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学习情境一•物业管理知识平台思考：1、什么是物业？2、什么是物业管理？3、物业管理在人们生活、工作学习中的意义？4、列举你所接触到的物业管理的实例。模块一基本概念一、什么是物业•（一）关于物业的不同解释•1、物业就是房屋、建筑物。•2、物业是指建筑物及其附属设备、设施。•3、物业指不动产。•4、物业指房地产。•5、物业指“单元性”的房地产。•6、物业指财产、资产、拥有物和房地产等。•（二）物业的概念•物业（Property)——指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。各类建筑物住宅小区写字楼商业大厦工业厂房体育场馆机关、学校等附属设备、设施相关场地庭院道路（三）物业与房地产•1、房地产：房产和地产的总称。由于其位置的固定性，通常又被成为不动产。英文名称：（1）realestate:具体指土地及附着在土地上的房屋和构筑物。（2）realproperty：除了有realestate的含义外，还包括他所附带的各种权益。•因此，物业在指“单元性”房地产时，其中的房地产就是（2）所指的含义。“单元性”在指建成并投入使用的各类房屋、与之相配套的设备、设施及相关场时，可以指整个住宅小区，也可以指单体的其他建筑。2、物业与房地产的关系•物业与房地产既有本质的联系，又有所区别。•（1）联系•①物业是指“单元性”的房地产。•②物业是指进入消费领域的房地产产品。•③在财产上两者所指为同一对象。•（2）区别•①称谓不同•②适用范围不同•③概念外延不同。（四）物业的特点物业的特点固定性耐久性多样性高值性权益性受政策影响大五、物业的类型根据用途，物业可分为：居住物业办公物业工业物业商业物业其他物业二、什么是物业管理（一）物业管理的概念物业管理——是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境和秩序的活动。注意以下几层涵义：1、管理主体：实施物业管理的企业必须是具备一定资质的法人经济组织。2、管理客体：物业3、服务对象：业主（或非业主物业使用人）4、管理方法、手段：采用现代管理方法、技术，依据物业服务合同进行管理。5、管理的目的：通过提供有偿物业服务来获取经济效益。6、物业管理是集管理、服务、经营于一体的有偿劳动。7、物业管理属于社会服务性行业范畴，属于第三产业的服务业。（二）物业管理与传统房地产管理的区别管理体制不同管理内容不同所管房屋的产权结构不同管理机制不同模块二物业管理的基本内容1、常规性公共服务物业及其配套设施的维修和养护保安和消防管理物业及周围环境的清洁物业管理区范围内的绿化建设与保养交通与车辆管理物业管理公司的财务管理工作物业保险工作公共市政的维护管理物业档案管理一、物业管理的内容2、非公共性延伸服务有针对性的专项服务委托性的特约服务如代聘保姆；代订、代送报刊杂志；物业租售代理；代订车船票；接送小孩等主要为一些便民服务项目：如室内维修服务、室内装修服务、粮店、小型社区超市等二物业管理主要业务环节物业管理的策划阶段物业管理前期准备阶段物业管理的启动阶段物业管理的日常运作三物业管理的特性四、物业管理的基本原则•责权分明原则•业主主导原则•服务第一原则•统一管理原则•专业高效原则•收费合理原则•公平竞争原则•依法行事原则五、物业管理的宗旨和作用物业管理的宗旨可以有多种概括形式，如“业主至上，服务第一”；“**物业让您更满意”等，概括地讲，就是“管理物业，服务业主”。1、物业管理可延长物业使用寿命，充分发挥物业使用价值，使物业得到保值和增值。2、物业管理能够为物业的业主和使用人创造和保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境。物业管理的作用：3、物业管理有利于提高城市化、社会化和现代化水平。4、物业管理可以拓宽劳动就业领域，增加就业机会。5、物业管理有利于房地产开发和销售、租赁业务发展。六、物业管理服务原则及标准1、服务原则（1）服务至上的原则（2）自治管理与专业管理相结合的原则（3）服务收费与服务质量相符合的原则（4）有限责任原则（5）提高现代服务手段原则。2、服务标准七、物业管理市场•（一）物业管理市场概述•1、物业管理市场——是以物业管理服务为对象的商品交换关系的总和。•2、物业市场的构成•（1）市场主体•（2）市场客体•（3）市场环境（二）物业管理市场的特性•1、交换对象的无形性•2、交换行为的约定性•3、交换内容的多样性•4、交换时间的延续性•5、交换过程的整体性八、当前物业管理行业存在的主要问题•1、法制建设滞后于物业管理行业的发展。•2、建管之间缺乏有效衔接。•3、业主与物业服务企业之间双向选择的机制尚未建立。•4、物业管理的服务内容有待明确。•5、物业管理收费有待规范。•6、权益保护意识亟待增强。•7、队伍素质偏低，人才短缺。•8、市场化程度较低，招投标行为不规范。•9、物业管理行业和社会对物业管理过度炒作。•10、业主残留福利分房意识。•11、业主自主管理机制尚未建立。案例分析张先生于2003年国庆节，在某小区购入房屋一套，并于当月入住。不久就感觉很不方便，如进出小区要出示业主证，自行车必须停放在指定地方，被子也不能在小区空地上随意晾晒，音响声大保安也要干预。张先生认为，物业管理公司是业主聘请来为业主服务的，为什么却又处处管着自己。讨论:1、物业管理到底是管理还是服务?2、物业管理公司的做法是否违背物业管理宗旨?模块三物业管理的产生与发展•一、物业管理的起源•物业管理起源于19世纪60年代的英国。二、发展•1、物业管理在英国的状况2、美国的物业管理概况•美国物业管理的特点。•①管理契约化•②管理专业化。新加坡物业管理的特点①物业管理组织系统健全②法制建设与管理制度完善③坚持以人为本，重视邻里和睦日本的物业管理•日本物业管理特点•①物业管理的法律基础较好•②对从事物业管理的企业人员有很高的要求，重视对各类人员的培训与教育。③物业的社会环境比较好④物业管理专业化程度高⑤物业管理行业协会作用大三、中国物业管理的发展•1、香港的物业管理•香港物业管理特点•按物业性质分类管理•物业管理法规全面、完善•缔造“社区精神”•专业服务社会化程度高•重视物业管理人员素质的提高•物业管理现代化的差距有多远2、中国内地物业管理的发展•内地物业管理的发展阶段探索尝试阶段（20世纪80年代~1994年3月）1981年3月10日我国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司成立快速发展阶段（1994年3月~1999年5月）市场化、规范化法制化阶段（1999年5月至今）1994年3月建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》2003年6月8日国务院颁布《物业管理条理》（同年9月1日实施）