第1章物业管理基本原理

第1章物业管理基本原理第一节物业与物业产权第二节物业管理的释义第三节物业管理的兴起与发展第一节物业与物业产权一、物业的概念、构成与类型二、物业产权及其构成三、建筑物区分所有权一、物业的概念、构成与类型-1（一）物业的概念与构成一般认为，所谓物业，是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应包括：（1）建筑物（2）设备（3）设施（4）场地一、物业的概念、构成与类型-2（二）物业的分类-11．根据物业使用功能不同的分类（1）居住物业，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等；（2）办公物业，供有关单位办公使用的物业，一般是写字楼；（3）商业物业，包括综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所等；（4）工业物业，包括工业厂房、仓库、货场等；（5）其他用途物业。除以上几种物业之外的物业类型，如交通运输、邮政通讯、广播电视、医院、学校、体育场馆等。一、物业的概念、构成与类型-3（二）物业的分类-22．按物业所有权性质不同的分类（1）专有产权物业，又称独有物业；（2）共有产权物业，包括两方共有、部分共有和全体共有产权物业。一、物业的概念、构成与类型-end（二）物业的分类-end3．按物业的所有权人的多少来分类（1）单一产权物业（2）多元产权物业4．按照业主的性质分类（1）私有产权物业（2）公有产权物业第一节物业与物业产权二、物业产权及其构成-1（一）物业产权权利束-11．产权，英文即property-rights。意味着对特定财产完整的产权，不是单项的权利，而是一束权利或一个权利体系。它是凭借财产所获得的各种权利的总和。2．产权是指经济发展到一定阶段的产物，并随商品经济的发展而发展。产权的实质表明了财产归属、收益与处分的法律关系3．房屋的所有权也称物权，是房屋所有者拥有的占有、使用、收益与处分房屋的权利。一般包括：（1）占有权。（2）使用权。（3）收益权。（4）处分权。二、物业产权及其构成-2（一）物业产权权利束-2二、物业产权及其构成-3（一）物业产权权利束-end4．他物权，他物权是依附于他人所有的物业上的，对所有权具有一定限制作用的权利。包括：（1）用益物权（2）担保物权（3）使用经营权二、物业产权及其构成-end（二）物业产权分解及其意义物业产权是可分解的。物业产权分解现实意义：第一，物业产权的分解导致物业管理的产生，促进了物业管理在我国的发展。第二，物业产权的分解使物业管理真正成为一个行业。第一节物业与物业产权三、建筑物区分所有权理论-1（一）区分所有及其特征-11．区分所有概念。区分所有是一种比较复杂的所有权形态。2．区分所有的特征（1）权利复合性。（2）独立的房屋所有权形式。（3）权利主体身份的多重性。三、建筑物区分所有权理论-2（一）区分所有及其特征-end3．建筑物区分所有权在处理共用部分和共同关系方面具有重要意义目前，在物业管理具体操作中出现很多权利纠纷问题，既表现在房屋的维修养护以及管理费用的分摊方面，也表现在对管理等重大问题决策权方面。因此，无论是物业管理人员，还是区分所有权人，都非常有必要熟悉区分所有的相关问题。三、建筑物区分所有权理论-3（二）建筑物区分所有的类型1．纵切型区分所有权2．横切型区分所有权3．混合型区分所有权三、建筑物区分所有权理论-4（三）居住区区分所有-11．居住区区分所有的概念居住区区分所有是建筑物区分所有的特例。居住区内每幢楼房及其所占用的土地（或土地使用权）是该幢楼所有权人的专有部分，而楼与楼之间的空间地带、绿化地带、道路、球场、娱乐设施等属于共用部分。由此形成专有部分和共有部分相结合的居住区区分所有。三、建筑物区分所有权理论-5（三）居住区区分所有-end2．居住区区分所有的类型（1）独立业主为基础的居住区区分所有（2）多层楼宇居住区区分所有3．居住区区分所有与建筑物区分所有的重要区别在于：居住区区分所有是从土地（使用权）角度区分的，而不是从房屋的角度加以区分。三、建筑物区分所有权理论-6（四）建筑物区分所有的专有与共有-11.建筑物区分所有的专有部分-1（1）概念通常将区分所有权人可以独立支配的建筑空间和设施称为专有部分。因专有部分归区分所有权人所有，所以也称自有部分或独有部分。（2）作用建筑物区分所有，改变了独有房屋所有权人所拥有的内容。三、建筑物区分所有权理论-7（四）建筑物区分所有的专有与共有-21.建筑物区分所有的专有部分-end（3）范围一般认为，区分所有的专有部分包括房屋的附属部分和必要设施。（4）区分所有人的权力对自用部分或专有部分享有单独的所有权，可以自主地行使占有、使用、收益和处分的权利，也可以自主地行使要求他人排除妨害、停止侵害、赔偿损失等权利。区分所有权人当然享有对专有部分装修、改良和重修的权利。三、建筑物区分所有权理论-end（四）建筑物区分所有的专有与共有-end2．区分所有的共有部分共有，是指两个以上的公民或者法人对同一财产共同享有所有权。区分所有的共有分为两方共有、部分共有和全体共有三种形态。当然，区分所有的共有部分还可以划分为法定共用部分和约定共用部分。第二节物业管理的释义一、物业管理的涵义二、物业管理的类型三、物业管理的内容四、物业管理的基本环节一、物业管理的涵义-1（一）物业管理概念的理解-1《物业管理条例》指出，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。一、物业管理的涵义-2（一）物业管理概念的理解-2表2.1物业管理同传统房屋管理的区别方式比较内容物业管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有、公有）单一产权（国有、集体所有）管理主体物业管理公司政府、单位房管部门管理单位性质企业事业或企业性事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理性质经营型的有偿管理服务福利型的无偿、低偿服务管理观念为业主、住户服务，以人为本管住住户，以物为中心管理费用自筹。管理费、服务费等低租金和大量补贴管理形式社会化、专业化统一管理部门、系统管理与多头分散管理管理内容全方位、多层次的管理服务管房和养房管理关系服务与被服务的关系管理与被管理的关系管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式管理机制契约、合同制，竞争上岗行政指令，终身制，无竞争放大看下页（一）物业管理概念的理解-3表2.1物业管理同传统房屋管理的区别-1方式比较内容物业管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有、公有）单一产权（国有、集体所有）管理主体物业管理公司政府、单位房管部门管理单位性质企业事业或企业性事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理性质经营型的有偿管理服务福利型的无偿、低偿服务管理观念为业主、住户服务，以人为本管住住户，以物为中心管理费用自筹。管理费、服务费等低租金和大量补贴管理形式社会化、专业化统一管理部门、系统管理与多头分散管理管理内容全方位、多层次的管理服务管房和养房管理关系服务与被服务的关系管理与被管理的关系管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式管理机制契约、合同制，竞争上岗行政指令，终身制，无竞争（一）物业管理概念的理解-end表2.1物业管理同传统房屋管理的区别-2方式比较内容物业管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有、公有）单一产权（国有、集体所有）管理主体物业管理公司政府、单位房管部门管理单位性质企业事业或企业性事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理性质经营型的有偿管理服务福利型的无偿、低偿服务管理观念为业主、住户服务，以人为本管住住户，以物为中心管理费用自筹。管理费、服务费等低租金和大量补贴管理形式社会化、专业化统一管理部门、系统管理与多头分散管理管理内容全方位、多层次的管理服务管房和养房管理关系服务与被服务的关系管理与被管理的关系管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式管理机制契约、合同制，竞争上岗行政指令，终身制，无竞争方式比较内容物业管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有、公有）单一产权（国有、集体所有）管理主体物业管理公司政府、单位房管部门管理单位性质企业事业或企业性事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理性质经营型的有偿管理服务福利型的无偿、低偿服务管理观念为业主、住户服务，以人为本管住住户，以物为中心管理费用自筹。管理费、服务费等低租金和大量补贴管理形式社会化、专业化统一管理部门、系统管理与多头分散管理管理内容全方位、多层次的管理服务管房和养房管理关系服务与被服务的关系管理与被管理的关系管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式管理机制契约、合同制，竞争上岗行政指令，终身制，无竞争一、物业管理的涵义-end（二）物业管理的性质1．物业管理行为是一种市场经营行为2．物业管理是一种服务性的行业二、物业管理的类型-1（一）托管型与自管型1．托管型又称委托管理型。委托管理型物业管理公司一般只有经营管理权，而无物业产权。2．自管型又称自主经营型或租赁经营型。提供自管型物业管理的物业管理企业一般不仅拥有经营管理权而且拥有产权。（二）直接管理型与顾问管理型1．直接管理型。直接管理型中又可分为三类：“雇佣型”、“管家型”和“合作型”。2．顾问型物业管理又叫咨询型管理。二、物业管理的类型-2二、物业管理的类型-3（三）包干型与成本加利润型1．包干型管理也即大业主（发展商）或小业主（购房者）按合同契约，或按政府有关部门规定的费用，或指导价格付给物业管理公司一定费用（一般按每平方米计价或每套房屋来计），由物业管理公司承包，亏损和盈利都由物业管理公司来承担或分享，此类属“包干型”。2．成本加利润的管理，即物业管理公司所有的成本开支都须经大业主审定，然后由大业主再按比例付给物业管理公司一定的酬金，即利润。二、物业管理的类型-4（四）管理型、实务型及半管理半实务型1．管理型物业管理。主要进行产权产籍管理、物业的产权经营、中介服务和房地产经纪等，也包括对物业的档案资料管理。2．实务型物业管理。一般是以专业公司的形式出现的。如保安公司、绿化公司、清扫保洁公司、房屋维修公司、机电设备保养维修公司等。3．半管理半实务型管理。它一方面可以充分发挥自己的长处，另一方面则又可以充分利用别人的优势，取长补短，优化管理组合要素，达到最佳管理效果。二、物业管理的类型-end（五）日式管理、港式管理、美式管理以及巴西式管理可根据引进物业管理的国家与地区的不同来划分。利用该方法，可把物业管理分为：日式管理：严谨、规范港式管理：一丝不苟，精打细算，不落俗套美式管理：高档，不惜代价巴西式管理：人员少、分工明确、管理井井有条第二节物业管理的释义三、物业管理的内容-1（一）公共服务基本内容包括：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生、绿化的管理服务；（4）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；（5）物业装饰装修管理服务；（6）物业档案资料的管理；（7）维修基金的代管服务。（8）社区管理与服务。三、物业管理的内容-2（二）专项服务基本内容包括：（1）衣着方面的服务。（2）饮食方面的服务。（3）居住方面的服务。（4）行旅方面的服务。（5）娱乐方面的服务。（6）购物方面的服务。（7）其它方面的服务：如绿化工程服务；代订代送牛奶等。三、物业管理的内容-end（三）特约服务特约服务是一种在物业服务合同中没有要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而是应个别业主与住用人的要求，为满足个别业主和使用人的特殊需要而单独提供的服务。第二节物业管理的释义四、物业管理的基本环节-1（一）物业管理的前期阶段物业管理前期阶段具体包括：物业管理招标与投标。物业管理机构设置与人员安排。规章制度的制定。早期介入管理。四、物业管理的基本环节-2（二）物业管理的启动阶段接管验收。