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●深圳下一个十年●深圳下一个十年万科壹海城2012年复盘报告深圳代理三部出品2012年12月深圳首个真海城市综合体为营销界的改变而来为营销界的改变而来不一样的综合体不一样的综合体使命！压力！使命！压力！万科首次操作成功的综合体巨作！万科首次操作成功的综合体巨作！开创综合体营销的新模式！重新定义深圳高端豪宅，开创高端商务公寓营销新模式！项目名称壹海城地址盐田区区政府正对面占地约14万平米总建面约36万㎡商业建面89695平米写字楼建面100000平米海景公寓150平米复式海景公寓海景写字楼艺术中心5星级凯悦酒店、海景写字楼深圳首个真海城市综合体深圳首个真海城市综合体项目简介4公寓建面100000平米酒店55000平米1期公寓总户数226户主力户型150平米复式四房车位比1：1.5产权年限50年物业管理万科物业1号地块4.8万方中央公园购物中心艺术中心壹海城是由高级海景公寓、购物中心、五星级酒店、海景写字楼、艺术中心、中央公园组成的36万方真海城市综合体。区政府重点扶持万科、招商联袂打造36万方综合体大家都说，这是一个天生丽质的项目大家都说，这是一个天生丽质的项目…………占据盐田中心区享真山真海资源拥4.8万方中央公园+20.2公里海滨栈道……但是，在这光鲜亮丽的背后，有谁知道他其中的苦楚？面临着重重困境，举步维艰……肩负重大目标和使命……世联人承受着巨大的挑战……年度目标：年度目标：高价、高速、高度高价、高速、高度高价销售！实现项目利润最大化高价销售热销产品！市场高度关注，开盘当天销售60%，三天内签约完成，四季度销售15亿。快销目标7三天内签约完成，四季度销售15亿。奠定万科综合体成功运营的品牌高度品牌高度代言盐田，打造城市名片，重树沙头角乃盐田中心区的绝对地位。城市使命市场困境市场困境价格洼地，不被高端客户看好项目名称户型面积（㎡）市场售价蓝郡148-218㎡；144-294㎡；172-308㎡35000元/平上东湾37-48㎡；59-70㎡；84-112㎡27000元/平海山道1号40-80㎡；120-160㎡22000元/平倚山花园二期76-79㎡；90-142㎡17000元/区域价格箱体（1.5-2.5万/平米）沙头角为区域内价格洼地，区域均价（含二手）集中在1.5-2.5万/平米的箱体内，产品以中小户型为主，环境为主要竞争力。倚山花园二期76-79㎡；90-142㎡17000元/平春天海32-69㎡14500元/平东港印象家园38-140㎡17000元/平蔚蓝假日雅苑76-130㎡16000元/平金山碧海87-88㎡；168-176㎡；222-226㎡19000元/平幸福海58-127㎡15000元/平项目名称单价（元/㎡）户型面积（㎡）总套数剩余套数2012年6月以来月均走速开盘时间蓝郡均价37000148-218㎡；144-294㎡；172-308㎡592803套2007年市场困境市场困境最不活跃片区，月均走量深圳最低上东湾均价2500037-48㎡；59-70㎡；84-112㎡46710612套2011年东港印象家园均价1700038-140㎡74614815套2010年2012年6月以来，区域市场整体走速慢，主流公寓型产品月均走速为12-15套左右，而3.5-5万/平米的高端海景住宅则有价无市，月均5套以内。推广困境推广困境三大业态齐开，线上推广主题易混乱销售困境销售困境片区开盘销售率均未超40%，其他区域销售率超50%的均蓄2个月以上项目名称营销中心开放盛大开盘开盘销售率周期中英街壹号2012.9.282012.11.0420%35天纯水岸十四2012.4.192012.7.760%79天纯水岸十四十五期2012.4.192012.7.760%79天君临天下2011.9.102011.11.1276%62天壹海城2012.9.222012.10.28目标60%35天想到这些，原本华丽的身影转眼间化为疲惫的背影，步履蹒跚，举步维艰：片区成交量价低迷蓄客周期太短销售任务严峻销售任务严峻三大业态齐开，线上推广主题易混乱……面对这重重困境，我们实现的目标几何？7.138.119.2210.28战绩回顾战绩回顾仅仅3535天天，开盘当天劲销，开盘当天劲销70%70%，，实现片区实现片区最高价最高价3.23.2万万//㎡㎡团队组建距开盘仅3.5个月盛大开盘金光华巡展启动距开盘仅2.5个月营销中心开放距开盘仅35天取得这样的骄人业绩在这里，壹海城可以与大家分享的点有太多太多……或许需要花上三天三夜，也未必能讲完！经项目组深思，觉得以下两大首创最值得与大家分享：成功开创高端商务公寓营销新模式成功开创综合体营销新模式分享主题一：分享主题一：成功开创综合体营销新模式成功开创综合体营销新模式也许您会说，一般综合体不都是这样的吗？各业态分批开发；商业先行，住宅最后推出；提前有商家进驻，提升价值，吸引客户；提前有商家进驻，提升价值，吸引客户；……也许在您印象里，一般综合体还是这样的：一般提前半年或以上开始树立形象；稳扎、稳打、稳步回笼资金；商业价格最高，住宅价格往往最低；商业价格最高，住宅价格往往最低；……没错！这就是大多数人眼中的一般综合体操作但是，壹海城恰恰不是！他，三大业态同步开发；他，住宅先行，商业和写字楼最后发售；他，从第一块户外释放到开盘仅2.5个月，进场仅35天；他，前期无确定商家进驻，一片空地，看不见摸不着；最终！实现了“短、频、快”实现了“住宅价格最高”实现了“住宅价格最高”壹海城正在用全新的姿态，向营销界展示着综合体的营销新模式……营销成功关键点一条与众不同的价值生命线重塑价值体系Ø我是什么？传播核心价值现场感知价值活动嫁接价值客户Ø我是什么？Ø我有什么？Ø如何保证我有的能够实现？Ø户外Ø报广Ø电视Ø网络Ø短信Ø地铁Ø电台Ø……现场感知价值Ø展示有亮点Ø体验营销做极致Ø星级服务要贴心ØRBD高峰论坛Ø中央公园征名Ø产品发布会Ø高端圈层推介会Ø圈层答谢晚宴Ø暖场活动户认可、愿意高价为之买单重塑价值体系Ø我是深圳首个滨海RBD，比肩东京的台场，悉尼的情人港，芝加哥的海军码头；Ø我是关内最后一个可开发的中心区；Ø我有华南独有的4.8万方滨海中央公园+20.2公里海滨栈道；历经15天的苦思冥想、近30场头脑风暴、集聚近20位的世联高层领导的智慧，终于在8月初，一套令开发商和众人信服的价值体系搭建完成……Ø我有华南独有的4.8万方滨海中央公园+20.2公里海滨栈道；Ø我有真山真海的优质景观资源；Ø我有万象城的繁华、欢乐海岸的休闲商业BOX街区；Ø区政府+万科+招商保证我的规划蓝图可以一一兑现；Ø……我是深圳首个滨海RBD！我是关内最后一个可开发中心区！罗湖中心区福田中心区23深圳最后一个关内中心区盐田中心区南山中心区壹海城中央公园我有4.8万㎡滨海中央公园+20.2公里海滨栈道有公园必能养豪宅！壹海公寓拥有深圳最大、最亲海的4.8万平米滨海中央公园，相当纽约·中央公园世界最长海滨栈道伦敦·海德公园u周边地价飞涨：建成后的15年里，曼哈顿地价增长了1倍；周边3个行政区原本尚远在纽约市的郊外，地价却增长了9倍；全球最贵豪宅：最近开发的“海德公园一号”，位于海德公园旁的骑士桥附近，每平方米售价将高达66万元人民币，最小的一套93平米公寓约6100万人民币，1858平米的楼王售价高达12.26亿人民币，成为全球最贵的住宅。24有公园必能养豪宅！壹海公寓拥有深圳最大、最亲海的4.8万平米滨海中央公园，相当于7个标准足球场的大小，比深圳市民中心还要长50米，公园物业价值比肩全球。南临无敌大鹏海域和长达19.5公里的海滨休闲栈道，直通大小梅沙，带来真正的健康、休闲的生态居住体验。客户语录：B908业主——郑女士：你们这里空气真的是太好了，在海边走走感觉十分舒服！太喜欢这里了！A3008业主——陈先生:这里的海景真的是太美了，走过这里的海滨栈道，都不想再走红树林的海滨栈道了！我有万象城的繁华+十七英里的山海+欢乐海岸的休闲万象城欢乐海岸十七英里++2525壹海城占据盐田龙脉中轴，天生丽质，有着万象城聚焦城市璀璨的繁华、享有十七英里一般无敌的深圳唯一真山真海景观，更有欢乐海岸的休闲购物方式，集万千宠爱资源于一身，是一个汇聚高端办公、商业、居住、休闲度假于一体的深圳首个真海城市综合体。盐田区政府+万科+招商+22家全球顶尖团队保证万科最顶级品牌装修+万科最贴心物管保证150平米复式大宅均带万科最顶级的品牌装修，厨房电器选用全球最大的电器制造商西门子，设有深圳罕见的智能家居网关，同时配合最贴心的万科物管，让您的生活从此改变。微笑服务在每处全屋品牌装修：大金中央空调西门子厨房电器汉斯格雅花洒科勒卫浴洁具西蒙插座……27沿路岗亭，一路指引贴心服务，从停车场开始微笑服务在每处关内唯一买得到、买得起豪宅：不限购不限贷+首付4.5成不限购、不限贷，专为高端客户量身定制！28作为深圳的真豪宅——壹海大宅，具有不限购、不限贷的绝对优势，让您从此购房无忧。壹海公寓的户型约150平方米的复式4房，实用率高达到100%，车位比比肩豪宅车位比1：1.5，与商业、办公停绝不共用！同比二套房，壹海公寓首付仅为4.5成，是您真正买得到、买得起的豪宅。专为高端客户量身定制！仅2.5个月仅不足1%的营销费我们要让客户知晓，并且必须让客户深知、认可！10月28日营销中心和公寓样板房开放公寓开盘9月22日8月11日金光华展场Ø巡展、户外、报广、电视、网络、短信、地铁、电台……户外、LED地铁广告短信不盲目传播、针对性投放客户在哪？我们就往哪使劲？不盲目传播、针对性投放客户在哪？我们就往哪使劲？盐田中心区新一佳海港大厦海滨栈道巡展福田中心区彩田路罗芳立交红荔路万象城金光华喜荟城大剧院布吉关外大中华罗湖中心区南山中心区花园城对了，客户就在那！成交与推广梯度一致对了，客户就在那！成交与推广梯度一致巡展户外、LED地铁广告短信盐田中心区新一佳海港大厦海滨栈道巡展福田中心区彩田路罗芳立交红荔路万象城金光华喜荟城大剧院布吉关外大中华罗湖中心区南山中心区花园城我们从不拐弯抹角我们一向都是：有话直说！我们从不拐弯抹角我们一向都是：有话直说！32我们从不拐弯抹角我们一向都是：有话直说！我们从不拐弯抹角我们一向都是：有话直说！33短信：你有房票吗？150平真海复式大宅，不限购不限贷……短信：你有房票吗？150平真海复式大宅，不限购不限贷……身为一个营销人，我们都知道：不是每一场活动都能带来绝对的口碑传播也不是每一场活动都能始终贯穿“一个”价值点身为一个营销人，我们都知道：不是每一场活动都能带来绝对的口碑传播也不是每一场活动都能始终贯穿“一个”价值点但在这里，我们不谦虚的说：壹海城，做到了！但在这里，我们不谦虚的说：壹海城，做到了！这里的每一场活动都真真切切的与“真海”发生着关系！8.31、9.1、9.7、9.88.179.169.30—10.610.10—10.1510.15—10.20真海体验——名流答谢会深圳首个RBD高峰论坛“海天之旅”高端置业推介会产品发布会奇幻迪士尼&明斯克大冒险活动”“蟹逅金秋”之VIP答谢宴客户语录：产品发布会客户：这里的海和南山的还真是不一样啊，特别蓝，这么近，真的很美，我很喜欢啊！名流答谢会客户：这里的海景视野，一点遮挡都没有，真是太美了！客户语录：产品发布会客户：这里的海和南山的还真是不一样啊，特别蓝，这么近，真的很美，我很喜欢啊！名流答谢会客户：这里的海景视野，一点遮挡都没有，真是太美了！我是深圳首个真海RBD航母级真海体验到场93批，新办卡64张4场55批，新办卡52张“海天之旅”高端置业推介会真海居住体验，品味海味美食10场240批，升级15张奇幻迪斯尼——与海的互动曾经，貌似听一位名人这么说过：当你没成为专业人士之前，首先要像个专业人士！所以，当壹海城还是一片空地、规划尚未兑现的时候我们必须要做的就是——我们必须要做的就是——将营销中心充分打造成一个体验场让客户坚信：我们所说的，未来这里都会有！休闲浪漫的海滨栈道20.2公里世界最长王伟总