搜索
精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料目录第一章物业管理定位…………………………………41.1管理背景……………………………………………………41.2管理定位……………………………………………………41.3管理理念……………………………………………………4第二章物业管理目标…………………………………52.1总体目标……………………………………………………52.2分项指标……………………………………………………5第三章物业公司组织架构与薪金标准…………63.1公司组织架构………………………………………………63.2公司前期人力配置…………………………………………63.3薪金标准……………………………………………………73.4公司前期薪金执行计划……………………………………8第四章分区管理模式…………………………………94.1公司管理考评机制…………………………………………94.2公司与政府各职能部门关系图…………………………104.3公司各部门职责…………………………………………114.4分区管理的区域划分……………………………………134.5分区管理的措施…………………………………………134.6分区管理对水电表安装设置的要求……………………15精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4.7地下室用电部分…………………………………………164.8别墅交楼工作要点………………………………………164.9分区管理的服务项目……………………………………16第五章物业管理内容………………………………175.1物业接管过程……………………………………………175.2物业管理内容……………………………………………18第六章物业管理成本测算………………………266.1公司日常管理成本测算…………………………………266.2公司物资购置计划………………………………………286.3公司前期经营分析………………………………………306.4会所经营方案及分析……………………………………31第七章为促进销售的工作构想…………………357.1区域方面…………………………………………………367.2交通及安全方面…………………………………………367.3环城高架路噪音方面……………………………………367.4业主购物方面……………………………………………377.5康体设施方面……………………………………………377.6社区文化方面……………………………………………377.7医疗保障方面……………………………………………377.8社区人文环境方面………………………………………387.9人性化管理方面…………………………………………387.10服务内容方面……………………………………………38精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第八章物业公司需集团公司支持………………388.1管理用房方面……………………………………………388.2员工宿舍…………………………………………………388.3保安交通工具方面………………………………………39第九章前期工作计划………………………………39精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第一章物业管理定位1.1管理背景第三z花园作为“z花园”的升级版，标志着z花园项目开发从低档向高档建设思路的最后完成。第三z花园建筑组团，总用地17.8万平方米，总建筑面积44.5万平方米，在开发类型中有普通住宅、别墅、商铺和综合服务楼为一体的低密度大型生活社区，与第一、第二z花园遥相呼应，自然形成一个“品”字型、配套服务设施较齐全适宜商住的“z物业”住宅群，在广州市具有较强影响力在海珠区起到风向标作用的明星楼盘。1.2管理定位管理一个具有影响力的楼盘，物业管理公司要在吸收第一、第二z花园成功经验的基础上，不断完善管理制度，在公司机制上有所创新，加大管理力度，在服务意识和服务素质上应有所超越，灌输“高起点、严管理、精服务”的管理服务思想，努力打造“z物业”的品牌。物业公司将认真借鉴深圳万科物业管理集团的发展模式，立足于在管物业的同时，放眼物业管理市场，寻找商机兼并其他物业公司或接管其他开发商开发的楼宇，使物业公司最终走向专业服务与物业经营相结合的道路，以适应集团公司许主席提出的“先分散、后集中”的决策。1.3物业管理理念物业管理属于服务行业，物业公司的管理最终来源于业主及业主委员会的委托，这要求物业公司必须具有“业主至上、服务第一”的服务意识，做到“解业主所需，满足业主所求，努力超越业主所想”。在实行规范管理的过程中，以服精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料务为主线，将管理寓于服务之中，倡导一种以“经济效益和社会效益相结合、揉合家庭与宾馆式服务为基本点”的服务理念。物业公司作为集团公司的二级企业，在前期物业管理阶段，努力协助集团公司办理交楼手续并处理一些开发建设中遗留问题的同时，通过优质的物业管理和小区完善的配套设施，从而提升第三z花园的市场竞争力（性价比），营造良好的社区人文环境和销售氛围，为确保集团公司的后续滚动开发成功以发挥物业管理作为楼宇售后服务的作用。第二章物业管理目标2.1总体目标在合同期限内把第三z花园管理成“安全、文明、优美、舒适”有文化内涵的适于居住的生活小区。根据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考核标准，在第三z花园小区物业基本交付使用后，达到广州市物业管理优秀小区的管理考核标准，并获得有效证书；一年后达到省级和“全国物业管理优秀住宅示范小区”管理考评标准，并获得有效证书；2.2分项指标1、房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机发电率和消防水泵供水率达100%；2、小区无重大火灾、刑事和交通事故；3、小区内卫生、消杀、环境绿化率达到国家标准100%；4、房屋零修、急修及时率：99%以上；精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料5、违章发生率1%以下，处理率：100%；6、管理人员专业培训合格率：100%；7、业主（住户）对第三z花园物业管理满意率95%以上，投诉处理率100%。第三章物业公司组织架构及薪金标准3.1公司组织架构3.2公司前期人力配置(到2004年6月30日前公司职员定岗定编)序号部门岗位人数工作职责到位时间备注1办公室（3人）总经理1全面负责公司管理工作已到任副总经理1人2行政助理2协助公司对人事、行政、培训、考核、对外关系、后勤工作进行管理1人03年10月底到位、1人04年1月上旬到位3客户服务中心（3人）主任1全面负责本部门工作03年10月底到位4物业助理2其中1人负责接待业主咨询、投诉，将业务分流到各部门，受理业主装修申报；1人负责楼层（外观）管理、样板房管理已到位1人，其中1人11月下旬到位。5工程维修部经理1全面负责本部门工作已到位副经理1人广州市zz物业管理有限公司客户服务中心保安部培训部人事行政部(办公室)经营部环卫部社区文化部工程维修部z实业集团公司督导室精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料3.3薪金标准（参照z物业公司）工资级别基本工资岗位工资加班工资工资合计奖金级别标准奖金金额工资及奖金合计总经理副总经理部门正职部门副职部门助理专业技术人员一般员工1500566026408800113200220002500524024608200212300205003500482022807600311400190004500440021007000410500175006（7人）土建工程师1对业主装修进行技术审核，对房屋基础、结构、给排水进行管理及修缮维护03年11月中旬到位7电气工程师1对园区动力设备进行维修、保养已到位，华府调入8电梯工1对楼梯电梯进行管理，负责与安装单位联系04年1月上旬到位9消防弱电技工1对园区消防监控、对讲门、车库收费系统进行管理2004年1月上旬到位10保安部（43人）维修工21人负责楼层装修管理、外观管理，1人负责园区公共设施部分维修1人已到位，其中1人03年12月上旬到位11经理1全面负责本部门工作已到位（华府物业调入）12中队长4协助经理对园区治安、交通、消防、车辆进行管理已到位1人（A区调入）13保安员6大门岗（2人×3班）已到位（A区调入）14保安员3售楼部（1人×3班）2003年11月上旬到位15保安员3主干道（1人×3班）16保安员360-61号楼（1人×3班）17保安员3游泳池、别墅（1人×3班）18保安员6样板房（2人×3班）已到位（A区调入）19保安员6东区别墅(2人×3班)2003年11月上旬到位20保安员3水世界（1人×3班）21保安员3监控中心（1人×3班）22保安员2巡逻、楼道管理、园区外观管理23环卫部（23人）经理1全面负责本部门工作24保洁主管1具体负责楼道、园区公共部分环境卫生已到位25绿化主管1具体负责园区绿化带、景点养护2003年11月上旬到位26保洁员1办公室、会所27保洁员1售楼部已到位（A区调入）28保洁员2样板房（60号楼样板房、80号楼样板房）已到位（A区调入）29保洁员7公共区域，其中大门及周围1人，主干道和花世界1人，综合楼外围广场景点1人，第五中学主干路和60号楼外围1人，售楼部门前周围1人，水世界2人，园区水景1人已到位3人（A区调入）30保洁员1游泳池、网球场（机动）2003年11月上旬到位31保洁员360-61号楼和西区别墅32保洁员1东区别墅33绿化员4小区公共绿化带，其中售楼部样板房1人，大门口及花世界1人，综合楼小广场植物景点1人，园区道路绿化带及别墅区外围1人34社区文化部文化专员1社区文化、社区通讯、社区活动策划、配合集团公司销售活动2003年11月上旬到位35合计80精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料55003980192064005960016000650035603560174058006870014500750031403140156052007780013000850027202720138046008690011500950026102610109042009630010500105002510251076037701057309500115002250225022506903440115160860012500211020102010630314012471078501350018201820182058029001343507250145001650165016505302680144020670015500153015301530510254015381063501650014201420142048024001636006000175001310131013104502260173390565018500120012001200420212018318053001950011001100110040020001930005000205001