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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南京新景祥房地产经纪有限公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。万科·金域蓝湾本报告是严格保密的。目录Contents※Part1：项目背景，分析项目的区位、客户、价值点；※Part2：企划部分，分析项目“售楼处、样板区、推广渠道与方式”；※Part3：销售部分，分析项目“成交、优惠政策、热销原因”；※Part4：综合分析，对项目各个层面进行综述分析.本报告是严格保密的。开发商背景项目背景综合分析企划部分销售部分企业发展历程：万科全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内；主要业绩：至2009年，万科已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元；万科在南京：目前万科在南京开发的项目有金色家园、光明城市、金域缇香、金色里程、红郡和金域蓝湾，并且均有良好的业绩，万科物业也得到广大市民及业主的好评，万科在南京乃至全国皆享美誉。本报告是严格保密的。地块处于牛首山河与外秦淮河交汇处，远望百家湖、九龙湖、翠屏山、方山，自然风景优美；临近地铁一号线南延线百家湖站、小龙湾站，有双龙大道、将军大道、机场高速、宁杭高速等多条快速抵达主城通道，交通便利。机场高速地铁一号线南延线金域蓝湾双龙大道项目区位项目背景综合分析企划部分销售部分本报告是严格保密的。区域整体规划根据新一轮江宁总体规划（2010-2020年）规定，江宁核心区‘凤凰港一带’包括四个片区：河定桥商业服务中心、凤凰港商务休闲中心、府前行政中心和杨家圩文化中心。这四个片区共同承担了东山副城的功能，形态上以‘中心集群’的方式构成。”项目背景综合分析企划部分销售部分长江紫金山江宁主城河西仙西江北本报告是严格保密的。区域交通规划项目背景综合分析企划部分销售部分宁溧路机场路将军路宁丹路双龙立交雨花立交铁心立交宁杭二期地铁1号线5月通车宏运大道高架2010年底全线贯通地铁3号线2010年开工建设铁路南站开工建设纬七路东沿线二期工程本报告是严格保密的。区域内主干道：双龙大道、将军大道、竹山路及清水亭东路等；地铁：地铁一号线南延线、地铁三号线及地铁十号线（规划中）；高速公路：机场高速、宁杭高速；小结：良好的交通条件是陌生区域楼盘得以吸引客户的必要支撑条件，本案对外交通便捷且内部道路通达，规划中的几条地铁线路将进一步改善区域的交通条件。区域交通规划项目背景综合分析企划部分销售部分本报告是严格保密的。土地价值判断项目背景综合分析企划部分销售部分地段价值——外部规划政策利好，加快区域的成熟；江宁副城的全新规划已经明确，凤凰港一带将成为江宁新的商业中心，蓝湾所处的区位不再是“两河板块”，而是江宁中心区城市改善型物业；中冶、中粮、天正、雅居乐等新地王陆续进驻，提升了地价也使得高档住宅区区域更加聚集；5月开通的地铁线路、宏运大道高架、纬七路东延工作、地铁3号线工程，使得外部交通更加便捷。未来的凤凰港集合了金鹰、1912等多家商家，成为江宁未来的商业中心。天元路沿线，包括总部基地、21世纪、凤凰港写字楼将打造成为江宁的商务中心本报告是严格保密的。项目背景综合分析企划部分销售部分产品价值判断规划建筑户型指标用地性质：二类居住及商业用地物业类别：普通住宅项目特色：宜居生态地产绿化率：40%容积率：2.0总建面积：54.5万平米开发公司：万科置业有限公司物业公司：万科物业目前均价：13000-16000元/㎡金域蓝湾规划这一刻世界已大有不同本报告是严格保密的。产品价值判断规划建筑户型指标项目背景综合分析企划部分销售部分一期整体规划18层住宅45栋、30层住宅10栋、共5000户，沿街商业楼5栋、幼儿园1座。一期规划8栋小高层，共986户；1-2栋：16层，两梯四户，全部为90㎡左右的两房；3-8栋：18层，118㎡经济型三房、135㎡标准三房和167㎡四房；一期90㎡左右的房源占据了30%左右；首次开盘推出一期的1-4栋。本报告是严格保密的。规划配套内部景观、配套资源的提升，形成了区隔于江宁同区域楼盘的特色；低密度产品增加，提升社区档次与形象之外，增加使项目内部景观面，使更多懂得高层建筑形成外部看水，内部观园的双重景观；商业街区以及一些列招商先行的营销策略，加快区域配套成熟度，带动销售的良性循环。项目背景综合分析企划部分销售部分产品价值判断规划建筑户型指标生鲜超市餐饮街（5家餐饮，1家主力店）餐饮街（2家餐饮）家餐饮会所服务配套规划定位：主力店：2家大型餐饮+次主力店：9家中型餐饮+超市+会所+服务配套：美容、美发、中介、休闲、生活家居。本报告是严格保密的。产品价值判断项目背景综合分析企划部分销售部分开放式滨湖主题街区近万方西班牙风情商业街3000平米运动主题会所室内外双泳池品牌商家联袂证言规划建筑户型指标商业定位：蓝湾社区商业定位将以餐饮为主力业态，超市、会所、服务配套等为辅助业态，为社区及周边提供便捷的商业服务。本报告是严格保密的。产品价值判断项目背景综合分析企划部分销售部分规划建筑户型指标南立面及侧面北立面及侧面建筑特色中西结合的建筑风格简洁大气，集聚现代感景观资源丰富本报告是严格保密的。产品价值判断项目背景综合分析企划部分销售部分规划建筑户型指标A1/A2户型：90平米两房1、整体较为方正；2、主卧及客厅朝南，保证了较好的采光；3、客厅连接大面积阳台，主卧设有飘窗，增加了使用面积；4、入户有玄关及收纳空间设计，体现万科产品功能性强和人性化设计特点。本报告是严格保密的。产品价值判断项目背景综合分析企划部分销售部分规划建筑户型指标B1/B2户型：三房户型包括标准型135平米和经济型118平米两种户型，均有入户玄关及收纳空间设计。135平米户型：1、两卧室与客厅朝南；2、客厅与餐厅南北均有阳台，整体采光通风较好；3、主卧有单独卫生间，步入式衣帽间，较为舒适。118平米户型：1、所有卧室及客厅、厨房均朝南，采光较好；2、有独立的储藏室，功能性强；3、但只有一个卫生间并且卫生间偏小，舒适度不足。本报告是严格保密的。产品价值判断项目背景综合分析企划部分销售部分规划建筑户型指标C户型：168平米四房1、卧室与客厅均朝南，客厅连接阳台，厨房连接北操作阳台，采光通风较好；2、设计入户玄关、独立的储藏室，提高住宅功能性；3、主卧有较大面积衣帽间和卫生间，舒适型较好；4、所有房间均有飘窗设计。本项目户型从90两房到168平米四房产品线连贯性较好，能给客户较广的选择面。本报告是严格保密的。项目背景综合分析企划部分销售部分客户需求面积累计情况（人）5%51%29%4%10%1%0%90㎡以下90-120㎡120-140以上140-160㎡160-180㎡180㎡以上其他累计组数（元/平米）0501001502002503003504007000以下7000-75007500-80008000-85008500-90009000以上需求总价（平米）010020030040050060060万以内60-80万80-100万100-120万120-150万150-180万客户分析江宁整体房价的上涨会带来客户的变化,目标客户属性会发生了转变，客户整体层次的升级，首改和再改客户成为项目的主力。本报告是严格保密的。项目背景综合分析企划部分销售部分客户分析客户分布目前尚未做项目客户统计，从来访量来看，市区与江宁各占50%。市区客户：一类为房价挤出客户，无法承担市区高房价，这类客户对入城公共交通有较高要求，主要关注点在地铁一号线；另一类是主动离城客户，追求品牌地产高品质的小区居住环境。江宁客户：从对地王的关注及前期对万科金域蓝湾价格较高的预期，江宁客户将为江宁区域中高收入者，主要追求居住品质和小区物业管理。客户关注问题价格：前期案场在对外宣传时简介暗示价格将达到9000元/平米，而目前房地产转冷，该项目将如何定价成为客户最关注问题。距离地铁站距离：本案临近地铁一号线百家湖站和小龙湾站，但却被牛首山河和外秦淮河隔开，距离大约1公里。本报告是严格保密的。项目背景综合分析企划部分销售部分项目背景小结名企背景：全国一流开发企业，为全国唯一一家拥有世博会参展资格的房地产企业，品牌优势显著，万科物业更是备受客户好评；区域规划：东山副城正在崛起，未来的副城CBD落户凤凰港，规划中有3条地铁线路，区域潜力巨大；项目规划及配套：拥有近万方西班牙主题风情商业街、3000平米运动主题会所、室内外双游泳池等配套，配套先行开发策略弥补区域配套的缺失，使得区域更加适合居住；产品设计：本项目户型从90两房到168平米四房产品线连贯性较好，能给客户较广的选择面，并且拥有丰富的景观资源。本报告是严格保密的。项目背景综合分析企划部分销售部分万科金域蓝湾2010年重大节点产品推介会暨商家签约仪式金域蓝湾客户体验中心开放样板间开放3.204.34.10开盘时间节点大事记4.1房展会设蓝湾展位，并开通看房班车3.21本报告是严格保密的。售楼处包装项目背景综合分析企划部分销售部分外部：售楼处外部景观怡人，绿化率高，门头设计富有立体感，小道绵延曲折，让购房者享受舒适平和的置业体验。本报告是严格保密的。项目背景综合分析企划部分销售部分售楼处包装内部：售楼处内部采用精装修，设有儿童活动空间、豪华视听室等空间，充分展示项目的人性化和现代化。本报告是严格保密的。广告推广项目背景综合分析企划部分销售部分通过hourse365、搜房网、南京日报等媒体做项目推广。在售楼中心开放、样板间展示等节点做不间断的广告宣传，保持产品始终收到关注。主要宣传主题：“万科在造一座城”，体现大盘营销理念。本报告是严格保密的。项目背景综合分析企划部分销售部分推介会西班牙风情热舞南京万科置业有限公司总经理朱保全致辞3月20日下午两点半，万科金域蓝湾在项目客户体验中心举行产品推介会暨商家签约仪式。金域蓝湾是万科G系列的尖端品牌，在全国各个城市核心地段都是精英人士首选的品牌。南京是万科金域蓝湾的第十二座城。而在推介会上，金域蓝湾的样板间与价格都未得到公开。本报告是严格保密的。项目背景综合分析企划部分销售部分企划小结充分发挥品牌优势，强调金域蓝湾产品系列的稀缺性和高端性，同时结合节点活动造势等进行楼盘的炒作，从而提升楼盘的价值；拉长宣传周期，由区域到项目进行周密的宣传推广，逐步确立项目的市场地位及市场知名度；打造极具展示力的示范区，三次改造精装样板房，在现场形成近乎震撼的打动力；现场施工和社区招商成果展示给足客户信心。本报告是严格保密的。项目背景综合分析企划部分销售部分户型面积(M2)推出套数户型配比(%)销售套数去化率（%）A1两房两厅一卫9012626%126100%A2两房两厅一卫9012626%126100%B1三房两厅两卫13510522%105100%B2三房两厅一卫1185311%53100%C四房两厅两卫1687015%4361%合计480100%45394%销售情况2010年4月10日开盘，一期开盘的有1号楼、2号楼、3号楼及4号楼，共推出480套房源，分别是90平米的两房、118平米及135平米的三房和168平米的四房，精装交付，开盘当日均价为15000元/㎡，成交率达94%。1#3#2#4#首次开盘房源本报告是严格保密的。优惠措施项目背景综合分析企划部分销售部分开盘优惠公告：4月10日当日成功认购，并在《商品房认购协议书》所约定的时间内完成《南京市商品房预售合同》签约手续的客户，可享受以下优惠：