第五章前期物业管理

第五章前期物业管理第一节前期物业管理概述第二节物业管理的超前介入第三节物业的接管验收第四节入伙与装修管理第五章前期物业管理【学习目标】通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：1．前期物业管理的概念；2．物业接管验收的程序；3．物业的入伙流程；4．物业装修管理的内容。案例分析南山某小区的物业服务企业是开发商的全资子公司，在承接物业进行管理中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为保安宿舍；没有预留足够的会所和物业管理办公面积等，出现了诸多的问题。业主将开发商的遗留问题归结到物业服务企业身上，以至于业主与物业服务企业的矛盾愈演愈烈，业主最后终于决定要解聘物业服务企业。问题：当业主将开发商遗留的问题归结到物业服务企业身上时，物业服务企业应该怎么办？怎么去避免此类事情的发生？第一节前期物业管理概述一、前期物业管理的界定《物业管理条例》第21条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。也就是说，前期物业管理从建设单位选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同时起，到业主、业主大会选聘物业服务企业，签订新的物业服务合同为止。二、前期物业管理的特殊性首先，前期物业管理的当事人包括三方，即开发商、前期物业服务企业和业主，他们之间形成了较为复杂的权责关系。其次，前期物业管理在时间上具有过渡性。三、前期物业管理的工作内容（一）草拟物业服务方案，承揽物业服务任务（二）签订物业服务合同，建立与业主和物业使用人的联系（三）参与工程建设，提出合理化建议（四）设计物业管理模式，草拟管理制度（五）建立服务的系统与网络（六）办理移交接管与入伙事宜第二节物业管理的超前介入一、物业管理超前介入的概念物业管理的超前介入是指物业服务企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。物业服务企业超前介入的咨询服务对象，主要是房地产开发商或投资商，其费用应由开发商承担。具体来讲，物业管理超前介入的工作内容主要体现在房地产综合开发过程中的以下几个阶段：（一）投资立项阶段（二）规划设计阶段（三）施工建设阶段二、物业管理超前介入的必要性（一）使物业的使用功能更加完善（二）有利于后期物业管理的顺利进行（三）为接管验收物业、保证物业正常运行打下基础三、物业管理超前介入的方式及工作内容（一）前期介入，积极参与物业的规划设计（二）中期介入，严格监理施工的每一环节（三）晚期介入，开始前期管理四、物业管理超前介入与前期物业管理的界定如何从时间上界定物业管理超前介入和前期物业管理呢？有些项目在房地产项目开发策划时就已开始超前介入，但绝大多数项目是在物业销售策划阶段开始超前介入。而真正的前期物业管理是在业主收楼前3～6个月内开始的实质性的管理工作。前期介入与前期物业管理的主要区别在于，是否已经确立了物业服务的委托合同关系，并以以下两点为标志：（一）是否拥有对于物业的经营管理权物业管理的超前介入，多数是没有与开发建设单位签订物业服务委托合同，而是以咨询顾问的角色提出意见和建议。而前期物业管理活动，必须在与开发建设单位确立了委托关系后才进行，此时的物业服务企业已拥有了对该物业的经营管理权。（二）是否承担相应的民事责任第三节物业的接管验收一、物业的竣工验收（一）物业竣工验收的含义竣工是指一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，把项目移交给建设单位，这一移交过程称之为竣工验收。（二）物业竣工验收的种类物业的竣工验收，可分为以下四种类型：1．隐蔽工程验收2．分期验收3．单项工程验收4．全部工程验收二、物业的接管验收物业接管验收是指物业服务企业根据接管验收标准，对建设单位移交的物业所进行的综合检验、收受管理的工作。（一）物业接管验收的条件根据《房屋接管验收标准》的规定，新建房屋办理接管验收时，应具备以下条件：1．建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。2．供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。3．房屋幢、户编号已经有关部门确认。原有房屋办理接管验收时，应当具备以下条件：1．房屋的所有权、使用权清楚。2．土地使用范围明确。（二）接管验收与竣工验收的不同1．验收目的不同2．验收条件不同3．交接对象不同三、物业接管验收的两种情况（一）从房地产开发企业接管验收（二）从业主委员会接管验收四、物业接管验收应移交的资料（一）新建房屋接管验收应移交的资料（二）原有房屋接管验收应移交的资料（一）新建房屋接管验收应移交的资料1．产权资料包括：项目批准文件；用地批准文件；建筑施工执照；拆迁安置资料；房地产平面图等。2．技术资料包括：工程项目竣工图（如总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽工程管线的全套图样）；工程地质勘察报告；工程合同及开工、竣工报告；工程预决算资料；图样会审记录；工程设计变更通知及技术核定单（包括工程质量事故发生及处理记录）；隐蔽工程验收、签证记录；建筑物沉降及变形位移监测记录；永久性水准点位置及基础埋深；竣工验收合格证书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块的试验报告；供水、供暖、供气的试压报告；园林绿化的图样；设备清单、安装记录、使用注意事项的说明、质保书和保修单，材料及设备供应商的资料；有关工程项目的其他重要技术决定和文件。（二）原有房屋接管验收应移交的资料办理原有房屋的接管验收时，移交人应当向物业服务企业移交以下资料：1．产权资料包括：房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公证的文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备以及定、附着物清册。2．技术资料包括：房地产平面图；房屋分间平面图；房屋及设备技术资料。五、物业接管验收的程序（一）新建房屋接管验收的程序（二）原有房屋接管验收的程序（一）新建房屋接管验收的程序新建房屋接管验收的程序如下：1．建设单位书面提请接管单位进行接管。2．接管单位对照接管验收应具备的条件和产权资料、技术资料进行审核。在具备条件时，应于15天内签发验收通知，并约定验收时间。3．接管单位会同建设单位，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水卫消防、采暖、附属工程及其他部分的质量与使用功能进行检验。4．对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和处理的责任。5．经检验合格后，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。（二）原有房屋接管验收的程序原有房屋接管验收的程序如下：1．移交人应书面提请接管单位接管验收。2．接管单位对照接管验收应具备的条件和产权资料、技术资料进行审核。在具备条件时，应于15天内签发验收通知，并约定验收时间。3．接管单位会同移交人对原有房屋的质量和使用功能进行检验。4．对检验中发现的危、损问题，属于危险房屋的，由移交人负责解决；属于损坏房屋的，由移交人与接管单位协商解决；属于法院判决没收并通知接管的，按法院判决办理。5．交接双方共同清点房屋、设备和其他附着物，核实房屋使用情况。6．经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。7．如有产权转移，接管单位还应办理房屋所有权转移登记。六、物业接管验收中应注意的问题首先，依据《房屋接管验收标准》，认真逐项验收。其次，落实物业的保修事宜。再次，重视书面移交手续。最后，接管验收一定要写明接管日期，这是划清责任的界限。七、物业接管验收的标准（一）新建房屋的接管验收标准（二）原有房屋接管验收的标准第四节入伙与装修管理一、入伙的含义所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。香港称之为“入伙”，海南与广东一带也都沿用此用语。从权属关系看，入伙是开发商将已建好的物业及物业产权按照法律程序交付给业主的过程，是开发商和业主的之间物业及物业产权的交接。但物业服务企业作为物业的管理者，有义务协助开发商和业主做好验房、付款、签约、装修和搬迁等入住相关事宜。二、入伙的流程发放“入伙通知书”及“收楼须知”按照“入伙手续书”规定，缴纳各项费用实施装修管理组织搬迁入伙发放“业主手册”用户验楼，签订“楼宇交接书”三、入伙的手续文件（一）入伙通知书（二）收楼须知（三）缴款通知书（四）入伙手续书（五）楼宇交接书（六）住户手册案例分析某广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房间内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找管理处都未得到应允，他干脆动了硬的：“不管你们同不同意，我都要改。”双方都不让步，问题一下子僵在了那里。问题：当业主提出不合理装修要求时，物业服务企业应该怎么办？四、装修管理（一）装修管理程序1．备齐资料2．填写装修申报表3．核查4．办理开工的一般手续5．施工6．验收（二）装修管理要求（三）押金及保证金（四）违规责任（五）管理权限本章小结1．前期物业管理是物业全寿命过程管理服务的第一个重要的阶段。本章从前期管理概念的界定，指出前期物业管理应从当事人之间的关系和时间的过渡性两个方面来理解。2．前期管理与前期介入是不同的。两者的不同可表现物业管理权的拥有和管理责任承担两方面。前期介入分为早期、中期、晚期三个阶段。3．物业的竣工验收主要有隐藏工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收等。每种验收都有一定的程序、条件和标准，并要提交相应的资料。4．物业的接管验收是以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。物业接管验收的内容包括资料的验收和物业主体各部分的验收。物业的竣工验收与物业的接管验收在目的、条件、对象上有不同。5．所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。入住是物业管理整个管理程序中非常重要的一个环节。业主在接收楼宇后，有权对自己所购的物业进行装修。但是，其装修必须按有关的规定进行。思考讨论题1、前期物业管理的工作内容有哪些？2、物业接管验收的条件是什么？3、物业的入伙流程是什么？在入伙时物业服务企业应做哪些准备？物业管理项目交接【案例】1、撤出小区后，物业公司是否仍有义务移交物业管理相关资料？2006年8月1日，明琴园小区业主委员会由业主大会选举产生，2007年1月1日在该区房屋管理表决通过聘任昊美佳苑物业管理有限公司为小区物业服务企业的议案，明琴园小区业主委员会与昊美佳苑物业管理有限公司签订的《明琴园小区物业管理权信托契约》已经业主大会表决通过生效。根据《物业管理条例》规定，前期物业服务合同依法终止，之前为该小区提供物业管理服务的中大恒物业公司应将小区物业管理所必需的资料和财务帐册移交给明琴园小区业主委员会。明琴园小区业主委员会认为，中大恒物业公司未按明琴园小区业主委员会通知移交资料和财务帐册的行为违反了法律规定，明琴园小区业主委员会有权要求中大恒物业公司移交资料和财务帐册以知晓物业收支情况。现明琴园小区业主委员会诉至法院称：一、请求法院依法判决中大恒物业公司立即向明琴园小区业主委员会移交：1、明琴园小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、明琴园小区的设备设施安装、使用和维护保养等技术资料；3、明琴园小区物业质量保证文件和物业使用说明文件；4、明琴园小区业主及房屋面积清册。二、请求