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新建商品房要先办理初始登记后才能办理转移登记我国《城市房地产管理法》确定了房屋登记发证制度，新颁布的《物权法》确立了登记簿制度，房屋自记载于房屋登记簿上发生物权效力。我们通常称的所有权初始登记是指房屋权利的第一次登记，对其之后的物权变动具有原始根据效力。因此，新建的商品房屋应当先办理初始登记后才能办理转移登记。如房地产开发企业在房屋竣工以后，应当向房地产登记机关申请办理初始登记，登记机构在审核用地、建设工程规划许可证等有关的证明文件以后，向申请人颁发房屋所有权证。只有先办理了初始登记后，开发商才能行使房屋的其他权利，比如房屋买卖、抵押等。在现实情况中，商品房的销售一般不可能到房屋竣工以后才进行，只要开发企业领取了商品房预售许可证，就可以进行销售。但房屋登记机构在为购房人办理转移登记时，必然会审核开发企业是否已办好初始登记，如果没有办理初始登记，将导致开发商和购房户将无法办理房屋转移登记。□李军房产证记载的面积是套内面积还是建筑面积？根据住房与城乡建设部《房屋登记簿管理试行办法》和《房屋权属证书、登记证明填写说明》)的规定，现行的房屋登记簿和房屋权属证书、登记证明上均应当记载房屋的建筑面积而不是套内面积。建筑面积包括房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。而套内建筑面积则由套内使用面积、墙体面积及阳台面积三部分组成；应分摊公用面积是指本栋各业主共同使用或共同拥有部分的面积，按各套内建筑面积大小按比例分摊而得的面积。分摊的共有建筑面积包括：（1）各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。（2）套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。因此，商品房建筑面积的计算可用公式表示为：建筑面积=套内建筑面积+应分摊公用面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积+应分摊公用面积。□李军什么是物权优先效力谢勇军物权法规定：如果抵押权设定在先，出租在后，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。这是什么意思？这是一个物权优先效力的问题,意思是担保物权优先于用益物权。比如一栋房子被抵押后再行出租，房子抵押期限届满债务人无法清偿其债务，那么债权人可将房子拍卖，承租人不能再继续承租该房屋。法院可对哪些未进行登记的房屋进行查封□李军下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：一是作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；二是被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；三是被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。最近，市民张先生听朋友说买房子办产权证，要有房产登记簿，是房屋的产权真正依据。张先生纳闷了：有了房产证还要登记簿干吗？究竟房屋登记簿是什么？它和房产证有什么区别？它的具体内容是什么？根据《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”和第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”可见，房产证是房屋登记部门发给产权人作为其享有权利的证明，具有证据作用，它只是房屋登记簿的外在表现形式。因此，房产证仅具有初步证明的作用，并不具有代表产权的功能，发生纠纷时，如果出现“一房两证”的情况，登记簿就起决定性作用。房屋登记簿是由房屋登记机关建立的，市民在购买房屋时都会由个人或是购买房屋委托的机构向房屋登记部门递交申请，包括购房合同、发票和购房人的相关证明，由房屋登记机构据此进行房屋登记，并颁发产权证。登记机关在进行房屋登记的同时，还要建立房屋登记簿，将所有的房屋信息记录在登记簿上并予以公示。□梁晓物业管理知识问答问：我市规定物业服务费如何浮动？答：根据《南充市物业服务收费管理实施细则》规定，实施政府指导价的，获得全国城市物业管理（示范）住宅小区或大厦称号的可在政府指导价的基础上上浮15%，省优称号的可上浮10%，市优称号的可上浮5%。问：物业服务企业在公共秩序维护方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？答：《物业管理条例》规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业原则上不对业主生命安全和户内财产承担责任，但物业服务企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业服务企业应依法承担相应的法律责任。问：物业管理师的定义？答：物业管理师是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格》证书并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。问：所有权人对自己的不动产或者动产，有哪些权利？答：依法享有占有、使用、收益和处分的权利。问：业委会届满何时选举新的业委会？答：业委会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。问：新老业委会工作移交时间规定是多少?答：应当自任期届满之日起10日内进行全面移交。问：业委会成员资格终止何时移交资料、财物等？答：应当在终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业委会。问：物业专有部分指哪部分?答：单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。问：临时管理规约生效与失效时间是多少？答：临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，业主大会制订《业主管理规约》生效之日起失效。问：专项维修资金管理办法中共用部位是如何界定的？答：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。问：物业管理区域重大事件如何分级的?答：根据《南充市物业管理区域重大事件报告制度暂行规定》的规定，重大事件按严重性和影响程度依次分为一级、二级、三级和四级等四个层次，并分别用红色、橙色、黄色、蓝色示警。问：重大事件处置原则？答：按照“分级管理、快速处置和及时报告”的原则处置。问：业委会委员每届任期为多少年？答：业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权问：物权受到侵害，权利人如何处置？答：权利人通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。问：物业服务收费原则？答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。房屋产权中的几个权利问题□谢勇军有的购房者交了购房钱以后，怕房子拿不到手，担心过一两年的时间如果开发商把房子卖给别人的话，应该怎么办?物权法出台之后,这样的担心完全可以打消。因为在《物权法》里面，专门规定了预告登记制度。实际上就是包括期房的预告登记，记载的这个权利人就是对未来期房所享有的权利的人，对他要进行优先保护。假如说出现了一房二卖，要对他进行优先保护，以后有谁再来买的时候，他一查预告登记。就知道这个房子，已经卖给某某人了，他也不可能再去买了。如果他要再去买那么他自己假如说受到损失的话，那他自己要承担风险的，当然开发商要承担责任的，这是毫无疑问的。现实生活中，还发生过这样的案例，两个人对房屋的产权有争议，打起了官司，一方打赢了官司，却发现对方已经到登记机关作了变更，把房子转卖给别人了。针对这样的情况，物权法有没有什么规定呢？因为在《物权法》里面有规定，你可以主张办一个异议登记，就是在登记簿上注明。这个产权是有争议的，过去的话出现这种情况，你就必须要到法院打官司，但是等到打完官司，可能这个房子你都已经把它卖掉了。现在就是说你不用打官司，你可以事先你就要求，在上面注明这房产有争议了，他(开发商)就不敢随便卖了。对小区里一些设施的归属，很多业主都有疑问。小区的绿地是我们业主自己的，还是开发商的?法律有没有这个规定？《物权法》明确规定：比如绿地、管理用房，属于全体业主共有，也就是说开发商不能保留所有权，不能完全通过约定来解决。这个在法律上规定就是属于业主共有的。在一些小区，对电梯间的广告收入的归属，业主和物业以及开发商之间往往发生争执。电梯间的广告，电梯本身是属于共有财产。这个问题由业主委员会通过有关的公约或者由业主委员会来共同决定怎么来利用电梯进行做广告。物权法首次明确了建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。