百业城物业管理方案

东莞百业国际汽配城第1页共28页东莞百业国际汽配城第2页共28页东莞百业国际汽配城物业管理方案第一部分项目物业管理开发的理念---------------------------------3第一章汽配城简介和物业所需解决的主要问题第二章物业管理理念及思路第三章拟采取的物业服务措施第二部分项目物业管理方式---------------------------------------4第一章物业管理模式及组织架构第二章物业公司整体工作流程第三章各类人员的素质要求第四章物业公司组建的资源配置第三部分促进招商的建议和配合招商的措施、承诺-------------------12第一章招商的定位第二章配合招商的流程及措施第三章招商所需物业资料第四部分项目物业管理费用---------------------------------------15第一章财务管理第二章日常物业管理经费收支预测第五部分物业服务项目及收费标准---------------------------------17第一章服务思路第二章服务项目及收费标准第六部分物业接管计划-------------------------------------------18第一章物业接管项目第二章物业接流程第三章物业接管时间及人员安排第七部分物业日常管理目标及验收标准-----------------------------21第一章前期介入第二章招商入驻第三章物业经营指标承诺第四章日常物业管理标准及承诺第八部分结束语-------------------------------------------------28东莞百业国际汽配城第3页共28页第一部分项目物业管理开发的理念第一章汽配城简介和物业所需解决的主要问题1.百业国际汽配城简介：东莞百业汽配城是东莞市政府市政规划汽车发展的大型汽车配套专业市场，投资总额近2亿元人民币。市场占地面积100多亩，总建筑面积近10万平方米，拥有1000多个停车位，是东莞地区最大的汽车配件专业市场。是市政府重点培育的专业汽配市场，得到中国汽车维修行业协会、中国汽保行业协会、东莞市汽车维修行业协会和东莞市汽车行业协会的大力支持，是东莞市汽车维修行业协会唯一授权的汽配采购基地。百业国际汽配城雄踞东莞新城市中心，有着得天独厚的地域和交通优势，紧邻广深、莞深、莞惠高速，莞樟公路、东莞五环快速、107国道、广深高速的交汇地段，30分钟可通达东莞全市，60分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地，是珠三角1小时经济圈的交通核心枢纽。百业汽配城地处东莞汽车产业经济走廊，位于多年自发形成的汽车、汽配成熟商贸财富区，周边聚集了国际汽车博览中心和成行成市的4S店，是市政府规划的汽配产业基地，为百业国际汽配城的建设奠定了成功的基础。百业汽配城以成为华南最大的现代化、品牌化、规模化的专业批发市场为目标，规划上立足于现代商业流通格局，以满足办公、交易、仓储、物流、保卫、营销、交流的经营需要，百业汽配城进行功能配套、功能分区规划设计，成为华南地区第一家配套完善的现代化汽配城。2.作为专业市场的共性和百业国际汽配城物业管理的个性，物业管理主要是实现和解决如下问题：A．综合业务：项目前期物业接管中，物业管理、配套收尾工程、招商入驻、开业准备工作并存，其工作压力大，工作头序多，如何实现顺利过渡，是物业管理首要之急！B．人员素质：招商入驻的客户大部分为经营者，其余小量有投资者和创业者，其特殊的人员结构为物业管理带来更高的现代管理要求，也就必须融入现代的物业管理手段和管理方式！这也对物业管理的人员素质提出更高的要求！C．运营模式：百业汽配城作为纯商业的专业市场格局，其商品结构、商户结构、规划结构也就对其经营管理结构提出更适合其业务发展的管理要求！而提供的服务也要求是“商业化全球大营销”的运营模式！D．管理政策：广场招商政策、招商进度与物业管理息息相关，其物业管理政策的科学合理性与培育政策的到位情况对物业收费的难易有着决定性的作用！E．物业费用：专业的物业管理和科学规范的物业运作也要求投资商对物业管理提出必要的物业管理费用！第二章物业管理理念及思路1.管理理念经过对百业汽配城商户结构、商品结构、建筑结构等的调查，整理出百业汽配城的核心问题在于：提高服务质量，降低管理成本！建议对其经营管理结构提出如下经营理念：A.理念一：（针对项目）紧紧围绕“服务业主、创造效益”的核心理念，提供“精品服务”的优质服务项目；B.理念二：（针对规则）东莞百业国际汽配城第4页共28页倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链；C.理念三：（针对行为）倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为；D.理念四：（针对结果）致力于与业主建立平等、双赢的现代契约关系，推广“天天让您满意”的服务理念；2.在确定管理模式的基础上，针对百业国际汽配城的特色及实际情况，我们初步提出了全方位物业管理的基本思路：思路一：采用整体管理和专业管理相结合的办法思路二：强调成本控制意识和成本管理程序思路三：强调维修基金的效能管理与维修计划科学实施的有机结合思路四：强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进思路五：确保公众服务的规范化与特约服务的个性化思路六：确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美思路七：致力于培养员工的专业素质与市场业主的自律意识思路八：致力于共用设施、设备的持续改进与功能提升思路九：致力于商业文化功能的提升，不断提高百业商业品牌收益第三章拟采取的物业服务措施1.逐步融入ISO9001物业管理体系；通过质量管理体系的认证，可以科学规范地建立一套管理制度，这对物业管理各项目工作的执行与检查标准有着先进的指导作用；2.结合本市场行业特点为进驻商户提供汽配行业特色服务，如汽配经销商大会、展览、洽谈会等多种形式的信息交流、产品交易、技术研讨、人才培训等活动；并结合市场的行业特点开展汽配细分专业会议等服务！3.建立素质优良的物业管理团队。我们将根据市场发展行业的特殊性与共性，建立一支高素质的物业管理团队，并整合专业市场的管理人才为入驻商提供管理、营销等高层次经营类型的服务！4.为入驻商户和物业公司员工建立一个完善的培训机制。我们把专业市场的经营进行全方位的拓展，并将员工的培训工作放在第一位，建立行业人才库，为商户提供人才需求服务！5.致力于公共设施、设备的循环改进。作为物业管理公司，我们将致力于物业日常管理，同时也对物业管理项目中的设备、设施进行不断的改进。6.加强入驻市场商户的行业自律管理，充分整合并借助商户力量进行行业力量的整合，以不同经营类型进行细分商户结构，建立不同的行业协会或以会员制进行逐步改善商户的社会地位。第二部分项目物业管理的方式第一章物业公司管理模式及组织架构东莞百业国际汽配城第5页共28页1．管理模式：作为新的物业项目，我们将采取先进的物业管理模式，并结合ISO9001管理体系进行修正改进，我们根据百业国际汽配城行业特点和所处地理位置的特点，拟所采取的物业管理模式为：“以客户服务为中心，以服务品质为向导”进行有规则、有步骤地进行。2．百业城物业管理公司组织架构总经理物业管理部市场推广部人事行政部招商商务部保安消防主管物业租赁主管保洁园艺主管平面设计师文案策划师网络信息主管人事主管后勤行政主管招商主管工程基建主管副总经理财务部会计出纳按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运行组织考核，确定业绩成本指标不达标质量成本均达标服务质量不达标奖金否决奖金否决给予奖励东莞百业国际汽配城第6页共28页设置说明：1.组织架构的设置本着精简高效，一专多能的原则，采取物业管理公司总经理负责制，签订经营目标责任书，实行经营目标考核；2.管理公司各岗位实行双向选择，保证管理公司总经理充分发挥管理、协调作用，有利提高工作效率和管理质量；3.管理公司采取直线职能制，减少环节，提高工作效率；4.管理公司副总经理的职责是协助管理公司总经理完成各项工作，监督管理质量，；5.物业租赁主管主要对广场租赁物业进行租赁管理及各服务中心的建立、运营与管理，处理客户投诉，将业主的各种物业服务信息迅速反馈给各部门进行处理；6.网络信息主管主要对整个市场商户信息即时向外传递并对客户实施全方位的网络服务，促进物业管理网络化和现代化；7.人事行政部主要职责是公司各部门考核和监督、办公室事务、后勤管理与公司文化建设等；第二章物业公司整体工作流程1.物业公司各部门沟通流程：2.物业公司创建有效的价值服务链：策划部物业管理部招商商务部客户反馈物业信息提供解决方案提出物业服务提出招商需求提供招商信息提供解决方案东莞百业国际汽配城第7页共28页3.物业公司外部沟通导向：外部沟通导向说明：1．向相应级别的物管办和房管办申报物业资质企业，成立物业管理公司；选定物业管理人员；2．在未成立百业国际汽配城业主委员会之前，物业管理公司就上述公共关系进行维护；百业城物业管理公司公安消防交通物价工商房管银行税务物管居委市政开发商（瓯江）建设施工单位设计单位装修公司广告文化公司社会服务机构供应商供电供水供气有线网络电信园林环卫防讯其他餐饮机构服务价值链服务价值链基本要素内部满意度机制外部服务链日常物业管理特别物业服务商户业务经营市场文化建设功能配套服务员工建设管理团队合作伙伴顾问团队供应团队业主及客户辖区办事处周边友好单位政府主管部门东莞百业国际汽配城第8页共28页3．物业管理公司不断完善和扩展上述各种公共关系；第三章各部门人员素质要求及相关要求1．总体要求：1）．人员配备要注重员工的可塑性与公司的可持续性发展；2）．树立管理者就是培训者的思路；2．管理人员的素质要求：岗位设置岗位要求配置人数总经理大学专科以上学历，从事商业地产物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对公司的战略、运营、组织结构、人事、公关宣传等工作有整体的思路和构想。1人副总经理大学专科以上学历，从事商业地产物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，并具有很强的沟通协调处理能力。1人推广策划经理大学专科以上学历，从事商业物业策划运作3年以上，熟悉商业地产策划推广，具有平面设计与文案统筹能力；熟悉设计软件；1人人事行政经理大学专科学历，管理或人力资源相关专业毕业，从事本专业多工作多年，并具有一定商业物业管理知识，具有较强的对外沟通协调能力，熟悉ISO9001质量管理体系。1人财务经理大学专科学历，会计师职称，具有丰富的财务管理经验，并具有较强的沟通协调处理能力。1人招商经理大专以上学历，外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处理能力，从事商业地产招商工作多年，具有一定商业策划能力，带领团队协同发展。1人物业经理大专学历，建筑或工民建专业，或物业管理相关专业，持有物业管理上岗证，具有物业管理经验，熟悉ISO9001质量管理体系。1人3．百业城员工素质描述：职务(岗位)性别要求年龄要求文化程度要求工作技能及工作经验要求配置人数物业管理员女20-35岁高中以上持有物业管理上岗证，具有物业管理经验，熟悉ISO9001质量管理体系。3名招商员不限22-35岁高中以上外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处理能力，具有招商工作经验；3名保安班长男性30岁以下大专三年以上保安管理工作经验正、副主管各一名；2人东莞百业国际汽配城第9页共28页保安员男性20--26岁高中A.一年内退伍军人，党员优先；B.身体健康，五官端正；22人两班车管员男性20-26岁高中C.身高1.75-1.82米，体重65公斤以上；D.说话清楚，没有明显口音；E.威严而不失灵活，有车辆管理经验3人消防值班员男性35岁以下高中B.相关工作经验三年以上；B.有物业管理工作经验。1人监控员男性35岁以下高中C.相关工作经验三年以上；B.有物业管理工作经验，熟悉监控设备操作1人保洁园艺主管不限男性：40岁以下高中A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；1人保洁园艺员不限女性：35岁以下初中B.五官端正，动作麻利C.有星级酒店或清洁公司工