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苏南万科2012年年报——市场营销部目录宏观走势解读无锡整体市场热点板块市场竞品销售分析2013年市场研判经济走势：无锡GDP和人均收入持续快速增长，居民支付能力日益强大。无锡GDP增长迅速，连续11年呈快速增长，增长率持续在13%以上，2011年增长率为19%；社会消费品零售额迅速增加，2011年增长率仅为17%；私家车车保有量和人均GDP均呈迅速增长态势，私家车增长率连续九年持续在20%以上。0500010000150002000001000200030004000500060007000800001年02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年无锡01-11年GDP与人均GDP走势无锡GDP人均GDP（美元）391444487579824959113513911651180921230500100015002000250001年02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年无锡01-11年社会消费品零售额走势金额：亿元0%10%20%30%40%50%60%01020304050607003年04年05年06年07年08年09年10年11年无锡私家车保有量及增长率保有量增长率政策走势2月6号2月24号5月12号1、住建部《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》2、央行下调存准率3、央行下调金融机构人民币存款准备金率6月7号4、央行下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间6月8号5、住建部《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》6、央行下调金融机构人民币存贷款基准利率7月5号具体内容1.为了进一步加强住房公积金监管工作，保证资金安全和有效使用，住房和城乡建设部日前下发通知，从11个方面对各地住房城乡建设主管部门提出了要求。2.据央行网站2月18日20：00消息，中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3.中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4.中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。5.住建部6月8日发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，规定五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。该办法即日起施行。6.中国人民银行7月5日晚间，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。三年半来两次降准与降息——货币经融政策渐松、将刺激刚需购房者加速入市国务院督查、住建部强调、社科院报告——力保刚需首改，抑制投资投机性需求国务院督查：近期，国务院办公厅发出通知，决定从7月下旬开始，派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。住建部强调：继续限购做好防止房价反弹政策预案和2013年继续实行限购措施抑制投资性购房需求。社科院报告：中国社科院《中国住房发展报告》发布会上指出，今年房地产市场调控初步实现了抑制房价快速上涨等目标。必须继续重申从严调控不动摇，并有针对性地储备调控政策。解读:国务院、住建部、社科院等报告目标保持一致性，要稳定和严格实施房地产调控政策，力保刚需首改需求，坚决抑制投机炒房性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归。目录宏观走势解读城市整体市场热点板块市场竞品销售分析2013年市场研判无锡政策分析：政策解读：2012年无锡无土地方面的政策土地出让政策:政策解读：2012年无锡无预售证方面的政策政策内容：预售证管理制度:销售价格政策：政策内容：政策解读：2012年无锡无销售价格方面的政策公积金管理制度：政策内容政策1:公积金冲还商业房贷，六家银行可委托还贷从4月起实施的，在不到一个月的时间里已有2700余户办理了委托手续。目前建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行和江苏银行都可以进行商业贷款委托还贷。委托还贷只能由借款人及其配偶，携带身份证及结婚证原件，本人亲自到各网点签约，不能代为办理。政策解读：公积金冲还商业房贷，会缓解刚需购房压力，进一步刺激刚需购房者出手，对楼市回暖具有一定的促进作用。政策2:住房公积金又上调从市住房公积金管理中心获悉，无锡市职工住房公积金从上个月开始调整，调整后的住房公积金月缴存基数最高限额从去年的12400元上调至12900元。职工每月缴存公积金最高额可达3096元，这在去年2976元的基础上再添120元。政策解读：月缴存公积金基数和职工每月缴存公积金限额提高,降低购房的资金压力,促进首置购房者购房,对刚需楼市祈祷一定刺激作用。银行贷款利率变化：以九折为主，多家银行取消了8.5折优惠或对8.5折客户信用审查从严。贷款利率虽无大幅调动，但这种细微调整也可以看出各家银行对首套房贷款政策的收紧意识，以配合国家房地产政策不可放松的大势。银行首套房首付首套房基准利率二套房首付二套房基准利率招商30%下浮10%60%按基准利率执行交通30%下浮10%60%按基准利率执行江苏30%下浮10%优质客户可下浮15%60%上调10%工商30%下浮10%优质客户可下浮15%60%上调10%建设30%下浮10%60%按基准利率执行中国30%下浮10%60%上调10%农业30%下浮10%优质客户可下浮15%60%按基准利率执行邮政30%下浮10%60%按基准利率执行2012年无锡城建规划1、区域规划：无锡市锡西新城总体规划锡西新城总体规划范围北至S342省道，南至梅梁湖，西起无锡市界，东到钱荣路，总用地面积约98.37平方公里。将锡新城西定位为区域性职业教育中心、休闲旅游基地、生态宜居新城和科技制造业集聚区，提出了“魅力锡西，山水智城”的规划目标及“整合优化、重塑提升”的规划思路，形成了“一心、两轴、三片”的规划结构，并对中心地区进行了重点设计。滨湖五年建成宜居湖湾新城今后五年，滨湖区将建设成为一个环境优美的生态花园、财智集聚的智慧谷和休闲宜居的湖湾新城。今后五年的奋斗目标：地区生产总值年均增长10%以上，到2016年突破1000亿元；社会消费品零售总额年均增长17%；城镇居民人均可支配收入年均增长13%以上；城乡基本社会保险实现全覆盖，环境质量综合指数达到95以上。锡西新城规划湖湾新城规划无锡市高铁地区站南管理单元控规动态更新批后公布高铁商务区的规划将带动整个锡东新城的发展，同时对该区域的房地产市场也有一定的促进作用。2、城市规划：《无锡市中心城西地区规划及重点地区城市设计》批后公布本次规划以“打造活力西区、做亮锡西门户”为发展目标。利用“改造更新模式”对中心城西片区进行再规划，在优化现有功能的基础上，通过构筑一座城镇相融、山水相嵌，新老相接的“新钱桥•洋溪水港”，形成集商贸物流，创意文化、生活居住，城市休闲，购物消费，康乐健身于一体的城市复合功能区。主城区高铁区2012年无锡土地出让：土地市场“春天”仍需等待。图表数据解读：土地市场成交惨淡，2012年土地供应量为436万㎡，土地供应量环比去年下降2%，2012年成交量为326万㎡，成交量环比下降23%，成交价格环比下降14%。诱因分析：2012年依然受到限购限贷政策影响，同时楼市在年初3月份之后并未明显回升。开发商受资金流和现金流压力，对于拿地依然持谨慎态度，零溢价率是当今土地市场的主题，竞拍流程少之又少,土地市场“春天”仍需等待。万方元/平米商品房年度量价变化：供应小幅下降,成交量升价跌。757.30466.93741.28941.67821.26311.63764.68661.38422.39661.566190682685779252849502000400060008000100000.00200.00400.00600.00800.001000.002008年2009年2010年2011年2012年商品房年度量价走势供应面积（万平米）成交面积（万平米）成交均价（元/平米）图表数据解读:从近五年的锡市整体市场来看，相较于2009年以来持续下滑的市场走势，尤其是2011年的惨淡成交而言，今年的商品房市场可谓逆回升；虽然成交良好，但其成交均价却是近五年来的首次下跌。2012年商品房新增供应821.26万m²，环比下降12.8%，年度去化661.56万m²，环比上涨56.62%，成交均价为8495元/m²，环比下降8.18%。诱因分析：近年来，针对发展不平衡的地产楼市市场，政府采取一些列调控手段和措施，尤其是去年的国八条和限购限贷等一系列严厉的调控出台以后，市场走势受到较大影响，成交量在观望情绪下成交惨淡，但同时成交价格开始回落。12年调控政策虽持续执行，但需求市场累积达到一定程度，尤其是刚需市场，在价格回落的基础上集中释放，促成了12年逆势成交的良好市场走势。商品住宅年度量价变化：量升价跌，以价换量。588.18380.25628.61691.46557.22262.09666.54544.15329.3545.2358166467813386037723020004000600080001000001002003004005006007008002008年2009年2010年2011年2012年商品住宅年度量价走势供应面积（万平米）成交面积（万平米）成交均价（元/平米）图表数据解读：无锡整体商品住宅市场呈现量升价跌的态势，2012年新增供应为557.22万㎡，环比下跌19.41%；去化545.23万㎡，环比上涨65.57%；成交均价为7723元/㎡，环比下跌10.22%。诱因分析：2011年的惨淡成交让开发商开始寻求新的成交市场，加之限购、限贷政策的持续影响，2012年年初刚需首改得到一定的释放，增加了开发商的推盘信心。同时，部分楼盘（中邦城市花园、洛城水韵园、明发国际新城、融创理想里等）采用低价促销的手段成交理想，结构性拉低区域成交均价，促使商品住宅呈现量升价跌的态势。月度住宅量价：月度量价始终呈现波动状态，其中12月成交领先其他月度，成交价格11月达到顶峰。90008891850591208724900485838738844781238233817579437702731476587554788877577782775377168060780602000400060008000100000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00月度住宅量价走势供应（万㎡）成交（万㎡）成交价格图表数据解读：新增供应：2012年新增供应为557.22万㎡,其中9月份新增达到64.65万方领先其他月度。成交量：2012年成交量为545.23万㎡，3月以来成交量逐渐上涨，各月份环比去年均有大幅增长。成交均价：2012年商品房成交均价为7723元/㎡，月度价格始终呈现一个波动状态。诱因分析：今年伊始，成交价格就由“8”降至“7”，开发商的以价换量策略成果明显，3月份以来成交市场逆转回升，尤其是5月份和6月份受时代上城、太湖国际社区、理想城市花园、世茂首府等影响而整体呈现爆炸式成交态势。同时，受5、6月需求刚虚首改市场大量释放的影响，9月份和10月份成交并未出现传统的“金九银十”，临近年末开发商使用各种促销活动促进成交，使得12月成交量达到顶峰。排名公司名金额（亿元）占有率1融创44.0610.46%2万科27.636.56%3华润18.794.46%4九龙仓17.424.14%5金科17.304.11%6栖霞11.482.73%7复地7.321