深圳万科企业价值评估

I课程名称:《财务管理》课程专题研究报告（3）：公司价值评估公司名称：万科企业股份有限公司股票代码:000002所属行业:房地产开发经营行业代码SIC:7210学院:经济管理学院授课时间:2009-2010学年第一学期(64+16学时)专业与班级:物流管理0802，信息管理0802小组成员姓名（学号）:熊玉祥（08243053）王忠良（08273047）组长姓名（学号）:崔凯（08245033）本次报告主笔人:熊玉祥任课教师:张金鑫小组成员签名:提交日期:2010年1月8日《财务管理》课程专题研究报告（3）：万科企业价值评估II北京交通大学经济管理学院会计系10分得分20分10分15分15分10分20分得分倒扣分7.分析结论体现了决策有用性，对管理层的公司价值管理参考意义，而非表面性数据化计算；8.体现了针对解决问题或改进的可行性措施；（二）写作规范性（不加分，只扣分，按照5分一档酌情扣减至30分）1.文字表述符合财务管理的专业术语（以公司年报以及教材用语为依据）；2.图、表、曲线能够传递有用信息，并合乎基本规范要求（参考教材的格式，表内数字为小五号）；研究报告(3)分数任课教师签字3.写作结构与层次递进符合分析过程逻辑性，避免要素缺失；4.恰当准确地引证、引述及引注了相关信息、数据及资料的来源；5.排版符合模板的基本格式,包括字号、字体、行间距、页眉、页脚及页码；小组成员信息完整；2.依据价值驱动因子及其敏感性分析以及经营管理的相关性分析，对价值管理提出简要方案；研究报告写作质量与规范性的评分（一）分析逻辑与支撑力度1.恰当地运用了公司财务管理与价值估价相关的理论、概念、原理与方法；2.体现了以问题为导向的公司价值估价的分析过程，体现了基于客观的价值管理的基本导向；6.分析结论反映了公司存在的财务问题，并挖掘价值影响因素的经营性与政策性原因；2.价值驱动因子的相关性与敏感性，并对价值估价的影响程度及重要性进行判断；（五）公司价值的经营管理相关性分析（政策、管理层对估价结果的影响）1.经营市场环境与政策、财务政策对企业价值的影响因素与财务政策选择的相关性分析；2.公司经营模式与管理层的经营策略对企业价值的影响因素与财务政策选择的相关性分析；（六）分析结论与措施1.提炼主要分析结论。简洁准确地表述价值评估结果的含义、平衡难点及引发原因；1.企业估价的驱动因子分析，并识别对企业未来长期价值影响最大的驱动因子；3.基于业务模式与目标负债比率测算权益资本与债务资本权重划分；4.依据前序数据准备以及自由现金流模型的计算步骤进行公司价值的评价；3.分析视角与步骤体现了逻辑严密、多角求证、层次递进、挖掘素材、支撑充分；4.对分析过程与结果具有可靠与充分的数据与资料支撑；5.分析结果反映了公司真实的财务资源与政策，具有较好的逻辑关系解释力；6.在运用间接法分析实体自由现金流量基础上，测算股权现金流用于价值评估方法的计算；（三）贴现率与企业价值的评估（贴现率、价值估价）1.权益资本成本测算。重点测算权益溢价和β系数，结合数据库以及修正原理，逐年确定权益资本；2.债务资本成本测算。划分有息和无息债务，并结合债务结构确定债务的资本成本；5.运用市盈率等相对估值方法计算公司股票价值，再与上述股权自由现金流模型评估结果进行比较；（四）影响价值增长的驱动因子分析（价值驱动因子重要性分析、价值敏感性分析）2.公司重大财务事件。在说明预期资本市场再融资、重大投资、股利分派、重组并购以及公司治理如股权变更、激励机制、信息披露质量等信息基础上，简要分析对公司未来整体价值的影响。4.公司价值判断与发现。综合判断公司存在哪些影响公司财务价值，特别是潜在的影响价值持续增长的现象、特征、事件与问题；从目前股价信息以及市场对公司重大事件的反应进行概括性判断。（二）基于自由现金流的股权现金流预测与价值评估（预期自由现金流、预期会计报表）1.基于行业发展特征和公司发展战略对公司未来收入与自由现金流增长模式及阶段性划分的分析；2.产品市场经营业务的趋势预测以及营业收入、盈利状况等年度预测；增长率具有说服力的依据。3.基于经营业务的营运资本变化及需求预测；4.资本性支出与资产折旧预测；5.债务融资、权益融资、股利政策的具体预测，综合上述信息完成预计利润表与资产负债表。3.公司产品市场发展。在说明行业整体市场发展模式与竞争状况基础上，分析本公司的产品与业务市场的发展模式与规划策略，并对本公司的产品与业务发展的竞争能力、市场份额等进行分析。评分项目评分项目教师记录教师记录评分表课程专题研究报告（3）:公司价值估价授课时间：2009-2010学年第一学期研究报告分析过程与质量的评分（一）公司发展与价值发现1.公司所处行业概况。在概述宏观经济状况基础上，说明公司所处行业的未来政策导向、技术特征、整体发展趋势。概括行业上市公司群体的基本面状况，并用关键性指标对公司所在行业进行比较。学生小组姓名与学号：熊玉祥（08243053）、崔凯（08245033）、王忠良（08273047）IIICoursegroupdirector:zhangjinxin报告摘要情也价值最大化是企业追求最终目的，而对于企业价值的评估不仅有利于企业了解当前自身的发展情况，还可以针对价值增长进行管理，以有效地改善企业的经营情况。本小组则对与万科集团进行系统的企业价值的评估与分析。首先了解和分析当前万科所在的行业——房地产业的行情。了解万科的在其行业的地位与影响，以及行业动态对它的影响。明确万科的价值观与未来产品的发展战略。基于此从宏观的角度对以后的具体分析进行相应的调节。然后对万科的企业价值进行估算。实体现金流贴现法。先根据以往万科的财务状况分析出其实体现金流的增长模型。而后对于每一个时期的现金流进行分析。在计算实体现金流时，有许多要预测的财务数据，我小组基于2009年的ROE预测对以后的数据做出了相应的预测。并且对其中不可控的和不规律的因素予以排除。之后，在根据资产定价模型折算出未来每年的贴现率。最后按照分析出的增长模型算出企业价值，与股票价格。之后再与市盈率法得出的结果比较差异。并在现金流贴现之后，利用驱动因子的驱动因子分析和价值敏感性分析找到对于万科企业价值增长的敏感因素。接着对得出的股价与价值估计进行结果评估，看实体现金流贴现法与市盈率法的差异原因。之后再根据万科的具体的财务经营政策对其未来价值的影响作出分析。最后对以上的结果进行思考，并针对万科的价值敏感因素对万科的管理与现有财务政策提出适当的建议。《财务管理》课程专题研究报告（3）：万科企业价值评估IV北京交通大学经济管理学院会计系目录1.公司发展与价值发现......................................................................................11.1公司所处行业概况......................................................................................................11.2公司重大财务事件......................................................................................................11.3公司产品市场发展......................................................................................................11.4公司价值判断与发现..................................................................................................22.基于自由现金流的实体现金流预测与价值评估.........................................32.1营业收入与现金流的预期模式的阶段性分析..........................................................32.2营业收入与盈利的年度预测......................................................................................42.3营运资本变化与需求预测..........................................................................................52.4资本性支出与资产折旧等预测..................................................................................62.5债权与股权融资及股利分配预测..............................................................................72.6实体现金流与股权现金流预测..................................................................................73.贴现率与公司价值评估..................................................................................83.1权益资本成本测算......................................................................................................83.2债务资本成本测算....................................................................................................103.3债务与权益资本权重比率测算................................................................................113.4基于实体现金流的公司价值计算............................................................................113.5相对价值法估价........................................................................................................123.6价值评估结果与市值的比较....................................................................................124.影响价值增长的驱动因子分析....................................................................134.1基于估价模型的驱动因子及其重要性分析.............................................................134.2驱动因子的价值敏感性分析.....................................................................................144.3评估价值与市值差异分析................................