搜索
深圳市万科房地产有限公司计划管理体系构想主讲人：刘荣先计划管理内容计划管理的理由公司三年经营计划项目经营计划专业工作计划计划的执行与检查计划管理流程与方法公司组织运作与经营管理的反思现象一：茫然、盲目、忙乱公司的期待：效率、品质职员的期待：我究竟该做什么？现象二：计划多、规章多、指令多公司的期待：健康生存，顺利发展职员的期待：我该听谁的？结果：员工满意度不高、公司满意度也不高问题：做正确的事？把事做正确？现象三：绩效考核凭印象公司运作与经营管理体系基本构架计划管理体系ISO体系信息管理体系绩效管理体系组织机构和项目计划管理应当解决的问题第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。第三，各项目的开发经营工作计划问题。第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题。月度工作计划任务书三级计划体系框架三年经营计划项目开发工作指导书人力资源工作指导书总经理办公室年度工作目标及计划财务管理部年度工作目标及计划项目售后服务计划项目营销销售计划项目竣工验收计划项目配合销售计划项目分包、材料计划项目施工报建计划项目工程进度计划项目报批报建计划项目设计计划人力资源部年度工作目标及计划其它专业部门年度职能工作目标及计划土地储备工作指导书二级计划：以管理为主线二级计划：以业务为主线三级计划：专业部门围绕项目的作业计划分解分解分解分解分解财务（利润/资金/销售）工作指导书三年经营计划框架第一部分、公司内外环境分析第二部分、公司战略第三部分、公司经营目标第四部分、公司经营控制性计划1.三年经营计划——外部环境分析一.国家及当地区域的经济环境1.国家及区域经济发展态势A、经济发展形势B、珠江三角洲房地产发展潜力城市简析和深圳城市定位2.区域房地产发展态势A、深圳市城市发展规划B、深圳市房地产供需总量及趋势C、深圳市人口现状及趋势3.国家及当地政府房地产政策A、土地供应政策B、税收政策和金融政策4.客户需求的变化与趋势深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势二.当前及潜在竞争对手发展战略1、主要对手土地储备情况和发展战略2、潜在竞争对手发展战略合生创展。。。。。。。和黄。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。竞争对手储备项目建筑面积项目发展方向公司发展战略阳光棕榈270000未开发深圳湾畔150000未售盐田港占地80000育马城占地180000中国海外共680000宝安沙井待查重点发展盐田港后方陆域，积极和特区外村级政府洽谈土地，多项目多区位发展。母公司继续加大国内业务的投入，近期可能在国内上市南山科苑300000招商地产共680000蛇口片区380000立足蛇口，消化科技园项目，谨慎进入其他区域。母公司加强对地产业务的投入，租金收入丰厚翠提湾140000（在售）金地地产共470000龙华330000倡导“精品操作”，缺乏多项目操作能力；分散相当精力在异地扩张上注意吸取同行经验，以万科为追赶目标。华侨城华侨城约1000000立足侨城区域。集团对地产支持欠缺红树湾500000宝安地王200000泰华新城220000购物公园50000龙华135000泰华地产共1350000宝安其他200000夺得红树湾项目后进入深圳主流发展商行列，土地储备第一，其新项目发展从不按理出牌，现在应该是消化储备项目的时候资金来源不详，操作能力一般。现在正大量招兵买马。1.三年经营计划——外部环境分析三年经营计划——内部环境分析公司内部资源与环境分析经营能力和项目资源人力资源现状资金状况管理状况经营能力和项目资源：经营能力竣工面积销售面积销售收入利润总额（万M2)（万M2)亿元人均（万）亿元人均（万）19991713.58.36860.957920001822.711.97681.38420012318.911.36531.481项目资源：土地储备在建面积待售面积其中：待售现房（万M2)（万M2)（万M2)（万M2)2001年末43263.93.9栏目年度栏目年度三年经营计划——内部环境分析人力资源现状（一）、基本情况学历构成分类构成硕士及以上本科大专中专高中及以下人数1397341016比例7．6%57.1%20%5.9%9.4%性别司龄职务分类构成男女1年1—3年3年部门经理助理以上主管主管以下人数119514649753127112比例2.3:127.1%28.8%44.1%18.2%15.9%65.9%（二）、按专业部门分类情况成本管理财务管理人力资源法律行政管理销售营销策划客户服务工程设计报批报建市场研究经营管理合计2001年人数79321421101635153431170比例4%5%2%1%8%12%6%9%21%9%2%2%18%100%（三）、按专业人才级别主任专业师专业师专业职员人数187150比例11%41.8%29.4%三年经营计划——内部环境分析资金状况截至2001年底，主要资金来源和使用情况：资金来源金额（万元）资金使用金额（万元）1）集团投入650001）土地储备10940+41006+51552）借款533002）在建项目6500+6090+7000+16903）其他250003）库存尾盘265684）会所、车位129145）其他10000小计资金余额（2001年末）10951+1574合计合计2001年资金运营主要方面：项目资金运营金额（万元）公司资金运营金额（万元）金色家园15500公司期间费用8246四季花城17666税务支出11511温馨27108上交利润0金域蓝湾-19608归还（增加）贷款+（-）-20300大梅沙-42430溪涌-300老项目1029合计1035合计-543三年经营计划——内部环境分析管理现状1、确立“创新市场，跨地域发展”的经营与发展战略2、开创企业新文化，培育人才新土壤，学习创新清风扑鼻3、组织运作基本调整完毕4、面对客户权益高涨，客户意识切实加强、服务竞争优势提升起步三年经营计划——内部环境分析2.三年经营计划——公司战略创新市场，跨地域发展三、创新经营管理机制与模式四、以人为本、善待职员、实施人才开发与培养策略一、强化土地储备能力实现绩效再增长二、实施品牌和客户为中心的发展策略3.三年经营计划——公司经营目标序言：企业文化建设四个维度的协同：土地与经营业绩目标客户满意度目标经营管理主题与目标人才培养与发展目标3.三年经营计划——公司经营目标万科2002年2003年2004年1.当年土地储备（万平米建筑面积）4550602.当年竣工建筑面积（万平米）2738403.当年工程在建面积（万平米）3229324.当年销售面积（万平米）4136505.当年销售收入（亿元）2524306.库存可售面积控制（万平米）≤2≤2≤27.当年实现净利润（万元）1500020000230008.人均净利润（万元）93.75187．50212．909.总部资金回报率17%10.市场占有率4%4%4.5%11.集团内利润排名绩效目标3.三年经营计划——公司经营目标客户满意度目标万科2001200220032004服务满意度A80%A2A3A4产品满意度B70%B2B3B4二次购买率C10%C2C3C4推荐成交率D40%D2D3D4客户满意度X83.5%---------3.三年经营计划——公司经营目标经营管理目标创新项目运作机制：完善、规范“大公司、小项目”的项目操作模式人力资源部统筹实现创新项目设计前期阶段管理：协同营销、设计、成本关系万创、营销中心、成本管理协同完成创新前期设计阶段成本控制，逐步实现全程的目标成本管理成本管理部牵头推进创新计划管理体系：规范公司计划体系，维护计划严肃性，提高内部协作效率计划管理工作组创新信息资源管理：加强内部沟通平台——知本家建设，提升信息转播的信度与效率，为决策质量与速度的提升提供支持总经理办公室统筹推进创新ISO9000质量管理体系：促进业务流程规范化与持续改进ISO9000领导小组及项目小组推动、全体参与创新战略采购管理：建立长期可信赖的合作伙伴，整合利用社会资源工程管理部统筹实现创新公共关系管理：增强公关能力，增强危机处理能力（危机处理工作组）统筹实现创新财务在销售管理中的项目负责制，加强公司资金管理财务管理部统筹实现创新工作效率基础工程：实施“业务基础信息”沟通制度；实施工作项目“限时”和“日清月结”制度；总经理办公室统筹推进3.三年经营计划——公司经营目标人才培养与发展目标明确公司的员工理念人力资源部调查、明确以人才为公司的最大资本，改善职员生活素质，提高员工满意度人力资源部牵头进行建立中青结合、人才比例适当和跨地域发展的专业人才结构；实施、完善新的考核机制人力资源部推进加强公司培训工作组织、提高内训、外训质与量人力资源部统筹实现为职员提供同行业优势薪酬福利，总体水平随人均利润正相关增长人力资源部、财务管理部统筹推进深化、强化企业文化建设人力资源部、总经理办公室推进组织、鼓励创新活动，提高创新成果应用比率总经理办公室推进4.三年经营计划—公司经营控制性计划利润控制性计划销售控制性计划资金控制性计划土地储备控制性计划人力资源控制性计划各项目开发控制性计划公司利润控制性计划（数据待修正）单位：万元序号项目2002年2003年2004年1项目利润275003200035600其中：花城5-7期22500--金色家园三期3300--温馨等老项目1700--金域蓝湾-1800018500大梅沙-68009100溪涌-72005000华宇威宏30002减：期间费用5500590065003减：消化遗留问题等4200260020004利润总额1780023500271005减：15%所得税2670350041006税后利润1.5亿元2亿元2.3亿元4.三年经营计划—公司经营控制性计划公司销售控制性计划一、销售面积计划（单位：万平米）销售面积项目 三年合计200220032004花城5-7期18.318.3金色家园3期4.04.0温馨等尾盘2.92.9金域蓝湾2.47.410.05.0大梅沙18.62.010.06.6溪冲4.90.62.02.3威宏10.010.0-华宇4.03.011.0合计95．135.235.024.94.三年经营计划—公司经营控制性计划一、销售收入计划(亿元)销售收入项目平均单价2002年2003年2004年花城5-7期 --- 金色家园3期 --- 温馨家园等尾盘 --- 金域蓝湾8500 ---8.504.25大梅沙7500 ---7.905.21溪冲10500 ---2.102.42华宇4000 ---4.00-威宏4000 ---1.204.40合计 22.623.723.04.三年经营计划—公司经营控制性计划公司资金控制性计划一、资金计划（亿元）项目合计2002年（万元）2003年（万元）2004年（万元）1、项目经营净流入其中：花城5-7期4.2-0.2,113-金色3期0.50.2,382-金域蓝湾1．69383．93631．5262大梅沙0.32．05093．3753溪涌11老项目0.6--2、流出0．45000．50000．5500公司期间费用0．52000．59000．6500所得税0．23000．45000．6000上交利润1.23、剩余资金（项目储备资金来源之一）4、预计购买土地5、增加借款或还贷（“-”为归还）4.三年经营计划—公司经营控制性计划土地储备控制性计划一、土地储备控制性计划2002年2003年2004年年储备总任务（万平米建筑面积）4550601、已明确项目（发展方向）：A、华宇威宏1）地理位置坂田鹏基华为地块2）建筑面积21万平米11万3）最迟签约时间2002年3月2003年3月4）最早体现利润时间2003年12月2005年12月2、目标项目：A、首要选择目标广州项目来利项目大鹏下沙项目1）地理位置广州龙华拓关区大鹏2）建筑面积45万50万平方米20万3）最迟签约时