第八章物业的财务管理

第八章物业服务企业的财务管理本章主要介绍物业服务企业的聚财、生财、用财之道及物业服务费的收缴。主要内容•第一节财务管理概述•第二节财务管理的机构设置•第三节物业服务费的管理•第四节物业管理资金的运作第一节财务管理概述物业服务企业财务管理的内容物业服务企业财务管理的目标与原则物业服务企业财务管理的职能和任务物业服务企业财务管理的基本环节物业服务企业的理财环境一、物业服务企业财务管理的内容•1、物业服务企业的财务活动筹资活动企业投资资金营运资金分配筹资规模、时间、筹资成本、承担的风险选择最佳筹资方案投资方式和投资方向、规模主要是满足企业日常营业活动的需要而垫支的资金依法纳税；弥补亏损，提取公积金、公益金；向投资者分配利润一、物业服务企业财务管理的内容•2、物业服务企业的财务关系物业服务企业与政府间的财务关系物业服务企业与投资者、受资者间的财务关系物业服务企业与债权人、债务人间的财务关系物业服务企业内部各单位间的财务关系物业服务企业与职工间的财务关系一、物业服务企业财务管理的内容•3、物业服务企业的财务管理主要内容包括：资金的筹集、资金的投放及资金的收回和分配。物业管理企业财务管理，就是基于物业管理企业经营服务过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生的，是根据财经法规制度，按照财务管理的原则，组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作，是企业管理的重要组成部分二、财务管理的目标与原则财务管理的目标财务管理的原则实现企业价值最大化原则资金合理配置原则收益与风险均衡原则成本效益原则收支积极平衡原则利益关系协调原则三、物业服务企业财务管理的职能和任务财务管理的职能规划职能组织职能管理职能控制职能财务管理的任务筹集、管理资金经济核算多元经营财务监督四、物业服务企业财务管理的基本环节1、建立财务制度《企业财务通则》,主要内容包括：建立资本金制度；规定固定资产折旧制度；规定成本开支范围；规定利润分成制度；规定外币业务、企业清算的有关制度。行业财务制度:1998年财政部制定颁发的《物业管理企业财务管理规定》及《施工、房地产开发企业财务制度》内部财务管理制度,主要内容包括：企业财务管理机构的设置、财务管理人员的职责分工、内部控制制度、成本费用管理、资产管理、外币业务管理、财务工作的组织及实施要求等2、进行财务预测和决策1）明确预测的对象和目的2）搜集和整理资料3）确定预测方法4）确定最优值5）作出财务决策3、编制财务预算1）分析主客观条件，全面安排预算指标2）协调人力、物力、财力，落实增收节支措施3）编制预算表，协调各项预算指标4、组织财务控制5、开展财务分析分解指标执行指标确定差异调整指标6、行财务检查1）按分析对象包括的范围：全面分析、部分分析、临时性分析财务分析方法可按以下不同的标准进行分类：2）按分析进行的时间划分：定期分析、日常分析、临时性分析3）按分析的目的划分：总结性分析、控制性分下、预测性分析4）按分析时采用的数理统计方法划分：比较分析法、因素替换分析法、平衡分析法、经济数学模型分析法五、物业服务企业的理财环境1、理财的外部环境政治环境经济环境经济发展状况、经济体制、竞争环境、其他法律环境社会环境技术环境国际环境企业组织法律规范税务法律规范财务法律规范2、理财的内部环境企业类型财务管理组织结构物业服务企业文化企业的理财能力第二节财务管理的机构设置二、财务管理机构设置一、物业服务企业内部的财务管理体制一级管理体制（小型物业）二级管理体制（大中型物业）财务部经理三、财务部工作人员的岗位职责主管会计出纳统计员收费员财务部经理1.向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；2.每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；3.检查、监督物业管理各项费用的收缴，保证企业资金的正常运转；4.审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；5.合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造更多的利润；6.根据物业管理行业的具体特点、依据财经法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；7.组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；8.熟悉相关的工商、税务、财会、金融、保险、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。9.完成总经理交办的其他事项。1.向财务部经理负责，具体组织好本部门的日常工作；2.每日做好各种会计凭证和账务处理工作；3.每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布服务费收缴及使用情况；4.检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；5.检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；6.按照物业管理的行业特点和需要，组织下属各物业管理处的业务培训，以提高整体的业务水平和服务标准；7.完成经理交办的其他财会工作。主管会计1.对财务部经理负责，服从领导安排，尽职尽责做好本职工作；2.遵守公司员工守则和财务管理制度；3.负责公司现金的收付、银行存款的存取及现金、有价证券、银行支票等的保管；4.及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；5.填制现金、银行收付款凭证，登记现金、银行日记账；6.办理各项转账，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符。出纳1.对财务部经理负责，遵守公司制定的财务人员管理规则，做好本职工作；2.及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；3.维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；4.及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴；5.完成经理交办的其他事项。统计员物业管理企业在辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：1.对财务部经理负责，遵守公司制定的财务人员管理规则，做好本职工作；2.负责物业服务费等各项费用的通知和收缴；每天下班前应把当天收缴的各项管理费用的现金入库，并统计好缴费情况；3.对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；4.承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；5.工作中热情周到，争取业主对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；6.完成企业和部门领导交办的其他任务。收费员第三节物业服务费用管理•物业服务费的含义及构成•物业服务收费定价及计费方式•物业服务收费的依据与原则•物业服务费的收缴•代收代缴费用一、物业服务费的含义及构成管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费物业管理区域清洁卫生费物业管理区域绿化养护费用物业管理区域秩序维护费用办公费用物业服务企业固定资产折旧费物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其他费用1、物业服务费的含义：2、物业服务费的构成：物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。各级价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责物业服务收费的监督管理工作二、物业服务收费定价及计费方式•1、物业服务收费定价方式实行政府指导价2、物业服务的计费方式实行市场调节价实行政府定价酬金制（包括物业服务支出，物业服务企业的酬金）包干制（包括物业服务成本，法定税费和物业服务企业的利润）三、物业服务收费的依据与原则物业服务收费的依据合理、公开、费用与服务水平相适应物业服务合同的约定法律法规的规定＆物业服务费收取的原则四、物业服务费的收缴1、物业服务费的收取＆收取物业服务费的方式设置收费处上门收费利用智能化系统＆收取物业服务费的程序送发收费通知单进行收费服务2、物业服务费的催缴拖欠物业费的主要原因物业服务费的一般催缴程序五、代收代缴费用•代收代缴费用项目代收代缴水费；代收代缴电费；代收代缴燃气费；代收代缴供热费；代收电话、宽带网、有线电视费等•代收代缴有关费用的程序•利用智能化系统代收代缴有关费用第四节物业管理资金的运作物业管理资金的筹措管理♀物业管理资金筹措的概念♀物业管理资金筹措的渠道指物业管理企业在开展物业管理和多种经营活动中，运用各种筹资形式，经济而有效地筹集资金的过程。公共性服务收费1.物业服务费公众代办性服务收费特约服务收费2.经营性收入3.专项维修资金住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪做他用。1999年1月1日实施的《住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）中第5条规定：（1）商品住房在销售时，购房者与售房者应当签定有关维修基金缴交约定，购房者应当按购房款式２％—３％的比例向售房单位缴交维修基金。（2）公用住房售后的维修基金来源于两部分：4.金融机构信贷资金信用贷款抵押贷款5.发行债券平价发行、溢价发行、折价发行三种方式售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的２０％，高层住宅不低于售房款的３０％。该部分基金属售房单位所有；购房者按购房款式２％的比例向售房单位缴交维修基金。8.其他途径的创收♀资金筹措方案的分析与评估6.发行股票7.国家和地方政府承担城市建设维护费、市政公用设施维修、绿化等部分有关费用的投入物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是营业税、城市维护建设税及教育附加费，两税一费合计为经营总收入的5.5%筹资成本分析◆物业管理资金的使用管理1.物业管理资金的使用成本性资金支出与使用公益性资金使用投资性资金支出与使用2.物业管理资金的使用原则“民主管理”原则“专款专用”原则效益原则结构合理计划使用原则“制约性支出”使用原则“以业养业”原则专项维修资金闲置时，除可以用于购买国债或者用法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。本章典型案例分析1、鉴于业主仅入住半年时间大楼发生多起失窃事件的事实。为加强治安管理，物业管理公司增加了治安护卫员，施行24小时巡逻，同时贴出告示，告知全体业主（住户），将每户的物业管理费提高。物业公司在事先未征求业主意见的情况下，便擅自将物业管理费提高，这样做合理吗？物业公司能否单方面增加物业服务费？正确的应该怎样做？2、兰兰大学毕业后，准备出国留学，而在此时，父母帮她购买的一套一居室也正在办理入住手续，兰兰一边联系留学事宜，一边准备迁入新居。当她满心欢喜领取钥匙时，物业公司却让其一次性交齐5年的物业服务费。兰兰认为自己随时会出国，根本没必要预付未来5年的物业服务费。可物业公司却说这是规定，小区业主都是交了物业服务费才能拿到钥匙的。兰兰不知如何是好，不交5年的物业服务费就拿不到钥匙，但交了物业服务费，还不知以后这房子如何处置。那么，物业公司可以提前预收以后的物业服务费吗？3、于先生接到入伙通知，高高兴兴地偕同家人办理入住。但在交物业服务费时发现，每平方米的收费标准比原来买房口头询问时多交了1元，物业公司的解释是，该幢楼宇还有一部分单元没有卖出去，那部分单元应分摊的物业管理费就要暂时由已入住的业主来承担了，即已入住的这部分业主是楼宇内公共部位公共设施的完全使用者。待到物业都卖出去了，再重新分摊到每户业主身上。于先生和其他几十户业主对此不能接受，认为部分单元没有卖出去，不应由买房人来承担损失，自己只能承担原来按建筑面积分摊的公共面积。那么像这种空置物业的物业管理费到底应由谁来承担呢？