第三章物业管理机构

第三章物业管理机构第一节物业服务企业第二节业主、业主大会与业主委员会第三节物业管理的相关机构第三章物业管理机构学习目标通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：1．物业服务企业的含义、权利和义务；2．业主、业主大会与业主委员的含义、权利和义务；3．物业管理的相关机构。第一节物业服务企业一、物业服务企业的含义根据《物业服务企业资质管理办法》第2条，物业服务企业是指依法设立的、具有独立法人资格并从事物业服务活动的企业。具体来说，物业服务企业是按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附属设备设施等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。（一）物业服务企业的特征1．经营性2．专业性3．统一性4．平等性（二）物业服务企业的性质首先，物业服务企业是独立的企业法人其次，物业服务企业属于服务性企业再次，物业服务企业在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能（三）物业服务企业的类型1．按投资主体的经济成分划分按投资主体经济成分的不同，物业服务企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等类型。2．按组建渠道划分（1）由开发商投资设立的分支机构。主要管理的物业对象是由上级公司开发建设的房地产项目。这类物业服务企业最大的优势在于项目来源有保障，同时对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商进行协调。（2）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来的物业服务企业。由于其转制时间不长，行政色彩较浓。（3）由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业。其管理对象多为单位自管物业，福利色彩较浓。（4）按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过市场竞争取得物业管理权的物业服务企业。（5）由街道办事处组建的物业服务企业。3．按股东出资形式划分按股东出资形式的不同，物业服务企业可分为有限责任公司和股份有限公司。4．按经营服务方式划分（1）委托服务型物业服务企业。该类企业接受多个产权人的委托，管理着若干物业乃至整个小区，其物业所有权和经营权是相分离的。（2）自主经营型物业服务企业。该类企业受上级公司指派，管理着其自主开发的物业，物业产权属于上级公司或该类企业，并通过经营收取租金、获取利润。其物业所有权和经营权是相统一的，常见于商业大厦、办公楼、工业厂房等。5．按物业服务企业内部运作方式划分（1）管理型物业服务企业。该类企业除主要领导人和各专业管理部门的业务骨干外，其他如保安、清洁、绿化等各项服务，往往通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司的人员人数适中、办事精干。（2）顾问型物业服务企业。该类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司的人员少但素质高。（3）综合性物业服务企业。该类企业不仅直接接手物业，从事管理工作，还提供物业顾问服务，适应性强。6．按是否具有法人资格划分按是否具有法人资格，物业服务企业可分为具有企业法人资格的物业管理专营公司或综合公司和不具有企业法人资格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部。二、中国物业服务企业模式的变迁（一）“自建自管”模式的出现及其背景1994年颁布的《城市新建住宅小区管理办法》（建设部第33号令）第一次以法规的形式确定社会化、专业化和市场化的物业管理模式为中国住宅小区管理的基本模式。然而，物业服务企业在当时不仅全国范围内没有几家，甚至在一些大中城市还是空白。为解决上述问题，政府及时提出“谁建设、谁管理、谁负责”的政策，引导、支持房地产开发企业自行组建物业服务企业，直接负责所开发项目的物业管理，这就是“自建自管”模式。（二）从“建管分离”走向物业管理的和谐1．在“自建自管”模式下，由开发商自行组建的物业服务企业存在“先天不足”2．开发商与物业服务企业的“血缘关系”为解决物业管理纠纷带来难度3．“自建自管”模式也不利于物业服务企业的自身建设和在物业服务市场中的发展为解决“自建自管”模式存在的弊端，建设部在1999年召开的全国物业管理工作会议上及时提出：“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。住宅小区在物业服务企业负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”2003年颁布的《物业管理条例》也明确规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”；“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”；“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。《物业管理条例》明确提出的“建管分离”模式预示着物业管理行业逐步走向规范。几年来，“建管分离”模式取得了明显进展。三、物业服务企业的权利和义务1．权利（1）依照物业服务合同和服务办法对物业实施服务（2）依照物业服务合同和有关规定收取服务费（3）有权制止违反规章制度的行为（4）有权要求业主委员会协助管理（5）有权选聘专业公司承担专项服务业务（6）可以实行多种经营，以其收益补充服务经费2．义务（1）履行物业服务合同，依法经营（2）接受业主委员会、业主及物业使用人监督（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准（4）接受行政主管部门的指导监督（5）每隔一段时间（如半年）向全体业主公布一次服务费收支账目（6）提供优良生活环境，搞好社区文化（7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告（8）物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括服务费、公共收入积累形成的资产。业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。案例3-1物管企业能否以自己的名义对不法业主提起诉讼2015中国房地产开发企业500强首选服务商品牌（物业管理类）周洪斌：龙湖物业服务的三层价值在北京的龙湖花盛香醍小区，业主陈先生乔迁新居，邀请了40多位朋友到家里聚会。项目物业处得知情况后，提前了解了前来祝贺的人员、车牌号等情况。聚会当天，当这些车辆进入小区的时候，秩序维护队员敬礼放行，50米一个岗哨，并有专人指引车辆停入专用的车位。物业处还派出了专业的吧员到业主家里端茶倒水，请星级酒店做冷餐，按成本价提供给业主。结果业主陈先生的朋友从进门开始，就一直处于兴奋的状态，不断地感慨“你的房子真好，物业服务真好”，让业主陈先生很有面子，受到了尊贵的待遇。后来，在这些来访的朋友中，先后有20多人购买了龙湖的房子。第二节业主、业主大会与业主委员会一、业主根据《物业管理条例》第6条，房屋的所有权人为业主。（一）业主的分类按业主是自然人还是法人，可以分为自然人业主和非自然人业主。按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。按物业的所有权主体性质不同，可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。另外，按物业基本用途不同，可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。（二）物业的使用人在物业管理活动中，除了业主以外，物业的使用人（以下均简称使用人）也是物业服务企业服务的对象，也享有相应的权利，承担相应的义务。使用人是指不拥有物业所有权但通过某种形式获得物业使用权并实际使用物业的人。包括两大类：一是与业主共同居住的亲友；二是物业的租户。使用人和业主在物业管理活动中拥有权利上的最大区别就是使用人不具有在业主大会上的投票权。（三）业主的权利1．按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议4．参加业主大会会议，行使投票权5．选举业主委员会成员，并享有被选举权6．监督权7．法律、法规规定的其他权利（四）业主的义务1．遵守管理规约、业主大会议事规则和执行决定2．交纳服务费用3．法律、法规规定的其他义务（五）业主自治自律1．业主自治业主“自治”即业主自己治理。在建筑物区分所有权的情况下，业主自治主要指业主对共有部分共同管理的权利，共同管理权利的核心是决策权，也就是说，物业管理的责任在业主。业主自治，是通过业主的参与并行使自己的选择权，即在业主大会上的投票权这一民主途径来实现的。需要说明并强调的是，选择权有三层含义：（1）表达自己的选择。（2）少数服从多数。（3）承担选择的代价。2．业主自律业主的自律意识是实现业主自治和业主权利的保证。自律意识主要包括两个方面：一是增强法律意识；二是提高公众意识。自律意识的核心思想是没有无限制的权利。《物权法》第7条规定，物权的行使不得损害公共利益和他人合法利益。《物权法》第83条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。以上规定实际上是所有权限制的两大来源。法律、法规主要体现公共利益对所有权的限制，即法律意识；管理规约主要体现私人利益对所有权的限制，即公众意识。（1）法律法规对所有权的限制①相邻关系②紧急避险（2）管理规约对所有权的限制在不违反法律法规的前提下，全体业主可以根据实际情况，通过管理规约对共有部分的使用做出限制，只要经业主大会通过，就对全体业主具有约束力。这实际就是在特定的物业管理区域内，对所有权行使的限制，比如，宠物的活动区域等。二、业主大会《物权法》第75条规定：业主可以设立业主大会。《物业管理条例》第8条确定了业主大会的内涵，即物业管理区域内全体业主组成业主大会。从建筑物区分所有权理论来看，业主大会是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。（一）业主大会的成立《物业管理条例》第9条和《业主大会和业主委员会指导规则》第7条规定了业主大会的成立条件：业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《物业管理条例》本身没有统一规定物业管理的区域的划分标准，而是由省、自治区、直辖市来制定具体办法。一般而言，一个物业管理区域应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。1．业主大会成立的流程《业主大会和业主委员会指导规则》明确规定了业主大会成立的流程。（1）报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料（2）成立首次业主大会会议筹备组（3）组织召开首次业主大会会议首次业主大会会议最重要的内容有：①表决通过管理规约和业主大会议事规则②选举产生业主委员会2．业主大会成立的指导、协助与监督业主大会的成立不仅是业主自己的事，也关系到城市社区管理的公共事务。所以《物权法》第75条规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《物业管理条例》第10条也做出规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《业主大会和业主委员会指导规则》则详细规定了指导、协助和监督的内容。（二）业主大会的职责《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条和《业主大会和业主委员会指导规则》第17条规定了业主大会的决定事项，这就是业主大会的职责，主要有：1．制定和修改业主大会议事规则；2．制定和修改管理规约；3．选举业主委员会或者更换业主委员会委员；4．制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；5．选聘和解聘物业服务企业；6．筹集和使用专项维修资金；7．改建、重建建筑物及其附属设施；8．改变共有部分的用途；9．利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10．法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。（三）业主大会会议1．会议类型（1）定期会议业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，一般每年度召开一次。定期会议的内容就是物业管理活动中应当由业主共同决定的事项。（2）临时会议临时会议的会议内容由召开临时会议的原因和目的确定，一般是一事一议。2．会议形式《物业管理条例》第12条和《业主大会和业主委员会指导规则》第2