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《物业管理概论》主编王秀云教学课件主讲人：谢志强第二章物业管理机构第一节业主大会和业主委员会一、业主大会概述㈠业主大会的特点和条件1.业主大会的含义业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。2.业主大会的特点(1)业主大会是民主性的组织。(2)业主大会是自治性的组织。(3)业主大会是代表性的组织。3．成立业主大会的条件(1)公有住宅出售建筑面积达到30％以上的；(2)新建商品住宅出售建筑面积达到50％以上的；(3)住宅出售已满两年的。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定，“住宅区入住率达到50％以上或者自第一个业主入住之日起满2年的”可以成立业主大会。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（二）召开业主大会的程序和方式1.召开业主大会的程序(1)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主大会筹备情况；(2)由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，同时候选人本人进行自我介绍；(3)审议、通过业主大会议事规则和业主公约；(4)选举产生业主委员会委员；(5)审议、通过与物业管理相关的重大事项。2.业主大会会议召开的形式业主大会会议召开的形式包括两种：第一种是集体讨论的形式。第二种是采用书面征求意见的形式。（三）业主大会的职责(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业管理企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（四）业主的权利与义务1.业主的定义业主是指物业的所有人，即房屋的所有权人和土地的使用权人。2.业主的权利业主应享有的基本权利包括：(1)参加业主大会，享有表决权；(2)享有业主委员会成员的选举权和被选举权；(3)享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务；(4)监督业主委员会的管理工作；(5)监督物业管理企业的管理服务活动；(6)法律、法规及规章规定的其他权利。3．业主的义务业主应承担的义务包括：(1)遵守物业管理法律、法规、规章；(2)遵守业主公约；(3)遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定；(4)执行业主大会的有关决议、决定；(5)按时、足额交纳物业管理服务费用；(6)法律、法规及规章规定的其他义务。（三）业主委员会委员1.委员的产生。由业主大会在全体业主中选举产生。任期3年，可连选连任。2.委员的名额分配。委员名额的分配要做到科学、合理，要兼顾大业主和小业主的利益。名额的分配方式在业主占用物业的数量比较平均的情况下，可以单位来决定，即以每一单位为产生委员的基础；如果一个物业内，既有大业主，又有小业主，则应按占有物业的比例大小来分配代表，这时，委员席位人数应与大小业主占用物业数量比例一致。3.担任委员的条件。担任委员的业主要具备以下条件：首先，良好的道德品质、热心为群众服务、责任心强；其次，要有一定的组织协调能力；然后，要有充足的工作时间；最后，办事公正、廉洁，勇于和不良行为做斗争。4.委员的权利和义务（1）委员有下列权利①参加业主委员会组织的有关活动；②选举权、被选举权和监督权；③参与业主委员会有关事项的决策；④对业主委员会的建议和批评权。（2）委员的义务①遵守业主委员会章程；②执行业主委员会的决议，完成交办的工作；③参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；④向业主委员会的工作提供有关资料和建议。（四）业主委员会的权利和义务1.业主委员会的权利①召集和主持业主大会；②修订业主公约、业主委员会章程；③决定聘请物业管理企业；④审议物业管理服务费收取标准及使用办法；⑤审议年度管理工作计划、年度费用概预算；⑥检查、监督物业管理企业的物业管理工作；⑦监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理；⑧业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。2.业主委员会的义务①筹备并向业主大会报告工作；②执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；③贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住用户开展多种形式的宣传教育；④严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管理目标的实现；⑤接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；⑥做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。（五）业主委员会会议业主委员会会议包括例会和特别会议两种。（1）例会是常规性定期会议，每隔一定时间应召开一次，一般每3个月至6个月至少举行1次。（2）业主委员会会议的召开应由召集人提前7天将会议通知及有关材料送达每位委员。（六）业主委员会制定、修改的主要文本1.业主公约业主公约也称物业管理公约，是指由全体业主承诺的并对全体业主具有约束力的有关业主在物业使用、维护及管理等方面权利义务的行为守则。业主公约所应包括的主要内容：①物业名称、地点、面积及户数；②公共场所及公用设施状况；③业主大会的召集程序及决定物业重大事项的方式；④业主使用其物业和公共场所、公用设施的权益；⑤业主参与物业管理的权利与应承担的义务；⑥业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；⑦物业管理公司的权利与义务；⑧物业管理中维修、养护及管理等各项费用的缴纳；⑨业主应遵守的行为准则；⑩违反业主公约的责任。2.业主委员会章程由业主管理委员会负责制订的，反映业主委员会宗旨、规范业主委员会行为、保障业主委员会达到其管理目标的原则性文件。章程的主要内容包括：①业主委员会的宗旨；②业主委员会的组织机构；③业主委员会成员的选举方式及任期；④业主委员会的主要职责、权利、义务及作用；⑤业主委员会会议的召开方式；⑥业主委员会各成员的权利义务；⑦业主委员会的经费及办公用房来源；⑧业主委员会的成立与解散方式。第二节物业管理企业一、物业管理企业概念与分类㈠物业管理企业的概念物业管理企业是指按合法程序成立，具备独立的企业法人资格及相应的资质条件，根据合同接受业主或业主委员会的委托，依照有关法律，法规的规定，对物业实行专业化管理的经济实体。㈡物业管理的分类1.按投资主体分类按投资主体分类，物业管理企业可分为全民、集体、联营、私营、合资等类型。2.按股东出资形式分类按股东出资形式，物业管理企业可分为有限责任公司、股份合作公司、股份有限公司等。3.按经营服务方式分类按经营服务方式，物业管理企业可分为代理租赁服务型公司和委托管理服务型公司。4.按是否具有法人资格分类按是否具有法人资格，物业管理企业可分为具有独立法人资格的物业管理公司或子公司，和以经营其他项目为主的企事业单位所属的不具独立法人资格的物业管理部或物业管理处等。二、物业管理企业的设立物业管理企业的设立分资质审批和工商注册。㈠物业管理企业申报程序1.申请单位应按有关规定到当地县级以上的人民政府的物业管理行政主管部门提出申请，提供所须的各项材料。2.物业管理行政主管部门收到申请评定资质等级的物业管理企业报告材料后，一般在两周内审核完毕。㈡物业管理企业的注册登记按《公司法》规定，企业设立必须向工商行政管理部门进行登记注册。三、物业管理企业的资质等级标准根据建设部颁布的《物业管理企业资质管理试行办法》将物业管理企业分为一级二级、三级资质等级和临时资质。㈠资质一级企业1.注册资本500万元以上。2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。3.管理两种类型以上的物业。4.管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。计算基数是：⑴多层住宅200万m2；⑵高层住宅100万m2；⑶独立式住宅（别墅）15万m2；⑷办公楼宇、工业区及其他物业50万m2。5.20％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，20％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号。6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。7.建立了维修基金管理与使用制度。㈡资质二级企业1.注册资本300万元以上。2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。3.管理两种类型以上的物业。4.管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：⑴多层住宅80万m2；⑵高层住宅40万m2；⑶独立式住宅（别墅）6万m2；⑷办公楼宇、工业区及其他物业20万m2。5.10％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号。6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。7.建立了维修基金管理与使用制度。㈢资质三级企业1.注册资本50万元以上。2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。3.有委托的物业管理项目。4.具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。5.建立了维修基金管理与使用制度。物业管理企业应当按照该办法规定申请企业资质等级评定。四、物业管理企业的权利与义务㈠物业管理企业的权利1.根据有关法规，结合实际情况，制定物业管理办法；2.依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理；3.依照物业管理合同和有关规定收取管理费；4.有权制止违反规章制度的行为；5.有权要求业主委员会协助管理；6.有权选聘专营公司承担专项管理业务；7.可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。㈡物业管理企业的义务1.履行物业管理合同，依法经营；2.接受业主委员会和业主及使用人的监督；3.重大管理措施应提交业主委员会审议批准；4.接受行政主管部门监督指导；5.至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目；6.提供优良生活工作环境，搞好社区文化；7.发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；8.物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费，公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。五、物业管理企业的组织机构㈠物业管理企业组织机构的形式1.直线式直线式的企业组织机构是最简单的管理组织形式。2.直线职能式这是在职能式和直线式的基础上，把垂直指挥职能与职能部门的专业管理职能结合起来，即保持直线的统一领导和指挥，又发挥职能部门职能作用的一种组织形式。3.事业部制事业部制又称分权组织，在总公司下设事业部。各事业部则在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据物业经营管理的需要设置组织机构。4.矩阵制矩阵制组织又称为规划——目标结构组织。这是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。㈡物业管理企业主要机构的职能1.主要机构职能⑴办公室。办公室是总经理室领导下的综合行政管理部门，负责处理日常行政事务、管理公司的人事档案和后勤工作。它的工作范围是：①贯彻党的路线、方针、政策和上级指示。②负责公司级会议的筹备和安排，并协调会议期间各部门工作的开展以及会议决定的督促和检查。③根据领导的布置和要求及时准确地起草或打印、复印各类文件资料。④做好文书档案和有关资料的管理工作。⑤做好人事管理工作，保管好员工的档案，根据需要做好人力资源管理工作。⑥做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理工作。根据政策做好职工的调资定级、统筹退休工作，并负责办理员工请假、休假的有关手续。⑦负责公司员工的文化教育、知识更新、思想政治教育的有关管理工作。⑧负责公司有关办公用品和劳保用品的