月20日晚，万科发布2007年年报。2007年，万科实现营业收入355.27亿元，净利润48.44亿元，分别比去年增长98.27%，110.81%。当天万科因公布业绩快报短暂停牌，复牌后以22.90元低开，一度下探至22.00元，最终收于24.90元，上涨5.96%，表现强于大市。对外投资方面，除进一步受让浙江万科南都房地产有限公司剩余20%股份外，万科还通过协议合作、股权受让等多种方式，获得了上海、杭州、南京等地的多个开发项目，累计对外投资24.39亿元，同时对21家控股子公司合计增资28.1亿元。不过，受上半年激进扩张战略，预售项目、土地增值税和公司规模扩大、借款增加等因素的影响，2007年，万科资本负债率较上年上升了1.11个百分点，达66.11%，这一水平略超过万科一直奉行的65%警戒线。进入第四季度以来，通过两次成功增发，加上万科2007年四季度之后在多个城市主动降价，其资金回笼速度加快。尽管负债稍高但截至期末，万科依然手握170.47亿元现金，远远超过保利、金地、招商等二三十亿元现金的水平。万科称，2008年，行业调整将给资金充裕的企业带来难得的发展机遇。四、涨还是跌？谁是笑到最后的人？今天没有希望，明天没有希望，后天有希望，但是大多数人死在明天晚上。本刊采访著名经济学家樊纲先生的时候曾经求证过未来中国房地产房价走势。樊纲认为中国城市化水平远远低于欧洲先进国家，城市化还要继续，未来有更多的人将进入城市生活居住，所以市场需求是存在的，但是过高的房价显然不利于经济的发展和社会的稳定，因此平衡和减缓价格上扬是必要的。有行业内资深专家指出，2008年不会是“拐点”而是“转折点”。房价暴涨的时代已经结束，但暴跌的可能性也很小。从长远来看，楼市不会暴跌有如下几点理由：第一，房价大跌并不是政府的目标。房价大跌会引起一系列不良后果，甚至可能引起经济衰退。第二，随着城市化进程和经济发展，中国有望平稳化解房地产泡沫。不必通过降价实现硬着陆。第三，从目前的形势来看，政府还会实施稳健的房价调控政策，一方面，控制房地产信贷规模重新扩张，并推行廉租房政策，避免泡沫继续膨胀；另一方面，实现房地产融资多元化，避免风险过度集中于银行，建立风险控制机制，避免市场信心崩溃引起房价暴跌。每个行业的发展都有高潮和低谷，一个企业想要成就百年基业需有长期的战略和对市场深入了解的能力，华为任正非在《华为的冬天》中因为论述了危机意识而被各行业推崇。距离死亡到底多远？每个人或者企业都有自己的见解，但是四季轮回，即使夏天艳阳高照也不能忘记冬天的寒冷，不学寒号鸟的自欺欺人，在有能力的时候就应该为过冬储备。无论拐点论是否正确，我们看到的是作为国内房地产龙头——万科在冬天来临之前准备好了御寒的棉衣，在暴风雨来临之前先制作了结实的雨伞。一个负责任的企业思考的是整个行业的生态环境和企业内部的生态环境的协调，怀着侥幸心理试图通过资本市场“空手套白狼”获取暴利的投机者最终将受到市场规律的惩罚。浏览万科近年来的作为，从廉租房建设到倡导环保的先锋言行，从企业社会公民到遵守国家相关法规，从对社会负责到对自身负责，我们看到的是一个精炼阳光、健康茁壮的优秀地产品牌拥有者。君子不立危墙之下，作为一个对市场高度敏感、对繁杂信息有超强过滤和吸收能力、善于运用有效市场营销策略、真诚提供服务、注重产品质量、人性关怀、对负责任的企业来说，成功决非偶然。马云曾说：今天没有希望，明天没有希望，后天有希望，但是大多数人死在明天晚上。谁是笑到最后的人？保存实力能够活下去的人一定是笑到最后的人，一定是最有希望胜出的人。那么，是谁在操纵万科步步行动？答案是：贴近市场，顺势而为。