第八章_物业基础管理

物业管理第八章物业基础管理第一部分第二部分房屋维修管理设备维修管理第一部分房屋维修管理【内容摘要】房屋维修管理是物业管理的重要环节。本章主要介绍房屋维修及房屋维修管理的概念与特点；房屋维修管理的原则、内容与考核标准；房屋日常养护及维修管理的内容等。【学习目标】通过本章学习使学生在理论知识方面能够理解房屋维修及房屋维修管理的概念与特点；熟悉房屋维修管理的原则、内容及考核标准；掌握房屋完损等级评定方法和房屋日常养护及维修管理的内容。在技能方面能够结合房屋各部位的特点适时进行日常养护和检修；根据房屋完损程度评定完损等级；能够依据相应的技术经济指标体系组织管理房屋维修全过程。第一节房屋维修管理8.1.1房屋维修的概念与特点1.房屋维修的概念房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。2.房屋维修的特点（1）房屋维修是一项经常性的工作（2）房屋维修量大面广、零星分散（3）房屋维修技术要求高（4）房屋维修具有生产和服务双重性8.1.2房屋维修管理的概念及特点1.房屋维修管理的概念房屋维修管理是指物业服务企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业服务合同的规定，对其所经营管理的物业进行维护修缮的管理活动。房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础性工作，它不仅关系到物业管理的好坏，还关系到物业服务企业信誉的好坏。2.房屋维修管理的特点（1）经营和服务的双重性（2）技术性（3）复杂性（4）计划性（5）普遍性和分散性8.1.3房屋损坏的原因和维修分类1.房屋损坏的原因（1）自然损坏①地质因素。②气候因素。③生物因素。④灾害因素。（2）人为损坏①使用不当。②设计和施工质量的低劣。③预防保养不善。以上因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破损的过程。2.房屋维修分类（1）按缓急程度分①一般维修项目。②急修项目。（2）按房屋完损程度分①完好房②基本完好标准③一般损坏标准④严重损坏标准⑤危险房6.1.4房屋维修管理的原则和内容1.房屋维修管理的原则（1）“经济、合理、安全、实用”的原则（2）不同建筑区别对待的原则（3）维护房屋不受损害的原则（4）为业主服务的原则。（5）修缮资金投资效果最大化原则2.房屋维修管理的内容（1）房屋安全检查管理（2）维修计划管理（3）维修施工管理（4）维修技术管理（5）维修质量管理（6）维修行政管理（7）房屋维修档案资料的管理8.2房屋维修工程8.2.1房屋维修标准1.主体工程屋盖、梁、板、柱、墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。2.装修工程（1）门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。（2）挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。（3）踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3.楼地面工程（1）木地板的损坏占自然间地面面积２５％以下的，可修复；损坏超过２５％或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地板。（2）普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。（3）面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4.屋面工程（1）屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。（2）屋面上的压顶、泛水、天沟、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。（3）女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。（4）天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。（5）钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。（6）玻璃天棚损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。（7）屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5.饰面工程（1）外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。（2）外墙勒脚损坏的，应修复。（3）内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。6.油漆粉饰工程（1）木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。（2）钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为２~３年。（3）木地板原油漆褪落的，应重做。（4）室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。（5）高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。7.金属构件经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的拆除。8.其它工程如水、电、卫、暖等设备的维修，均应保证运行安全，正常使用。电气线路、电梯、安全保险装置、锅炉等要定期检查，严格按操作规程定期保养，对于线路老化，绝缘性能不好的要及时更换；供水、供暖管道要定期检修，水箱要及时清洗。8.2.2房屋完损等级评定方法房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法（1）凡符合下列条件之一者可评为完好房结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准；在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合完好标准。（2）凡符合下列条件之一者可评为基本完好房结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准；在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏的标准，其余符合基本完好以上的标准。结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。（3）凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准；在装修设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准；结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。（4）凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准；在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准；2.其他结构房屋完损等级评定方法（1）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房；（2）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房；（3）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房；（4）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。8.2.3房屋维修工程的分类1.小修工程小修工程(亦称零修工程或养护工程)是指及时修复小损小坏，以保持原来房屋完损等级为目的日常养护工程。2.中修工程中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原有房屋规模和结构的工程。3.大修工程凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备，不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造价25%以上的维修工程为大修工程。4.综合维修（成片轮修工程）凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼，进行有计划成片维修，包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修，其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。5.翻修工程（更新改造工程）凡需全部拆除（包括原地翻修改建或移地翻修改建）或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。6.2.4房屋维修工程经济技术指标根据建设部印发的《房地产经营、维修管理行业经济技术指标（试行）》的通知，考核房屋维修管理的主要技术经济指标如下：1.房屋完好率房屋完好率是指房屋主体结构完好，设备完整，上、下水道畅通，室内地面平整，能保证住（用）户安全和正常使用的完好房屋和基本完好房屋数量（建筑面积）之和与直管房屋总量（建筑面积）之比。即：房屋完好率＝（完好房屋数量＋基本完好房屋数量）/直管房屋总量×１００％房屋完好率要求是５０～６０％。2.年房屋完好增长（下降）率（1）年房屋完好增长率是指房屋经过大、中修或翻修竣工验收后，新增加的完好房屋和基本完好房屋数量（建筑面积）之和与直管房屋总量（建筑面积）之比。新增加的完好房屋和基本完好房屋不包括当年接管的新房。计算公式为：年房屋完好增长率＝（新增完好房屋数量＋新增基本完好房屋数量）/直管房屋总量×100％年房屋完好增长率是２～５％。房屋维修工程量是１００～１５０平方米／人、年（2）年房屋完好下降率是指原完好房屋和基本完好房屋，由于多种因素经房屋普查确定已达不到完好房屋或基本完好房屋标准的房屋数量（建筑面积）与直管房屋总量（建筑面积）之比。年房屋完好下降率＝原完好房屋和基本完好房屋下降为损坏房屋数量/直管房屋总量×100％年房屋完好下降率不超过２％。3.房屋维修工程量房屋维修工程量是指全年完成综合维修和大、中修工程数量（建筑面积）之和与年全部维修人员平均人数之比。房屋的翻修工程不计入房屋维修工程量内。全部维修人员包括维修单位的维修工人和管理人员，不包括从事新建的工程队人数。房屋维修工程量＝（年综合维修数量＋年大、中修房屋数量）/年全部维修人员平均人数（平方米／人、年）4.维修人员劳动生产率维修人员劳动生产率是指全年完成的综合维修，大、中修和小修养护工作量之和与年全部维修人员平均人数和年参加本企业生产的非本企业人员平均人数之和之比。维修人员劳动生产率＝（年综合维修工作量＋年大、中修工作量＋年小修养护工作量）/(年全部维修人员平均人数＋年参加本企业生产的非本企业人员平均人数)(元／人、年）维修人员劳动生产率是５０００元／人、年5.大、中修工程质量合格品（优良品）率（1）大、中修工程质量合格品率是指大、中修工程质量经评定达到合格品标准的单位工程数量（建筑面积）之和与报告期验收鉴定的单位工程数量（建筑面积）之和之比。即：大、中修工程质量合格品率＝报告期评定为合格品的单位工程数量之和