第2章物业业主自治管理

第2章物业业主自治管理第一节物业业主与使用人第二节业主自治管理组织第三节业主自治管理规范第一节物业业主与使用人一、物业业主与使用人的界定二、物业业主的权利及其行使三、物业业主的义务及其履行第一节物业业主与使用人一、物业业主与使用人的界定-1(一)物业业主-11．物业业主的概念所谓业主即是指房屋的所有权人。也就是说，业主是指物业区域内房屋和相关设备设施与场地的所有权人一、物业业主与使用人的界定-2(一)物业业主-22.物业业主的类型-1（1）按是否是自然人，业主可以分为自然人业主和非自然人业主自然人业主，是指拥有物业所有权的是自然人。非自然人业主，是指拥有物业所有权的业主为自然人以外的主体，包括法人与非法人组织。无论是自然人业主还是非自然人业主，在物业管理法律关系中的地位是平等的。一、物业业主与使用人的界定-3(一)物业业主-32.物业业主的类型-2（2）按房屋所有权主体性质的不同，可以把业主划分为公房业主与私房业主公房业主是指国家（及其授权经营管理公房的部门或单位）和集体单位。私房业主一般指个人所有、数人共用的自用或出租的住宅和非住宅用房之所有人。广义的私房业主则是指享有房屋所有权的“私人”，包括自然人，非国家机关性质的法人和其他组织。一、物业业主与使用人的界定-4(一)物业业主-end2.物业业主的类型-end（3）按业主是单独拥有物业，还是与他人共同拥有物业，又可以分为：独立产权的业主共有产权的业主。（二）物业使用人-11.物业使用人的概念物业使用人是指不具有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业部分权利的人。物业使用人包括承租人和实际使用物业的其他人。一、物业业主与使用人的界定-5一、物业业主与使用人的界定-6（二）物业使用人-22.物业使用人在物业管理中的地位：-1（1）房屋租赁合同中的承租人在物业管理中的地位一般来讲，租赁合同中的承租人不参与物业管理活动。物业管理活动还是由对房屋享有所有权的业主参加，由业主享有权利，承担义务。在特殊情况下，承租人根据业主在租赁合同中的授权，可以行使相应的业主权利。一、物业业主与使用人的界定-end（二）物业使用人-end2.物业使用人在物业管理中的地位：-end（2）公房承租人在物业管理中的地位公房承租本质上区别于一般租赁合同中的承租人。从本质上来说，公房承租人对公房的占有、使用权并不单纯以承租人支付的租金为代价。当然公房承租人并不总是必然地以相当于业主的身份参加物业管理。公房承租人以业主身份参加物业管理还需要另一前提：即该公房的管理体制纳入了物业管理体制，并且物业管理费由公房承租人支付。第一节物业业主与使用人二、物业业主的权利及其行使-1根据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务（二）提议召开业主大会会议并就物业管理的有关事项提出建议（三）提出制定和修改业主公约，业主大会的议事规则的建议（四）参加业主大会，行使投票权（五）选举业主委员会委员、并有被选举权二、物业业主的权利及其行使-end（六）监督业主委员会的工作（七）监督物业管理企业履行物业服务合同（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用（十）法律法规规定的其他权利第一节物业业主与使用人-end三、物业业主的义务及其履行物业业主的义务：（一）遵守规约、执行决定的义务（二）缴纳费用的义务（三）法律、法规规定的其他义务第二节业主自治管理组织一、业主大会二、业主委员会第二节业主自治管理组织一、业主大会-1（一）业主大会的性质业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成的，根据业主公约和物业管理法律法规的规定行使职权，代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的最高权力机关。本书所使用的业主大会一词也包括了一些地方物业管理法规上所指称的业主大会或业主代表大会。一、业主大会-2（二）业主大会的设立根据条例规定，一个物业管理区域内的全体业主组成业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备，建筑物规模，社区建设等因素。满足成立条件后----接受所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导----成立业主大会筹备组----筹备组应自组成之日起30日内，组织召开业主大会会议----选举产生业主委员会。一、业主大会-3（三）业主大会的召开-11.业主大会的形式集体讨论书面征求意见2.业主参加业主大会的方式亲自参加委托代理人参加一、业主大会-4（三）业主大会的召开-23.业主大会会议-1（1）业主大会会议的类型。定期会议临时会议。（2）业主大会召开的最低投票权数。业主大会作出决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。一、业主大会-5（三）业主大会的召开-33.业主大会会议-2（3）业主大会表决规则。业主大会作出制定和修改业主公约业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和统筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。一、业主大会-6（三）业主大会的召开-end3.业主大会会议-end（4）业主大会会议决定的约束力。对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（5）其他规定。住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会。一、业主大会-7（四）业主大会的职责（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。二、业主委员会-1（一）业主委员会的性质与地位-1是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会必须服从业主大会会议，隶属于业主大会，处于从属于业主大会会议的法律地位。二、业主委员会-2（一）业主委员会的性质与地位-end业主委员会的法律地位需从以下方面理解：1.业主委员会应由业主大会选举产生2.业主委员会的权利范围是进行物业业主自治管理3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益二、业主委员会-3（二）业主委员会的组建-1《物业管理条例》规定业主委员会应当选举产生。第一届业主委员会在物业所在地区、县人民政府房地产主管部门指导下，由物业所在区业主委员会业务主管部门牵头，会同物业管理企业，业主代表组成筹备组，协商推荐首届业主委员会候选人名单，提交第一次业主（代表）大会正式选举。此后各届业主委员会的换届选举由上届业主委员会负责。二、业主委员会-4（二）业主委员会的组建-end业主委员会通常由5-11人组成。业主委员会应当自选举之日起30日内将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。二、业主委员会-5（三）业主委员会的职责1.召集和主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2.代表业主和业主大会采取公开招标或其他方式决定选聘或续聘物业管理企业对物业进行管理，并与其签订物业服务合同；3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议并和物业管理企业协商处理解决；检查、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4.履行物业管理合同，协助和支持物业管理公司的正常管理工作的开展，督促业主遵守物业管理规章制度，履行义务；监督业主公约的实施。5.业主大会赋予的其它职责二、业主委员会-6（四）业主委员会的运作-11.业主委员会会议业主委员会议应定期召开，每六个月至少召开一次。二、业主委员会-7（四）业主委员会的运作-22.业主委员会委员资格的终止业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（6）拒不履行业主义务的；（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。二、业主委员会-8（四）业主委员会的运作-33.业主委员会的换届-1业主委员会的任期一般为2-3年，任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。二、业主委员会-9（四）业主委员会的运作-43.业主委员会的换届-end目前业主委员会的换届过程一般是：---成立换届选举筹备小组；---制定选举方案；---开展换届宣传；---进行业主资格审查---召开业主（代表）大会，选举新一届业主委员会---办理登记备案手续。二、业主委员会-end（四）业主委员会的运作-end4.业主委员会的其他有关事项（1）业主委员会的工作经费（2）业主委员会印章（3）业主委员会的解散第三节业主自治管理规范一、业主公约及其作用二、业主公约的性质与特征三、业主公约的主要内容四、业主公约的订立与修改五、业主公约的生效与效力第三节业主自治管理规范一、业主公约及其作用-1（一）业主公约与业主临时公约业主公约指业主共同订立或承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主自我约束的业主自治管理主要文件。与业主公约类似的还有一个业主临时公约，这两者之间有“一同三不同”：一、业主公约及其作用-end（二）业主公约的作用（1）通过签订业主公约，可以加深业主对物业管理和自治管理的理解和支持；（2）业主公约可作为业主自治管理的有力依据，对违反公约的业主或使用人进行处罚，对业主之间的纠纷予以调解；（3）业主公约还可以成为宣传文明的行为准则，从而切实推动社会精神文明的建设。第三节业主自治管理规范二、业主公约的性质与特征-1(一)性质全体业主的最高自治规范和根本性自治规则物业管理中一个基础性的文件第三节业主自治管理规范二、业主公约的性质与特征-end（二）特征1．业主意思自治2．订立公约是共同行为3．效力至上第三节业主自治管理规范三、业主公约的主要内容1.物业基本情况简介2.业主共同事务管理3.业主权利义务设定4.共同部位、共同设备、共同设施和相关场地以及管理用房状况，业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及公共设施的权益5.违反公约的处置第三节业主自治管理规范四、业主公约的订立与修改-1（一）订立业主公约的原则1.合法性原则2.整体性原则3.民主性原则第三节业主自治管理规范四、业主公约的订立与修改-2（二）订立业主公约的法律依据城市异产毗连房屋管理规定（建设部1989年第五号令）第5条规定“民法通则”第四章对民事法律行为进行了规定，这些规定在制定业主公约时都应当遵守。第三节业主自治管理规范四、业主公约的订立与修改-3（三）订立业主公约的具体程序1.公约的起草2.公约的通过3.新入住业主对公约的签署第三节业主自治管理规范四、业主公约的订立与修改-4（四）业主公约的修改业主公约的修改程序与制定程序相同，均应由业主大会以参加大会的三分之二以上的表决权通过。业主大会可以依法根据本物业管理区域内的实际情况对本业主公约进行修改补充，并向房屋管理部门备案。修改补充条款，自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触。第三节业主自治管理规范五、业主公约的生效与效力业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将