第一篇入伙前物业管理

万达C版精装住宅物业管理手册（上）VISIONI1第一篇入伙前物业服务1.前期物业介入1.1前期物业介入管理标准指引1.1.1目的规范物业公司对万达新精装住宅项目物业管理前期介入的程序和内容。1.1.2范围适用于各地万达C版精装住宅物业服务。1.1.3职责商管总部物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。前期介入小组负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况，对规划设计进行评估。本指引经商管总部物业管理部总经理或授权人批准有效。1.1.4方法和过程控制物业管理前期介入的概念站在物业管理运作的角度上，对接管项目以前的房地产开发阶段的设计、规划、建筑、施工、部品保护等提出有益的改进意见的活动。以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件；同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。前期介入的一般程序依据所签订的关于前期介入的相关合同，地产与物业双方明确前期介入的相关工作要求；成立项目前期介入小组，指导、开展物业前期介入工作；并组织成立项目物业筹备小组进驻项目现场，小组人员组成根据项目现场的实际需要并结合与万达C版精装住宅物业管理手册（上）VISIONI2地产项目公司签订的前期介入服务合同的约定期进行配置。同时，应与地产项目公司明确与物业对接人员，便彼此间的良好沟通。制定筹备组前期介入的工作计划，并按计划实施。物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业服务方案和服务合同的确认。物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。前期介入信息的整理和报送参照《前期介入信息流转及管理指引》进行。前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。规划设计阶段包括：①如此阶段项目营销中心已成立，则由项目公司营销中心组织开展，物业公司商管公司提供专业支持。②工作内容：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智化配置、管理用房等方面应注意的内容。规划设计阶段介入内容：配合地产项目公司有关工程施工设计图内部审核作业规定，参与地产项目公司相关部门组织的工程施工设计图内部审核工作，从物业管理角度向地产公司提供建设性意见，依次包括以下内容:设计方案终审记录表审查项目需审查的具体内容建筑方案1、根据精装住宅社区周边治安环境，精装住宅社区采取封闭式、半开放式还是开放式布局，是否合理？2、精装住宅社区出入口设置是否利于日后安全管理、成本控制，并与市政道路接驳顺畅？万达C版精装住宅物业管理手册（上）VISIONI33、有无考虑精装住宅社区垃圾中转站配置？4、是否存在日后需物业维护的红线外绿地管养问题？5、是否存在商业区，如有商业区，建议尽量与住宅区分开。6、精装住宅社区内是否设有经营餐饮业的商铺，如有，尽量与精装住宅分开，精装住宅楼下不做有餐饮业营业场所。给水1、水表安装位置是否合理？2、供水方式是否满足精装住宅社区用水需求？（压力）3、水泵房控制柜设置是否与水泵隔离，是否设置清洁水源，是否有预防跑水设施，柜底高出地面20厘米以上？4、水箱设高低水位声光报警，信号联至消防控制中心；水箱内设不锈钢检修梯；水箱底做坡度、集水坑，底部设不小于100MM的排水管；设进人孔、通风孔，进人孔加盖板，且可上锁；进水控制阀门选用电动控制蝶阀。5、生活水池分为2部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水；到给水泵管道两侧装阀门，阀门侧装活接；6、在道路侧每100米处、每一个围合的苑内根据区域大小至少设置1个清洁、绿化取水点。7、精装住宅社区内的公共用水、商业用水应与住户用水分别安装水表计量。8、有无30平方米以上的公共可上人天台、露台？如果有此类情况，需设置取水点。9、高层楼宇考虑在消防楼道内每隔3层设清洁取水口及相应的排水口。排水1、空调是否集中排水，排水管径不小于1寸；2、地下室排污井、雨水井是否安装排污泵及备用泵；3、重要部位集水井（如生活水泵房等处）是否设超高水位报警，信号联至消防监控中心或易发现地方。4、露台排水是否直接排到绿化地上，应接入雨水井或污水井中。排水1、化粪池的设置应考虑以后的清理维护方便。2、设置在其它重要设备房内的泳池、水景设备，其排水管应直接排到市政雨水/污水管网内。万达C版精装住宅物业管理手册（上）VISIONI43、是否按最大排污量配备重要设备房内的排污泵。供配电1、精装住宅社区内每层或围合是否预留工作插座和开关？2、配电柜前后柜应配备符合要求的绝缘胶垫。3、高压、低压配电室配备相应的绝缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手等。4、公共区域的路灯、草坪灯是否可分路控制，并采用节能光源？5、住户用电、公共用电、照明用电、设备用电是否可分路控制，分类计量，便于办理抄表到户；6、苑内射灯、节日灯适当配置，以节能并消除灯光污染；7、精装住宅社区的广场、大堂等处预留节日装饰用电电源接驳口；8、变压器上端不安装照明灯具；9、高低压配电室、变压器房、发电机房的设置应考虑防水浸的隐患；10、强弱电井设置照明，开关在井道内，弱电井需设插座。11、重要带电设备、配电柜上方不应有供、排水管道，如无法避开，须做挡隔板与用电设备隔离。设备房1、是否集中设置，以便于日后管理？2、设备房地面是否设计铺设防滑地砖？3、产生噪声、振动等可能影响住户的设备房是否采取相应的隔音减震措施？该设备的安装位置是否在开盘售楼现场公示？4、设备房是否配备应急灯？并按法规要求配备灭火器？5、设备房是否设置对流通风口？6、设备房内是否设清洁取水点和排水管？7、供配电设备房是否有防鼠措施？机柜是否垫高？8、强电间等重要设备机房是否安装空调、排风扇？白图阶段内审记录表审查项目需审查的具体内容精装住宅1、是否平直、便于安防设施安装及功能发挥？万达C版精装住宅物业管理手册（上）VISIONI5社区围墙2、是否尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑易替换或免维护？3、围墙墙面是否尽量选用涂料、以便于维护？精装住宅社区车辆行驶路线1、精装住宅社区是否尽可能实行人车分流？2、车辆行驶线路与区外市政道路接驳是否顺畅？3、车辆行驶路线是否考虑对精装住宅社区内居民的生活影响最小？4、精装住宅社区内重要路口及人流密集处，是否合理设置减速坡？精装住宅社区车辆停放方式1、是否便于营销中心对于车辆的管理？2、是否方便区内业主的车辆停放？精装住宅社区垃圾中转站设置1、大小是否满足精装住宅社区要求，是否结合当地关于垃圾处理的规定进行配置？2、垃圾中转站内是否预留清洁水源、排水设施、电源及通风设施？3、转运精装住宅社区垃圾的垃圾车是否不经过精装住宅社区内部，而由市政道路上直接拉走垃圾？4、是否设置在对住户影响较精装住宅社区域？是否在开盘前确定，并在售楼现场公示？5、垃圾中转站是否考虑垃圾压缩设备或分类处理设备及容器？物业管理用房的考虑1、面积：管理用房面积=2-4‰精装住宅社区总建筑面积。2、物业客服中心尽量设置在精装住宅社区中心，方便业主办事；其它管理用房的设置考虑尽量不扰民的原则。3、警务室用房（最低不小于15平方米）。4、为便于管理，消防中心与监控中心应设置在一个房间内。外立面管道、栏杆1、外立面管道、采光井的设置应考虑防攀爬、盗窃；2、空调架材料选用考虑耐用、大小不小于3匹主机位，有集中排水设施。车库1、地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，设防滑槽；2、车库照明多路控制，以便节能；3、车库内设清洁用水取水口及清洁池；4、精装住宅社区内是否考虑地下摩托车、非机动车位或固定停放点？万达C版精装住宅物业管理手册（上）VISIONI6电梯1、机房是否有通风、降温设备？2、机房门锁是否为通锁？3、底坑是否设置排水系统？如配置直排至污水管网的管道，注意避免直排管道坡度及外网排量，避免水量大时外网水倒灌；4、控制中心是否有电梯运行指示及与中心联网的轿箱对讲，并在中心有声光显示，以便于确认区别？5、电梯轿厢是否开阔及挑高便于大尺寸家具家俬搬运？商铺1、是否考虑灯箱、广告位置的安装？2、如为餐饮，则需考虑排烟道、隔油池的设置以及是否对精装住宅有直接影响；3、空调安装位置的预留。4、面积在250平方米以上的商铺，考虑小型中央空调外机安装位置及与外立面协调。5、商铺按销售单位配置独立的水、电表。6、应留足备用商铺用电接驳口。泳池（如有）1、反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用（水景、绿化使用）；2、配置合理的灯光照明，便于晚上游泳；3、管网设计考虑外露或架空，便于维修；4、在管道相关位置设置阀门，以使所有泵均能做为吸尘泵用；5、成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水；泳池只分深水区、浅水区，不分儿童、成人泳池；6、泳池独立围合，入口处设浸脚池；泳池四周地面防滑；7、循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门；8、泳池吸尘口深入水面不超过30厘米。景观规划1、水景设备是否易于维护。2、水景设施是否会对周边住户造成影响(如噪声)。3、景观设施是否存在安全隐患？4、景观设施是否考虑节能、环保？万达C版精装住宅物业管理手册（上）VISIONI7蓝图阶段内审记录表审查项目需审查的具体内容消防1、消防报警信号设置在消防监控中心，便于值班人员监控；2、消防、喷淋供水主泵可远程控制（消防监控中心控制）；3、在天台设置试验消防栓；在消防系统最高位置设自动排气设备；4、消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制。5、从保护设备的角度出发，发电机消防设备建议尽量考虑二氧化碳系统，尽量避免使用水系统。弱电监控系统1、在安全死角、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口等处安装监控镜头；2、设计施工中考虑充分利用建筑体综合接地网，实现摄像监控镜头、苑门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统和防雷接地；3、是否在精装住宅社区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵。4、监控线路铺设用线管尽可能选择较大、便于今后维护更换。5、精装住宅社区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统及停车收费系统。6、围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角。是否有隐蔽式电子围栏及360度或270度可旋转式电子监控系统？7、建议精装住宅社区内的1—2楼居家安防系统采用6—8防区、提高安全系数。8、20万平米以上精装住宅社区配置集团程控电话交换机系统设备，弃用内线电话系统。9、监控镜头所处位置夜间光线较暗，且属重要路段建议安装红外灯。其它1、强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用；2、存在安全隐患的窗口安装防护栏；3、主要出入口，苑内适当位置设信息公布栏。4、公共部位防火门钥匙通用（通锁）；万达C版精装住宅物业管理手册（上）VISIONI85、区内道路路面砖应采用防滑设计。规划设计阶段介入评估细则序号评估细项评估细则与要点评估类别一——安防、消防、交通类安防模式对住区交通实行全封闭式管理。1安防智能化配置1、红外线周界防越系统重叠安装、两路平行、并在接合处交错设置，消除翻越死角。2、电视监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。3、电视监控录像使用数码硬盘的储存方式。4、电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口，并可监控到整个轿箱。5、泳池设计1—2个合理的摄像监控镜头。6、摄像监控镜头、苑门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。7、摄像监控系统的分辨率要满足能较清晰分辨当事人面部特征。应具备一定的夜视能力。8、设置自动巡更系统。9、设置门禁可视对讲系统。10、接通居家安防系统至安全控制中心。11、电梯内紧急呼叫系统直接联通到总控室。12、围墙周界防越增设红外报警和强光灯联动功能。2其它安防设置1、精装住宅社区围墙平直、便于安防设施安装及