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第六章居住性物业管理【教学目的要求】–了解居住性物业管理的含义和特点–了解居住性物业管理的原则和要求–熟悉居住性物业管理的基本环节–掌握住宅小区的物业管理要求–了解公寓、别墅物业管理的相关知识【教学重点】–住宅小区的物业管理居住性物业管理概述一、居住性物业的含义及特点（一）居住性物业的含义1.含义：居住性物业是指具备了人们起居的功能和各种配套配套设施，可供人们正常居住的房屋。2.类别：普通住宅、公寓、别墅。一、住宅小区的物业管理（一）住宅小区的含义1、定义：住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。一、住宅小区的物业管理（一）住宅小区的含义2、具体含义（1）从小区的功能上看，它是一个集居住、社会、服务、经济等功能于一体的住宅小区。（2）从小区的结构上看，它是一个环境建设与住宅建设相统一的住宅小区。（3）从小区的形成来看，它是一个城市综合开发规划与住宅建设相统一的住宅小区。一、住宅小区的物业管理（二）住宅小区的特点1、居住功能单一，相对封闭独立2、住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化3、住宅小区房屋产权多元化，共用设施社会化4、规划建设合理，配套设施齐全，居住方便（三）住宅小区管理的目标和要求1、住宅小区管理住宅小区管理是指在住宅小区范围内，以住宅房屋为主体的各类房屋建筑物及其设备、公共建筑及其他公用基础设施为基本对象，以提供全面服务为中心任务的管理活动的总称。一、住宅小区的物业管理2、住宅小区管理的指导思想是（1）服务至上，寓管理于服务中（2）统一管理与综合服务相结合（3）产权与管理权相结合（4）有偿服务，合理负担一、住宅小区的物业管理3、我国目前住宅小区管理存在的问题（1）管理体制不健全（2）管理法规不健全（3）观念滞后、日常管理纠纷多（4）力量薄弱、手段落后、经费困难一、住宅小区的物业管理案例：楼内烧纸又焚香，误发警报环境脏[案情简介]：每逢清明、中秋等农历节日，许多人都有焚香燃纸的习俗。住在高层住宅的某些住户往往贪图便利，就在楼层烧了起来。一方面缭绕的烟雾易使消防警报频发，令人真假难辨，疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面很难彻底清除。物业管理公司应如何处理？答：焚香燃纸是民间习俗，这不是物业管理公司是否能取缔的问题。物业管理公司应该考虑的是：如何对其加以引导，避免其妨碍正常的物业管理工作。1）既加强教育又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃纸的地点，防止“处处冒烟”，便于统一管理；2）逢节日提前发出布告，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点焚香燃纸的规定，并派专人到现场疏导；3）要求所有在楼层作业的员工主动担负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以制止和劝阻，加大管理力度；4）严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝告、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的提请消防主管部门处理。4、住宅小区物业管理的目标（1）实现住宅小区的经济效益（2）实现住宅小区的社会效益（3）实现住宅小区的环境效益（4）实现住宅小区居民的心理效益一、住宅小区的物业管理5、住宅小区物业管理的要求（1）物质环境管理的要求（2）社会环境管理的要求（3）以改革、开拓精神探索住宅小区物业管理的新思路一、住宅小区的物业管理（四）住宅小区物业管理的内容1、住宅小区居民的管理和服务2、房屋管理3、环境卫生、绿化管理4、治安管理5、小区内供水、供电、公共照明、电梯、空调等设备的管理一、住宅小区的物业管理6、小区内市政设施维护管理7、车辆管理8、消防管理9、物业租赁管理10、收费管理11、提供各种其他服务一、住宅小区的物业管理（五）住宅小区物业管理的原则1、坚持以人为本，服务第一的原则2、所有权与经营权、管理权相分离的原则3、专业化管理与民主管理相结合的原则4、综合管理的原则5、有偿服务，合理负担的原则6、竞争择优的原则一、住宅小区的物业管理（六）住宅小区的文明建设（七）住宅小区的达标考评1、申报条件2、全国物业管理示范住宅小区的标准及评分细则一、住宅小区的物业管理（一）高级公寓的特点1、既具有封闭性又具有共处性2、业主和住户具有多国籍性3、建筑档次高，硬件设施齐备二、高级公寓的物业管理（二）高级公寓管理服务的特点1、管理服务的市场化程度高2、客户相对稳定，服务周期长3、管理要求严，服务层次高4、管理服务具有涉外性5、管理服务的对象较为复杂二、高级公寓的物业管理（三）高级公寓管理服务的要求1、重视前期的物业管理，特别是早期介入、接管验收、住户入伙三个环节。2、日常管理服务的重点（1）房屋和设备保养维修要及时到位。（2）配套设施要逐步完善。（3）特约性服务力求项目多、服务全。（4）保安、消防服务措施得当，制度要严。（5）关注业主和使用者的公共交往。二、高级公寓的物业管理三、别墅的物业管理（一）别墅物业的含义与特点1、别墅的含义一般是指带有庭院的、二至三层的独立居室和住宅。2、别墅的特点（1）从建筑样式上看（2）从室内装修看（3）从室外环境看三、别墅的物业管理别墅的建筑样式2、别墅的特点（1）从建筑样式上看（2）从室内装修看（3）从室外环境看三、别墅的物业管理别墅的室内装修2、别墅的特点（1）从建筑样式上看（2）从室内装修看（3）从室外环境看三、别墅的物业管理别墅的室外环境2、别墅的特点（1）从建筑样式上看（2）从室内装修看（3）从室外环境看三、别墅的物业管理（二）别墅物业管理的特点1、物业管理和服务要求高2、特约服务多3、物业管理服务收费较高三、别墅的物业管理（三）别墅物业管理服务的要求1、保护别墅区整体规划的完整性2、认真做好别墅养护和设备设施的维修工作3、要特别抓好消防与保安工作4、要搞好环境绿化工作5、搞好全方位服务三、别墅的物业管理第二节经营性物业管理经营性物业管理的内容1、制定管理计划2、加强物业管理的宣传以提升物业租金3、制定收租方法4、物业的维修5、安全保卫（一）写字楼的特点一、写字楼的物业管理与服务1、写字楼大多建于城市中心的繁华地带2、建筑规模大，办公单位集中，人口密度大3、建筑设备既现代又先进4、功能齐全，自成体系5、使用时间集中，人员流动性大6、经营管理要求高、时效性强（二）写字楼物业管理的方式1、委托服务型物业管理2、自主经营型物业管理3、专业服务型物业管理一、写字楼的物业管理与服务（三）写字楼物业管理的目标1、在管理过程中，首先要为业主和用户创造与保持一个安全、舒适、快捷的工作与生活环境2、应确保延长大楼的使用年限及其功能的正常发挥3、完善的写字楼管理应不仅使物业保值，而且还可以使物业增值4、写字楼管理应与“全国城市物业管理优秀大厦标准”要求相结合一、写字楼的物业管理与服务（四）写字楼物业管理服务的内容1、制定写字楼的管理规划2、写字楼使用前的准备工作3、写字楼的维护维修与环境管理4、写字楼的商务服务5、写字楼的客户服务一、写字楼的物业管理与服务（一）商业物业的特点二、商业物业的管理1、商业楼宇要精心策划，合理布局2、建筑结构设计要新颖、别致，有特色3、选址和规模要满足不同层次的需要（二）商业物业管理服务的特点1、要保持商业楼宇的美观、整洁、有序2、具有齐全、先进的设备、设施3、加强保安工作4、商业楼宇管理服务要按照同经营者签订的契约实施二、商业物业的管理（三）商业楼宇物业管理的要求1、商业楼宇应具有良好的形象2、建立商业楼宇识别体系3、商业楼宇安全保卫服务要求高二、商业物业的管理（四）商业楼宇管理服务的对象1、楼宇与设备、设施的养护及维修管理2、环境卫生及绿化管理3、安全保卫管理4、广告管理5、装修管理6、租赁合同管理二、商业物业的管理（一）工业厂房物业的特征三、工业厂房与仓库的物业管理（一）工业厂房物业的特征1、投资大2、非流动性3、属投资性物业4、功能易过时5、租赁期长三、工业厂房与仓库的物业管理（二）工业厂房物业管理服务的特点1、管理服务的面广量大2、生产设备和辅助设备设施的种类多、专业性强3、必须保证基础设施正常运转4、常规性服务必须坚持高标准5、环境保护要与国际接轨三、工业厂房与仓库的物业管理（三）工业厂房物业管理的内容1、制定严格的管理制度2、工业厂房和仓库的内部管理制度3、工业厂房和仓库公用部位的管理4、工业厂区的环境管理5、治安管理6、消防管理三、工业厂房与仓库的物业管理（一）特种物业的类别1、文化类物业2、体育类物业3、传媒类物业4、卫生类物业5、餐饮类物业6、交通类物业7、娱乐类物业8、宗教类物业四、特种物业的管理与服务（二）特种物业与一般物业的差别1、服务对象不同2、服务要求不同3、管理要求不同4、不同的经费来源四、特种物业的管理与服务关于调查、参观、实习一、时间：2005年11月15日二、地点：华南农业大学附近三、内容：1、物业管理的机构设置2、物业管理的收费情况3、物业服务项目4、社区文化活动的开展情况