现代体育场馆物业分析

现代体育场馆物业分析随着国家政府机关及企事业单位后勤管理社会化、市场化、专业化发展，物业管理服务的领域逐渐由住宅物业、写字楼物业延伸到部队、政府办公楼、学校、医院、体育场馆、广场公园等大型社会公建项目，给物业管理行业带来了新的市场机遇。武汉体育中心作为一个典型的大型社会公建项目，是国内第一家聘请专业物业管理公司管理的体育场馆。武汉招商局物业管理有限公司通过对广州、沈阳、成都、杭州、上海等城市体育场馆的实地考察，结合武汉体育中心一年多的物业管理实践，对现代体育场馆物业形成了较为系统和深刻的认识。一、现代体育场馆物业特点分析应社会需求，一般现代体育场馆建设均按“中心”规划、设计、施工。目前在国内已经建成的有上海东亚体育文化中心、杭州黄龙体育中心、广东奥林匹克体育中心、武汉体育中心，其突出的专业功能决定了其不同于住宅、写字楼等物业的特点：1、占地面积广、建筑规模大、功能综合性强、投资金额高现代体育场馆的建设标准除满足全民健身的需求外，还要兼顾大型赛事、活动需要，基本上都是按照满足大型国际、综合性赛事要求实施建设的，同时建设选址充分考虑交通便利。在项目及功能的设置上，体育中心内一般都设有：综合体育馆、游泳馆、足球场等配套的训练场馆及酒店、超市、餐饮、娱乐场所等配套商业网点。诸多的功能决定了现代体育场馆具有占地面积广、建筑规模大、功能综合性强、投资金额高的特点。2、设施设备规模庞大、齐全、技术含量高现代体育场馆除了拥有写字楼的供电、给排水、空调、电梯等常规设备外，专门配置有智能化的中央控制系统、无线上网系统、广播扩音系统、照明系统、草坪加热系统、制票检票系统及门禁身份识别系统，所有设施设备功能均按国际赛事场地标准设计施工，充分满足世界级体育赛事、各类活动的要求，规模庞大、齐全、技术含量远高于一般写字楼物业。3、使用功能多元化现代体育场馆主要功能是为体育比赛提供专业化的场地，如田径、足球比赛等，同时也可用于大型商业演出、大型集会、会展等，呈现使用功能多元化的势态。4、人性化设计程度高现代体育场馆在建筑设计上完全实现以人为本的人性化设计。如武汉体育中心的建设，仅供运动员、观众等使用的洗手间就有164个；为弱势人群考虑的残疾人专用通道及残疾人专用看台分布在各入口；另外还有为运动员、观众配备的医务室，以及为满足高档次消费人群需求设计的贵宾包厢等等，这些都是现代体育场馆人性化设计的充分体现。5、配套商业网点密度大、交通通讯设施容量大作为对社会公众开放的现代体育场馆，商业网点、交通通讯设施大容量的配置是现代体育场馆必需的，特别是在举行大型赛事、活动时，要满足几万人的购物、餐饮、停车、通信管道的畅通，并需具备在短时间内疏散观众、车辆的能力。6、新闻、传媒设施设备先进、完善体育赛事的现场直播是传媒业的主要业务，也是体育产业的重要收入来源，体育产业与传媒业已经形成相关联产业，因此作为赛事活动载体的现代体育场馆为传媒业提供先进、完善的硬件设施也是体育产业发展自身的需要。武汉体育中心的新闻发布中心就配有同声传译系统、音像同步系统、无线上网系统、电视转播机房、现场机位设置、内场的广告机等新闻传媒设施。二、现代体育场馆运营特点分析1、日常商业活动频繁武汉物业公司在对五城市七个体育场馆的实地考察中发现，现代体育场馆的日常运营相对集中在商业活动方面，如经营较为成功的上海东亚体育文化中心内的上海富豪东亚大酒店（四星级）、“运动员之家”（宾馆）、对外开放的羽毛球训练场；杭州黄龙体育中心内的好又多超市、恒利宾馆、富有特色的黄龙体育中心酒吧一条街、乒乓球训练场；成都体育中心的会所经营；虹口足球场的健身馆等等。各个业主均在体育场馆空闲时间，充分利用开阔的体育馆场资源创收经营。2、大型赛事、活动期的运营特点①活动准备期（7-15天）：在此期间，大型赛事、活动的举办单位、参加单位、配合单位、新闻媒体的工作人员、服务人员以及各类物资器材大量进场；专业训练场、各类办公用房使用准备，足球比赛划线、球门挂网准备，商业演出舞台搭建、草坪盖板铺设，各类专业设施设备全面启用。②活动进行期：安全保卫、检票等工作人员及观众在1-3个小时内全部进场，人员迅速达到几万人，体育场馆所有机电设备、强弱电系统、配套功能用房、停车场等全面投入使用，配套的餐饮、商业网点的经营活动亦随之活跃起来。③大型赛事、活动结束时，为避免围观，运动员、演员要马上离场，观众也要在短时间内退场，同时，全部临时设施需连夜撤卸，各类设施设备满负荷运转，充分发挥现代体育场馆强大的疏散功能。三、现代体育场馆客户特点分析1、多元化的客户群体现代体育场馆使用功能的多元化决定了其客户群体在知识层次、生活环境、地域背景、民族习惯等方面的差异，从而形成了多元化特点。①体育比赛时，客户群体是球星、运动员、教练、裁判员、国际足联、球迷、观众、记者；②演出活动时，客户群体是歌星、演员、演出公司、记者、观众等；③商业活动时，客户群体是商人、购物市民等；④同时，作为大型社会公建项目，向全社会公众开放的特性又决定了客户群体的广泛性，从普通老百姓到国家政府机关官员，日常参观健身的人群络绎不绝。2、性质单一的业主武汉物业公司实地考察的各大体育场馆均属政府投资国有资产，是体育场馆主管部门的下属事业单位，虽杭州黄龙体育中心、上海东亚体育文化中心有少量的社会集资、企业参股，但政府投资比例占绝对优势，单一业主的特点显而易见。3、社会关系接触面广现代体育场馆作为大型社会公建项目，国家投资、为了公众利益、供公众使用，建筑本身代表着城市的经济文化水平，代表着所在城市的政治地位。与社会各界充分接触并保持良好的公共关系，接受社会各界对现代体育场馆使用监督，对于现代体育场馆业有着深远重大的意义。四、物业管理面积的确定体育场馆的物业管理面积的测算直接反映了该类物业的特性。体育场馆的专业草坪、跑道等是体育场馆的标志性设施，而非配套或附属设施，投资额巨大，是体育场馆物业管理日常维护的最重要内容之一，完全有别于传统意义上的道路、绿化维护。因此，确定体育场馆面积应该突破传统物业管理面积测算内容的范围，计入专业草坪、跑道（比赛用地），真正体现出体育场馆物业管理特性。