第八讲_物业管理费用

第八讲物业管理费用第八讲物业管理费用第一节物业管理经费的来源第二节住宅消费的含义第三节物业服务费第四节收益性物业的物业服务费第一节物业管理经费的来源一、定期收取物业服务费二、物业共用部位、共用设施设备维修资金三、物业服务企业开展多种经营的收入和利润四、政府多方面的扶持五、开发建设单位给予一定的支持六、业主的赞助第二节住宅消费的定义一、购房和租房款二、装饰装修款三、基本能源费四、物业服务费五、税费第三节物业服务费一、物业服务费的性质和收费原则二、物业服务费的定价形式和计费方式三、物业服务费的构成四、物业服务费的测算一、物业服务费的性质和收费原则（一）性质1.针对公共服务和部分专项服务收取的费用；2.属于全体业主所有，AA制。（二）收费原则1.合理2.公开3.费用与服务水平相适应4.竞争5.双方协商6.政府监督二、物业服务费的定价形式和计费方式一、物业服务费的定价形式1.政府指导价由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度。2.市场调节价由经营者自主定价，通过市场竞争形成的价格。由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。二、物业服务计费方式1.包干制业主缴纳的物业服务费是固定的，管理过程中无论盈余还是亏损都由物业服务企业承担。适用于小型物业管理公司，原则上不存在对物业服务企业进行账目监督和审计的问题，简便易行。前提是事先双方对物业服务费标准要有约定和承诺。二、物业服务费的定价形式和计费方式二、物业服务计费方式2.酬金制在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主承担的计费方式。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制，这笔支出原则上不需要交纳相关税金。二、物业服务费的定价形式和计费方式三、物业服务费的构成1.包干制物业服务费(X)=物业服务成本(X1)+法定税费(X2)+物业服务企业的利润(X3)2.酬金制预收的物业服务资金(X)=物业服务支出(X1)+物业服务企业的酬金(X4)三、物业服务费的构成3.物业服务成本或物业服务支出：1）管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；3）物业管理区域清洁卫生费用；4）物业管理区域绿化养护费用；5）物业管理区域秩序维护费用；6）办公费用；7）物业服务企业固定资产折旧；8）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；9）经业主同意的其他费用。注意事项：1.物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用。应当通过专项维修基金予以列支。2.在物业管理区域内，由物业服务企业接受委托收取供水、供电、供热、通讯、有限电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。三、物业服务费的构成不要财迷三、物业服务费的构成四、物业服务费的测算（一）住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则1.制定根据：1）本地区综合服务项目；2）劳动付出状况；3）物价指数变化；4）住户的经济承受能力；5）小区的档次。（一）住宅小区公共性物业服务收费标准测算原则2.测算步骤：（1）根据住宅小区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源；（2）估算住宅小区进行统一管理、达到确定的管理目标所发生的各项费用；（3）考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法X1——物业服务成本或者物业服务支出收费标准，单位：元/月·平方米x——各分项费用收费标准，单位：元/月·平方米i——分项项数)9,...,3,2,1(911ixXii四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法1.管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等（x1）F1—基本工资；F2—社会保险费；F3—规定提取的福利费；F4—加班费；F5—服装费；S—总收费面积)/(543211平方米月元SFFFFFx四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法2.物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修及保养费（x2）成本法：F1—公用部位及道路的土建零修与保养费；F2—给排水设备日常运行、维修及保养费；F3、F4、F5—电气系统、燃气系统、消防系统设备维修保养费；F6—公共照明费；F7—不可预见费；F8—易损件更新准备金S—总收费面积SFxi812四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法2.物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修及保养费（x2）简单测算法：经验法：根据相同类型物业的以往经验确定%40/1225%152年月年每平方米建筑成本x四、物业服务费的测算四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法3.物业管理区域清洁卫生费用（x3）F1—清洁工具购置费；F2—劳保用品费；F3—卫生防疫消杀费；F4—化粪池清掏费；F5—垃圾外运费；F6—清洁环节所需的其它费用；S—总收费面积平方米）月（元/12F61i3Sx四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法4.物业管理区域绿化养护费用（x4）成本法：F1—绿化工具费；F2—劳保用品费；F3—绿化用水费；F4—农药化肥费；F5—杂草清运费；F6—景观再造费；S—总收费面积平方米）月（元/12F61i4Sx四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法4.物业管理区域绿化养护费用（x4）简单测算法：总收费面积养护单价绿化面积绿化管理费4x绿化覆盖率容积率总建筑面积绿化面积2m四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法5.物业管理区域秩序维护费（x5）F1—保安器材装备费；F2—保安人员人身保险费；F3—保安用房及保安人员住房资金；3i15F/12xS（元月平方米）四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法6.办公费用（x6）F1—交通费；F2—通讯费；F3—低值易耗办公用品费；F4—书报费；F5—广告宣传社区文化费；F6—办公用房租金费；F7—其它杂项；S—总收费面积7i16F/12xS（元月平方米）四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法7.物业服务企业固定资产折旧费（x7）F1—交通工具；F2—通讯设备；F3—办公设备；F4—工程维修设备；F5—其它设备；S—总收费面积5i17F/12512xS固定资产总额（元月平方米）平均折旧年限月总收费面积四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法7.物业服务企业固定资产折旧费（x7）计取方式1）物业服务企业自行出资或自带固定资产；2）物业服务企业向业主方借款购买固定资产（债权关系）；3）业主方购买固定资产供物业服务企业使用。注意其中的产权区别。四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（x8）F—物业服务区域内总共交纳的共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；S—总收费面积8FxS四、物业服务费的测算（二）物业服务成本或物业服务支出测算的具体方法9.经业主同意的其它费用（x9）业主大会、业委会活动经费，给物业服务企业的“赞助费用”等。四、物业服务费的测算（三）法定的税费1.营业税（F1）X1—物业服务成本；2.城市维护建设税（F2）3.教育附加费（F3）合计：%511XF%712FF%313FF%5.5XFFX13212F总税费四、物业服务费的测算（四）物业服务企业的利润a—利润率（单位：%）312():/XXXa(单位元月平方米)四、物业服务费的测算（五）物业服务企业的酬金实行酬金制时，酬金的提取方式通常有两种：固定提取比例和固定提取金额。1、固定提取比例k——事先约定的提取比例2、固定提取数额f——约定好的每年或每月提取的固定数额的酬金kXX14SfX4四、物业服务费的测算（六）物业服务费用计算和确定时需要注意的几个问题1.前期物业管理的费用测算包括：顾问费和开荒费、固定资产投入、保修期内维修费用的计算。2.物业服务企业的酬金提取问题如何计取酬金达到共赢，既是理论问题又是实际问题3.物业服务费的收缴率问题4.住宅小区内非住宅物业的收费问题5.物业服务费用的调整问题四、物业服务费的测算凡事要量力而行第四节收益性物业的物业服务费一、收益性物业服务费用测算的特点1.其费用项目由于物业类型、规模以及物业服务合同的不同而有所差别。2.收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经常性收入。第四节收益性物业的物业服务费二、收益性物业的物业服务费用构成1.人工费2.共用部位、共用设施设备日常运作、维修及保养费3.清洁卫生费4.绿化管理费5.秩序维护费6.办公费7.固定资产折旧费8.共用部位、设施设备及公众责任保险费用9.经业主同意的其他费用10.不可预见费、法定税费、企业管理费及利润、房产税