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知名房地产企业成本管理模式研究目录2.绿城3.中海4.万科1.龙湖龙湖成本管理模式研究目录目录Contents龙湖集团成本管理办法内容最大特色：PMO流程项目层面成本管理PMO的利弊分析一、龙湖集团成本管理办法龙湖集团成本管理办法二、PMO会议PMO(ProjectManagementOffice)，即地区公司项目运营决策机构，是龙湖矩阵式运营管理体系的核心。PMO的管理机构是集团运营中心。地区公司PMO体系包括项目计划管理体系和阶段性成果管理体系，主要职能包括：项目预案审核与控制，进度计划审核与控制，目标成本审核与控制，阶段性成果审核与控制，投资收益监控。PMO最高负责人是地区公司总经理，当PMO其他成员之间不能达成共识、不能实现相互承诺、资源不能完成相互支持和配置时，由PMO最高负责人作最后的决定。PMO会议-----项目启动阶段由项目负责人负责组织项目团队成员、造价采购部、研发部、工程部、营销部完成《项目目标成本（启动版）》，在项目启动会上，由PMO审批后下达。PMO会议-----土地投资论证阶段总经理主持，地区公司PMO参加，最终形成《项目目标成本（土地版）》。该版由地区PMO审定，地区公司总经理终审。根据《项目目标成本（启动版）》，项目成本经理负责组织项目团队成员一起研讨，最后由项目成本经理和项目研发经理负责形成《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》，并经公司造价采购部经理、公司研发经理审核，PMO负责人、地区公司总经理审批，送达地区公司PMO成员。PMO会议-----方案设计阶段方案设计完成后20个工作日内，项目负责人组织，项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（方案）》和《项目产品配置标准（方案）》，项目成本经理据其完成《项目目标成本（方案版）》。PMO会议-----初步设计阶段初步设计完成后30个工作日内，依据《项目技术经济指标（初设）》、《项目配置标准（初设）》，项目成本经理组织项目团队参加，共同开会充分讨论，完成《项目目标成本（执行版）》。如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成《项目目标成本（执行版）》。PMO会议-----工程实施阶段工程实施阶段：月度和季度成本回顾季度成本回顾：A）动态成本（除土地成本外）目标成本（除土地成本外）×（1+2%）审批流程：项目成本经理→项目负责人→PMO负责人（抄送地区公司PMO、全体项目团队成员、集团运营管理部总经理、集团运营中心、集团财务部）。PMO会议-----工程实施阶段B）动态成本（除土地成本外）目标成本（除土地成本外）×（1+2%）审批流程：项目成本经理→项目负责人→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理（抄送地区公司PMO成员、项目团队成员、集团运营管理部总经理、运营中心、集团财务部）。C）动态成本（除土地成本外）＞目标成本（除土地成本外）×（1+5%）审批流程：项目成本经理→项目负责人→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理→集团运营中心→集团运营管理部总经理→集团总经理（抄送地区公司PMO成员、项目团队成员、集团运营管理部总经理、运营中心、集团财务部）。PMO会议-----初步设计阶段《项目目标成本（执行版）》调整：如出现超目标成本2%情况，项目成本经理可申请目标成本的调整。调整流程：项目成本经理→项目负责人→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理（抄送地区公司PMO成员、项目团队成员、集团运营中心、集团财务部）。PMO会议-----竣工成本确认每年1-6月竣工项目，须在6月30日前完成《项目竣工成本》，并通过审批；每年7-12月竣工项目，须在12月31日前，完成《项目竣工成本》，并通过审批。审批流程：项目成本经理→项目负责人→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理（抄送地区公司PMO成员、项目团队成员、集团运营中心、集团财务部）。三、项目层面成本管理龙湖项目成本管理组织三、项目层面成本管理龙湖项目成本责任PMO的利弊分析（1）简化审批流程；（2）工作之间的先后次序和穿插要素明确，整体节奏感强；（3）随时监控动态成本变化，过程控制效果明显。PMO的优点PMO的利弊分析（1）各个专业抱有等PMO决策的心态，坚持己见互不相让。（2）但PMO流程较长，且PMO会议举行时间存在推迟或某次会议取消的状况，导致工期延误。PMO的不足意见难以一致弊抱有等PMO决策的心态，坚持己见互不相让工期延误个人体会（1）现场工程师权限、责任与压力俱大。每个专业的成本分解明确，工程师必须严格控制各自范围内的成本，从变更到材料的选型，并非只是管理现场施工，需要考虑的因素更多。（2）核价机制。对于乙供材的控制严格，在乙方报价之后，必须经过招标采购部门的核价才可确定。导致乙供材选型必须提前，临近施工节点再进行选型，必定导致工期延误。NEXT：绿城绿城成本管理模式研究内容22Aboutit绿城成本管理模式研究内容“绿城的管控够烂的，已经到了不能再容忍的地步”——宋卫平230总体思路Thegeneralidea缺点Shortcomings优点advantages目录Contents目录绿城成本管理模式研究内容24总体思路总体思路强化前端加强终端++……绿城成本管理模式研究内容+完善后端绿城项目工程成本管理制度.doc25强化前端：统一成本科目，新增资源规划管控体系，并完善前期目标成本的测算方法，规范操作步骤。加强中端：新增强控预警体系，完善无效成本的管理流程，规范无效成本的管理方法。完善后端：完善成本后评估管理流程，优化成本信息库的管理方法。总体思路重点强化目标成本管理，加强动态成本监控、规范战略采购，落实成本责任。总体思路绿城成本管理模式研究内容26优点优点战略采购。从材料成本上着手，降低成本。明确了责任制。成本管理业绩直接与绩效奖金挂钩，激励机制完善。集团所辖业务广泛。绿城集团涉及设计、施工建造、装饰装修等产业，甚至已开始涉足建材行业。从集团角度讲，整合房地产产业链，降低整体成本花费。明确“三全”。全过程——从项目拓展到产品实现的全过程；全方位——从拓展到营销所有成本；全员——开发公司全员。绿城成本管理模式研究内容27缺点“重工销而轻他”，追求高品质、精品的理念必然导致对成本管控的一定程度的懈怠。项目公司制使成本审核过多的集中于集团成本管理职能部门，不利于高效及时处理成本变动问题。12缺点绿城成本管理模式研究内容28NEXT：中海Thanks代表性成本管理模式及特点模式优缺点中海成本管理模式研究内容褒贬不一的合约管理模式中海的合约管理一直是一个焦点话题，中海为何采用该种合约管理模式，以及这种模式是否对成本控制有利，各方的评价褒贬不一。代表性由施工企业转型而来中海地产以房地产开发的管理为主，从施工企业转型而来，具有较强施工管理能力。最赚钱的企业2012年8月10日，中海地产在香港发布的半年报显示，该公司上半年实现销售额534亿元，其中归属股东利润增长17.7%至68.7亿元，净利润率为27%，位居行业第一。成本管理思路清晰、目的明确中海地产的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。形成统一的目标成本分解体系公司建立与其财务科目紧密结合的目标成本分解体系——《中海地产房地产开发项目成本科目》，以此为基础进行成本计划、成本管理、成本核算、成本考核等，统一公司各层次成本的基本构成及计算口径，避免各部门、各项目因对目标成本理解不同而造成的偏差，影响成本管理的执行力。成本管理组织架构合理，部门职责明晰成立项目成本管理工作小组，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。总部发展管理部，作为项目成本管理的日常工作机构，负责下达、审批目标成本，并进行成本监控。具体负责小组成员之间、小组与地区公司之间的联络等工作。集团总部的各职能部门（投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、财务资金部及发展管理部），以及各地区公司各部门针对项目成本构成各部分（基于成本分解体系）的管理权责划分清晰。形成全公司统一的成本管理方法1、建立全公司统一的预算管理体系2、根据项目选择对应的预算类别及计算标准，计算用于控制项目开发全过程的预算成本。3、将项目预算分解到公司各职能部门，配备检查及审核机制，辅以绩效考核制度形成全公司统一的成本管理方法4、分项目、分职能部门编制资金年度使用计划、月度使用计划，着重控制资金使用，把预算成本精细划分到分部分项上。5、按“任务＋工程量”角度编制项目进度计划，定期确认实际完成的工程量，尤其在支付工程款时，需要查看项目完工进度。6、全面材料管理，与主要供应商建立战略合作关系，降低采购成本。对于材料的使用通过领料单进行管理，对超供材料进行扣款处理。成本管理各环节配有工作指引及示例模版对成本管理每个环节配有相应工作指引和模板，内容细致全面文件类型文件名称文件主要内容纲领性控制文件《中海地产项目发展成本管理制度》包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等《中海地产房地产开发项目成本科目》工程成本与财务科目相结合的成本分解体系《中海地产统一合约安排管理办法》包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则部门管理文件《合约管理部组织架构与岗位职责》合约管理部的组织架构与岗位职责招投标管理文件《关于加强工程合同管理的通知》总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等合同签订后的成本管理文件《合约管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》大额付款管理项目全过程目标成本管理流程明确在项目的可行性研究、市场定位、规划设计、现场施工等各阶段，分别建立项目成本控制管理目标，实行项目全过程目标成本管理。对实施过程的关键节点进行控制，除以上阶段性节点外，主体工程开工或主包合同签订及主体结构封顶两个时间节点，每个节点必须进行成本预测或核算，超过成本目标必须上报批准。项目成本管理各环节均有标准用表配套用表齐全、清晰和细致，形成体系，对成本管理每个环节均有标准用表或示例模板。若只有制度和工作流程，而不配合以相应的标准管理用表或模板，则这些制度很难被执行，或执行效果大打折扣。制度名称配套用表项目发展成本管理制度《中海地产房地产开发项目成本科目》《项目成本及盈利预测表》《项目建安成本目标控制表》《项目现金流量预测表》《项目建安成本预测明细表》《开发项目成本分期审批表》《关于第×期第×阶段成本预测报表的回复格式》《项目发展成本控制目标审核表VX.X》《项目发展成本控制目标审批表VX.X》《关于【XXXX】项目发展成本控制指标（XX阶段）的批复格式》《项目成本超支审批表》《建安成本超支审批表》《项目成本执行情况表》《建安成本数据采集分析表》制度名称配套用表招投标管理制度《大额工程合同投标单位备案表》《大额工程合同定标会议通知》《大额工程合同中标单位审批表》《x年/x半年工程合约定标情况表》《分判商考察意见表》（适用于在建工程）《分判商考察意见表》（适用于完工工程）《分判商考察意见表》（适用企业基地）《分判商考察意见表》（适用于工厂）《分判商履约评价表》（HY01-05）《分判商名册》（HY01-06）《分判商履约情况调查表》（HY01-07）《分判工程招标工作计划（参考模板）》（HY02－02）《招标文件评审表》（HY02－03）《投标单位审批表》（HY02－04）制度名称配套用表合同管理制度《合约管理策划报告评审表》（HY02－01）《合约交底记录》（HY03－01）《合同文件评审表》（HY02－07）《合同分发登记表