第二章物业管理企业

第二章物业管理企业第一节物业管理企业的设立第二节物业管理企业的机构设置与人员培训第三节物业管理企业的权利和义务第四节物业管理企业的财务管理第一节物业管理企业的设立一、物业管理企业的概念是指对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及良好的生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。《民法通则》规定法人的四个条件：（1）依法成立（2）有必要的财产和经费（3）有自己的名称、组织机构和场所（4）能够独立承担民事责任第一节物业管理企业的设立二、物业管理企业的类型1、按股东出资形式划分有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司2、按投资主体划分全民、集体、联营、私营、合资3、按经营服务方式划分管理型、顾问型、综合型4、按产权关系划分代理租赁服务型、委托管理服务型、自主经营型5、按组建方式划分第一节物业管理企业的设立三、物业管理企业的设立1、物业管理企业设立的条件按《公司法》规定的条件执行（1）有限责任公司的设立条件（《公司法》第二十三条规定）（2）股份有限公司的设立条件（《公司法》第七十七条规定）2、物业管理企业设立的程序（1）工商注册登记（2）资质审批（3）税务登记（4）公章刻制四工商注册流程1、起好公司名称，填好名称预先核准表格，提供身份证在工商行政许可大厅查名；2、起草章程，设立验资帐户，由注册会计师事务所验资；3、准备其他设立工商登记的资料，连同验资报告等资料去工商行政许可大厅办理营业执照；4、办理组织机构代码证（技术质量监督局）；5、税务登记；6、银行开设基本户(开在自己方便的区域，可以在天津市内任何地方开设）。组织机构代码证组织机构代码是对中华人民共和国境内依法注册、依法登记的机关、企、事业单位、社会团体和民办非企业单位等机构颁发在全国范围内唯一的、始终不变的代码标识公司章程的主要内容1、总则：公司的正确命名、地址。2、企业的经营宗旨3、企业的经营范围4、企业的经济性质及组织形式5、注册资金6、机构7、财务会计制度8、利润分配方式9、职工录用方式、待遇、管理方法10、企业各种规章制度三/2第一节物业管理企业的设立四、物业管理企业的资质管理资质：界定、查验、衡量（物业管理）企业具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。资质审批——物业管理市场管理的手段1、资质管理的作用（1）有利于提高物业管理水平，促进我国物业管理行业的健康发展。（2）有利于规范我国的物业管理市场秩序。（3）能够更好地保护业主和使用人的合法权益。第一节物业管理企业的设立2、物业管理企业的资质等级及相应标准《物业管理企业资质管理办法》第五条3、物业管理企业资质的行政管理（1）物业管理企业资质的申请《物业管理企业资质管理办法》第六条（2）资质等级核定管理《物业管理企业资质管理办法》第七、九条（3）资质等级审批管理《物业管理企业资质管理办法》第四、十条（4）资质等级动态管理《物业管理企业资质管理办法》第十七、十八条（5）业务管理《物业管理企业资质管理办法》第八条第二节第二节物业管理企业的机构设置与人员培训一、物业管理企业的组织形式选择图2-1直线制组织形式图2-2职能制组织形式适用于物业管理业务量较小的小型企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。适合物业管理业务较复杂，服务项目较多的物业管理企业。（现已少采用）1、直线制2、职能制第二节物业管理企业的机构设置与人员培训4、事业部制3、直线职能制图2-3直线职能制组织形式图2-4事业部制组织形式适于中等规模企业，目前较多采用，不适宜多品种生产和规模很大的企业。适用于规模较大的企业。第二节物业管理企业的机构设置与人员培训5、矩阵制图2-5矩阵制组织形式适用于较大规模、物业管理种类较繁、综合经营性强、专业服务较多的物业管理企业。•物业管理公司的集团化选择物业管理公司选择集团化经营的发展道路，实际上是市场竞争的必然结果，它对改善物业管理有以下优点：（1）有利于资源共享，节省管理成本（2）有利于实施品牌管理（3）有利于产生规模经济效益（4）有利于实现物业管理的社会化和专业化不论是从市场竞争的角度，还是从节约成本的角度，或是从物业管理本身的特点来看，物业管理公司走大型化、集团化经营的发展道路，发挥集团的整体优势和规模经济优势，既是市场竞争的必然结果，同时也是实现节省管理成本、实施品牌管理和产生规模经济效益的选择。二第二节物业管理企业的机构设置与人员培训二、物业管理企业的机构设置1、物业管理企业机构设置的一般原则（1）目标性原则（2）统一领导与分级管理相结合的原则（3）专业化分工与各部门协作相统一的原则（4）遵循集约化管理的原则（5）适于规避物业及物业管理风险的原则第二节物业管理企业的机构设置与人员培训2、物业管理企业的主要职能机构（1）经理部最高一级的指挥决策组织（2）办公室经理领导下的综合管理部门（3）财务部制定财务计划、预算方案、监控资金运用（4）工程部技术管理部门（5）管理部业务主管部门（6）经营部多种经营业务，综合代办服务（7）管理处与公司下属企业物业管理处：物业管理工作的实体，负责具体操作。第二节物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业机构设置示意图——直线职能制图2-6直线职能制组织形式物业管理企业机构设置第二节物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业机构设置示意图——国外矩阵式管理构架图2-7国外矩阵式管理构架购物中心经理第二节物业管理企业的机构设置与人员培训三、物业管理企业人员培训1、上岗培训针对新员工开展，为他们提供基本的上岗知识。2、在职培训针对在职员工开展，通过轮岗实习，自我总结，使他们经常有充电的机会。3、专题讲座邀请物业管理方面的专家，学者等，就某一专题与公司员工进行交流，探讨。4、学历教育着重选拔那些热爱本职工作，具有发展潜力的员工，使他们接受高层次的学历教育，成为物业管理的高级人才。第三节物业管理企业的权利与义务一、物业管理公司的权利1、根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法；2、依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；3、依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；4、有权制止违反规章制度的行为；（《条例》第46条）5、有权要求业主委员会协助管理；（《条例》第15条）6、有权选聘专业公司承担专项管理业务；注：不得将整体管理责任及利益转让他人或单位，也不得将专项业务承包给个人。（《条例》第40、62条）7、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。第三节物业管理企业的权利与义务二、物业管理企业的义务1、履行物业管理委托合同，依法经营；（《条例》第36条）2、接受业主委员会和业主及使用人的监督；3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准；4、接受行政主管部门监督指导；5、至少每年不少于一次向全体业主公布一次管理费用收支帐目；（《收费管理办法》第12条）6、提供优良生活工作环境，搞好社区文化；7、发现违法行为要及时向有关行政机关报告；8、物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。（《条例》第39条）第四节物业管理企业的财务管理一、物业管理企业财务管理概述1、物业管理企业财务管理的含义对物业经营管理中资金运动的管理。2、物业管理企业财务管理的特点（1）内容复杂（2）成本较高（3）管理费性质内容复杂（4）财务监督的多元化3、物业管理企业财务管理的任务（1）开源节流（筹集、管理好资金）（2）加强经济核算（3）实行财务监督，维护财经纪律（4）积极组织资金，开辟物业经营市场第四节物业管理企业的财务管理4、财务管理的机构设置职能部门－－公司财务部职能：管理公司资金，审核各项开支，进行成本核算，协助公司经理组织、安排、合理使用各种经费，保障公司各类资金正常流通以提高公司的经营效益。财务部门岗位设置图：第四节物业管理企业的财务管理二、资金筹措与使用管理1、物业管理企业筹措资金的渠道（1）物业管理收费（2）建立专项维修资金——物业保修期满、公有房屋出售后的大修更新费用。包括：物业公用部位维修资金；设施设备维修资金。筹措渠道：业主、物业出售者、国家和地区财政收取。（3）开发商给予一定的资金支持（4）政府多方面的支持（5）银行借款（6）横向联合第四节物业管理企业的财务管理2、物业管理资金筹措的管理（1）注重社会、经济和环境效益的综合平衡（2）确定收费项目，明确收费标准①政府部门审定②会同业主商定③委托双方协定（3）加强立法、搞好收费管理①及时递送收费通知单②加强立法、追讨拖欠费用一般性追讨、区别性追讨第四节物业管理企业的财务管理3、专项维修资金的管理与使用（1）专项维修资金的管理要求（2）专项维修资金的使用自用部位、设备——业主承担公用部位、设备——专项维修资金公用设施——专项维修资金公用部位、设备设施人为损坏——责任人承担4、物业管理企业资金使用管理（1）日常综合管理费的管理（2）保险费的管理（3）税金的管理（4）经理人酬金的管理（管理者酬金）第四节物业管理企业的财务管理三、物业管理费的构成（1）公共物业与配套设施的维护保养费用（2）聘用管理人员的薪金（3）公用水电的支出（4）购买或租赁必需的机械及器材的支出（5）投购物业财产保险（如火险、灾害险）及各种责任保险的支出（6）垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫之费用（7）清洁公共地方及幕墙、墙面之费用（8）公共区域植花种草及其养护费（9）储备金（物业配套设施的更新费用）（10）聘请法律、会计等专业人员之费用（11）节日装饰费用（12）管理者酬金（13）行政办公支出（14）公共电视接收系统维护费用（15）其他为管理而发生的合理支出（16）物业管理企业正常的利润和应纳税收第四节物业管理企业的财务管理四、物业管理费的核算Ｐ－物业管理费标准（元/月*平方米或元/年*平方米）Ｆ－代表费用（元/月或元/年）Ｓ－物业总面积（平方米）按管理专业和专用设备归类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、保险费、管理者酬金、税项。SFPi第四节物业管理企业的财务管理1、行政办公费P1全年费用预算折合月费用构成：（1）行政办公人员费用F1（元/月）工资、福利津贴、保险、服装、费用（2）文具、办公用品F2（3）车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费F3（4）节日装点费F4（5）公共交际费F5（6）宣传广告费F6（7）一切杂费F7第四节物业管理企业的财务管理2、一般公共设施维护费P2（1）人员费用（管理人员、技师、技工等）F1（元/月）（2）公共照明系统，包括大厅、门厅、走廊、路灯、装饰灯①电费F2②维修费（估算。经验值）F3（3）抽送风①电费F4②维修费F5（4）给排水①电费F6②维修费F7（5）供配电、发电系统设备维修费F8（6）消防系统维修费F9（7）公共建筑、道路维修费F10（8）以上2-7项之不可预见费，按10%计F11（9）更新储备金P2’第四节物业管理企业的财务管理3、电梯费P3（1）电费F1（2）维修费、材料、专门人工费F2（3）1和2的不可预见费10%F3（4）更新储备金P3’第四节物业管理企业的财务管理4、空调费P4（1）电费F1（2）水费F2（3）维修费（公共部分）F3（4）1-3不可预见费10%F4（5）更新储备金P4’注：办公楼、商场流量不同，制冷量设计不同，各类物业要调整价格。如，商场制冷量=2*写字楼。第四节物业管理企业的财务管理5、环卫清洁费P5（1）人工费：（管理人员、工人）F1（2）清洁机械材料费F2（3）垃圾桶购置费F3（4）垃圾清倒费F4（5）化粪池清理费F5（6）水池清洁费F6（7）清洁环卫所需之其他费用F7第四节物业管理企业的财务管理6、绿化费P6（1）人员费用（管理人员、技师、工人）F1（2）绿化工具、材料（化肥…）费F2（3）绿化用水费F3（4）园林景观之再改造费用F47、保安费P7（1）人员费用F1（2）保卫系统设备①