第二节租赁物业的管理程序

第十章第二节租赁物业的管理程序1．捕捉潜在租户（1）通过广告捕捉潜在租户（2）使用“免费”噱头捕捉潜在租户（3）引导参观捕捉潜在租户（4）建立租售中心捕捉潜在租户2．租户资格的审查（1）潜在租户的登记（2）潜在租户的身份证明（3）租赁经历（4）资信状况3．租约条款谈判（1）控制签约进程（2）利用经纪人（3）谈判妥协（4）租期的确定（5）关于物业改造的谈判（6）扩租权的谈判（7）限制竞争租户条款的谈判（1）控制签约进程要使谈判有所进展，物业管理者就要有能够驾驭谈判局面、控制签约进程的能力。（2）利用经纪人在办公物业、零售及商业物业和工业物业的租赁谈判中，业主为了满足专业知识的需要往往会聘请第三方——专业知识与经验都丰富的租赁经纪人加入进来。（3）谈判妥协1）谈判妥协的原则2）谈判妥协的小技巧3）妥协的程度4）租价与折扣的谈判：5）免租的谈判（4）租期的确定1）居住物业的租期：租金随时间推移而增长，租期才会超过一年，否则一般不超过一年。2）办公、商用和工业物业的租期：办公、商用物业租期最短也在5～10年间，而工业厂房租期则要高达10～25年或更长。业主一般在长期租约中要加入租金随时间而增加的条款。（5）关于物业改造的谈判1）居住物业的改造装修要求：租户对居住物业的要求一般局限在物业的装饰上，如重新粉刷、重换窗帘、更新地毯等。2）工商业物业的改造要求：工商物业在出租前一般都必须经过相当大的改造，以满足租户经营的特殊需要。改造项目和所需费用及费用如何分配必须在租赁契约中明确写明。一般新的工商物业业主在建造时，会根据建筑标准预留一定的出口、灯具、窗户等，费用一般归业主承担。但超出这些标准的任何设备设施，如附加的楼梯、空间分隔、门、喷淋系统等的费用应由租户负担。（6）扩租权的谈判1）扩租权就是指允许租户在租用一段时间后根据需要增加租用邻近的物业。2）适应对象对居住物业而言，扩租并不常见。但对工商业物业租户，尤其是对正处在成长阶段的工商业租户，这一优惠条件是很有吸引力的。（7）限制竞争租户条款的谈判限制竞争租户条款就是指租户在物业中享有排他的、从事某一行业的经营垄断权。该附加限制条款常常出现在商业物业尤其是零售物业的租约中，有时也在服务业的物业租赁中出现。注意这一限制条款不致影响业主的利益，或租户愿意为此交付额外的补偿；如果影响其他大租户或有声望的租户的进入，则不能同意。4．缔约技巧（1）单刀直入式：直接让对方提出他们自己满意的条件，如，“您更希望什么样的空间？”，“您还有什么不满意的吗？”（2）总结式：就是强调物业的优点和对租户的适用性，在租户查看物业和洽谈过程中始终反复强调，以显示该物业十分理想。5．核查物业租约签定就意味着租赁业务的开始。在租赁伊始，物业管理者应陪同租赁人核查物业，检查所租物业是否符合租赁条款中的条件，如果租赁双方都同时认可物业的状况，就应请租赁人办理接受物业的签字手续。6．提供有效的租赁服务建立良好的租赁关系（1）建立租赁共识（2）建立联系途径（3）开展租赁服务7．收缴租金（1）租金缴纳时间的管理（2）滞纳金的管理（3）收费通知单的管理8．续签租约续签租约对业主和物业管理者都有好处的（1）宏观经济对租赁条款更改的影响（2）租金调整条款9．租赁终(中)止（1）租赁终(中)止的种类（2）租赁终(中)止的程序（1）租赁终（中）止的种类1）租户提出的租赁终止。2）物管公司拒绝续签。但拒签理由必须充分。3）强制性的中止租赁。（2）租赁终(中)止的程序1）搬迁前的会面物管者在租户搬迁前，要与租户进行私人会面，填写《搬迁前会面表》。2）物业检查房屋被清空后，物管者通过检查确定下次搬迁前需要粉刷处，物业受损处，房间及其设施完好状态，需要的维修量及维修计划等，填写《物业检查表》。3）归还押金归还时，要说明押金扣除项目及数额，归还未支出部分。若物管者未按规定动用了部分押金，必须逐条说明。若租户不接受，物管公司必须承担相应的责任。10．3物业租赁合同物业租赁合同是出租人与承租人就房屋租赁事宜，明确双方的权利义务和责任的协议，即以房屋为租赁标的物的契约。10．3．1物业租赁合同的内容1．标的：房屋租赁合同的标的是房屋。2．数量：房屋租赁的数量单位是平方米。3．租赁期限：租赁与转让的最大区别就在于租赁是有期限的。4．租赁用途：明确房屋的用途，使承租人能按照租赁房屋的使用性能正确合理地加以使用。5．租赁价格：合同中应注明租金的计算标准，每月支付的金额。同时应规定租金的交付方法。6．修缮责任：租赁期间，房屋的修缮责任，一般由出租人负责。7．房屋状况的变更：承租人不得私自拆改、扩建租用房屋或增添设施。8．违约责任：10．3．2订立物业租赁合同应注意的问题1．承租方要明确出租人和出租房屋之间的关系；2．承租人还要搞清出租房屋的性质；3．租赁房屋时，出租人和承租人双方都应注意该房屋是否已经设押；4．为加强对房屋的管理，承租人应出具有关证明。小结1．本节回顾2．重点难点3．复习、练习、作业