第九章物业管理

第九章物业管理本章主要内容1.物业管理概述物业管理的概念2.物业管理的相关制度《物业管理条例》的指导思想和基本法律关系管理规约制度业主大会制度物业承接查验制度住宅专项维修资金制度物业管理的特征收费原则价格管理方式计费方式费用构成3.物业服务收费管理一、物业管理的概念（一）物业的含义物业一词是由英语的“Estate”或“Property”引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及配套的设施设备和相关场地。第一节物业管理概述（二）物业管理的含义国务院《物业管理条例》第二条指出：“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业管理的定义表明：①物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的；②物业管理活动的依据是物业服务合同；③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。第一节物业管理概述二、物业管理的性质1、社会化2、专业化3、市场化第一节物业管理概述在市场经济体制下的物业管理的基本特性：（）A.社会化B.科学化C.市场化D.经济化E.专业化【答案】ACE【解析】物业管理的三个基本特性是社会化、专业化、市场化，其物业管理体制的核心是市场化。三、《物业管理条例》的指导思想和基本法律关系《物业管理条例》确立的基本法律关系包括：1、业主相互之间的关系2、业主与物业服务企业之间的关系3、开发企业与业主、物业服务企业之间的关系4、供水、供电等单位与业主、物业服务企业之间的关系5、社区居委会与业主大会、业主委员会的关系第一节物业管理概述物业管理的基本制度包括：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、住宅专项维修资金制度等。第二节物业管理的相关制度一、业主大会制度1、业主业主指物业的所有权人。在物业管理中，业主又是物业服务企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。业主的权利和义务(P158-159)第二节物业管理的相关制度在物业管理中，业主具有以下权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出议案；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。第二节物业管理的相关制度（2009）业主的权利包括()。A．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议B．对物业共用部位、共用设施享有知情权和监督权C．监督物业服务企业日常经营活动D．监督业主委员会的工作E．监督物业服务企业履行物业服务合同【答案】ABDE【解析】参见物业管理中，业主具有的权利业主的义务有：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（5）按时缴纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。第二节物业管理的相关制度2、业主大会业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第二节物业管理的相关制度业主共同决定的事项（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二节物业管理的相关制度（2008）根据《物权法》规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A．二分之一B．五分之三C．三分之二D．五分之四【答案】C【解析】筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。3、业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。第二节物业管理的相关制度第二节物业管理的相关制度（2005）业主大会的执行机构是（）。A居委会B业主代表大会C物业管理企业D业主委员会√业主委员会应履行的职责（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。第二节物业管理的相关制度第二节物业管理的相关制度（2007）《物业管理条例》规定，物业服务合同由业主大会选聘的物业服务企业与（）签订。A业主委员会B业主大会C临时业主大会D业主委员会主任√第二节物业管理的相关制度（2004）在物业管理中，业主委员会的职责有（）。A召集并主持业主大会会议B修改业主公约C监督和协调物业管理企业履行物业服务合同D调解物业管理活动中的纠纷E监督业主遵守业主公约√√√√二、管理规约制度（一）管理规约管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立的，对全体业主（也包括物业使用人）有共同约束力。管理规约的主要内容：①有关物业的使用、维护、管理②业主的共同利益③业主应当履行的义务④违反公约应当承担的责任。（二）临时管理规约建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约。第二节物业管理的相关制度三、物业承接检查制度2010年10月住建部印发了《物业承接检查办法》。物业承接检查是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前提物业服务合同的约定，共同对物业共用部分、共用设施设备进行检查和验收的活动。物业承接查验的原则诚实信用、客观公正、权责分明、保护业主共有财产原则。第二节物业管理的相关制度四、住宅专项维修资金制度《住宅专项维修资金管理办法》，自2008年2月1日起施行。第二节物业管理的相关制度（一）住宅专项维修资金概念、性质和用途住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第二节物业管理的相关制度（二）住宅专项维修资金的交存(1)交存范围。应交存住宅专项维修资金的范围包括：住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。属上述范围的，出售的公有住房，售房单位也应当按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，交存住宅专项维修资金。第二节物业管理的相关制度(2)交存标准。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％~8％。出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。第二节物业管理的相关制度（三）住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。住宅专项维修资金划转后的帐目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。第二节物业管理的相关制度（四）住宅专项维修资金的使用下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；(3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，经业主大会同意（未成立业主大会的，经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主占总人数三分之二以上业主同意），可以按照有关规定用于购买国债。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于担保。第二节物业管理的相关制度住宅专项维修资金可以用于（）A．有线电视管线的维修B.购买国债C.已过保修期的电梯D因个人过失造成公共楼道破损E．小区路灯维修【答案】B.C.E【解析】住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。有线电视管线的维修依法应该有有线电视主管部门维修，因个人过失造成公共楼道破损因由个人承担赔偿责任。一、收费原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、价格管理方式政府指导价；市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第三节物业服务收费管理三、计费方式业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。（1）包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制时，物业服务费用的构成包括：物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（2）酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，实质是实报实销制。•住宅专项维修资金可以用于（）•A．有线电视管线的维修B.购买国债•C.已过保修期的电梯D因个人过失造成公共楼道破损•E．小区路灯维修•【答案】B.C.E•【解析】住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。有线电视管线的维修依法应该有有线电视主管部门维修，因个人过失造成公共楼道破损因由个人承担赔偿责任。四、费用构成物业服务费（X）实行包干制的，其构成包括：物业服务成本（X1）、法定税费（X2）和物业服务企业的利润（X