第6章物业经营管理

《物业管理实务》第六章物业经营管理本章讲授本章讲授：物业经营管理的含义、内容和原则物业租赁物业中介代理房屋租赁合同租户管理房屋租金学习目的与要求1．了解租赁合同的法律特征物业中介代理2．掌握物业经营活动的含义和内物业租赁3．重点掌握房屋租赁合同基本条款的主要内容租赁双方的权利和义务房屋租金的构成房屋租金的确定房屋租金的计算方式含义内容原则第一节物业经营管理的含义、内容和原则一、物业经营管理的含义传统理论对物业管理内容划分的三分法物业综合管理物业经营管理公共服务专项服务特约服务市场导向企业利益服务导向公共利益（一）物业经营管理的概念概念理解范畴：属于第三产业，并不专属于物业管理的工作范畴物业管理企业可以充分利用其优势，在细分市场上，开展多种经营服务概念理解目的：满足业主及非业主使用人的需求，提高了他们的工作、生活质量提高物业管理企业的经营效益和竞争能力是综合管理的补充促进物业管理交易市场的健康发展（二）物业经营管理的特点二、物业经营管理服务的内容（一）物业经营管理服务的内容一般配套服务类型：最贴近日常生活的衣食行乐服务商务服务类文化、教育、卫生、体育类经营中介服务（二）物业经营管理服务发展方向物业租赁–物业经营管理的主要项目个性化服务现代物业经营管理的一个发展方向表现为特约服务需求不断增加三、物业经营管理的原则效益公共资源管理经营物业市场第二节物业租赁物业租赁物业租赁的地位物业租赁的含义物业租赁的特征物业租赁的种类房屋租赁的原则一、物业租赁的地位物业管理企业的主要业务之一也是物业市场流通的重要方式之一物业管理企业的重要收入来源物业管理企业通过经营出租物业，可以获取长期、稳定的经济收入，提高经营管理水平二、物业租赁的含义通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为房屋租赁是房地产市场中的一种主要交易形式之一物业租赁是商品交换的一种形式，其核心问题是租金问题物业租赁物业出租与出售的区别：三、物业租赁的特征四、物业租赁的种类按物业用途按租赁房屋性质按物业租赁期限按承租人国籍五、房屋租赁的原则第三节物业中介代理一、物业中介代理的涵义1.物业中介的涵义：物业中介在真正意义上应称为房地产市场中介，它是房地产市场运作的介质体系，或者说是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介引等活动的集合和系统。2.物业中介代理的理解从以下三个层次来理解狭义广义泛义微观层次地产经纪宏观层次地产服务资产管理相关领域物业中介代理工作性质:委托－代理性质和契约性质二、物业中介代理的工作性质三、物业中介代理的主要内容物业中介代理的主要内容房地产估价房地产经纪房地产咨询第四节房屋租赁合同租赁合同的法律特征房屋租赁合同基本条款的主要内容租赁双方的权利和义务房屋租赁合同一、房屋租赁合同的法律特征1.房屋租赁合同：2.租赁合同的法律特征二、房屋租赁合同基本条款的主要内容三、租赁双方的权利和义务出租人的权利和义务承租人的权利和义务（一）出租人的权利和义务1.出租人的权利:2.出租人的义务:（二）承租人的权利和义务1.承租人的权利:2.承租人的义务:第五节租户管理租户管理租赁关系租赁关系管理物业租赁条件房屋租赁登记备案制度城市《房屋租赁证》租户管理一、租赁关系租赁关系即租赁契约关系，是指出租者与承租者之间的经济合同关系二、租赁关系管理租赁关系管理:就是对租赁关系的各项活动，所进行的组织、指导、监督和调节活动，藉以保证租赁关系的建立和正常进行管理工作内容:签订租赁契约、审核租赁关系的变更与终止、办理停、退税手续等三、物业租赁条件出租：转租：遵守租赁政策：住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款1.物业出租人必须具备的条件:2.物业承租人必须具备的条件:3.出租房屋必须具备的条件:4.不得出租的几种房屋四、房屋租赁登记备案制度凡进行房屋租赁的，须先向房屋所在地市、县房地产管理部门提出申请，办理登记备案手续变更、终止租赁合同的，当事人也应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案房屋租赁当事人在租赁合同签订后30日内，持本办法下列条款规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续房屋租赁登记备案制度申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件五、城市《房屋租赁证》房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，由该房地产管理部门核发《房屋租赁证》县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证六、租户管理租户代表租约解释定期沟通第六节房屋租金房屋租金房屋租金的概念房屋租金的类型和构成城市房租的计算原则及价格确定一、房屋租金的概念房屋租金:表现形式:是指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额二、房屋租金的类型和构成成本租金商品租金市实场际租租金金折旧费维修费管理费投资利息税金保险费地租利润八项因素五项因素在商品租金基础上根据市场供求关系形成三、城市房租的计算原则及价格确定（一）城市房租的计算原则（二）物业租赁价格的确定确定租金标准租金基数核定步骤等级计算法项目基分计算法结合计算法租金标准=租金基数±增减调剂因素（三）商业物业租金计租方式毛租金净租金百分比租金本章要点1．物业经营管理的含义、内容和原则物业经营管理的含义物业经营管理服务的内容物业经营管理的原则2．物业租赁地位物业租赁的含义物业租赁的特征物业租赁的种类房屋租赁的原则3．物业中介代理物业中介的涵义物业中介代理的主要内容4．房屋租赁合同与租户管理租赁合同的法律特征房屋租赁合同基本条款的主要内容租赁双方的权利和义务本章要点5．租户管理租赁关系租赁关系管理物业租赁条件房屋租赁登记备案制度城市《房屋租赁证》租户管理6．房屋租金房屋租金的概念房屋租金的类型和构成城市房租的计算原则及价格确定第6章完了！