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精装修物业开发相关资源整合2010年1月10日项目名称月销售套数月均价珩生·领袖城二期64.897508东龙世纪花园14.867468恒大华府15.75733武汉·恒大城63.334392万科高尔夫四期39.26953万科魅力之城148.25483湘隆时代大公馆15.54554万科金色家园三期59.259933.25万科金域华府10011898.51晋合世家2312887.4万科·圆方223.511022.5武汉天地御江苑二期32.615480.12武汉重点装修物业分析结合武汉12个装修物业项目分析,无疑万科项目是装修物业中的佼佼者；装修物业并无地域特征，市郊与市中心同样有装修物业；装修物业的装修标准并无固定标准，依项目开发理念而定；销售均价有高有低，但都高于项目同区域均价；装修物业并非高档盘专署；市区内小户型+装修=较好的销售价格与去化量（市场“长尾”）备注：以上为12个武汉重点装修物业09年3月到12月平均月销售套数与月均价客户定位客户特点:1年龄在30-45岁的职业白领2二次或多次置业，更接受全装修房3理性、务实，注重材料部品的实用性、内在质量4多数客户接受800-1200元/平米的装修造价在一切等待开始之前首先要确定的是定位问题！——我们主要服务于哪部分客户？80%的精力研究20%新产品，20%精力复制化生产80%的市场份额万科之所以能在短时间之内，从一家生意遍地开花的贸易公司脱变成为专业的住宅地产开发公司，最终升华成中国的房地产开发行业的老大，靠的就是对工作的精细化、专业化。其客户细分的经验始终指导着开发工作，成功的研发出不同的产品系列，并在在全国各地复制扩张。可以说万科的快速崛起靠的就是工厂化、流水线似的成功经验的复制。万科客户专题研究（一）品类土地属性选择比例客户细分产品家庭生命周期（居住）年龄（支付能力）购买动因主力户型产品类型产品核心价值点（商务住宅）1)地块商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达，享受市中心级别配套2)地块可能有不利因素影响，如交通噪音干扰大以及周边人群复杂的情况3)商业价值高4）居住价值一般※商务人士※投资单房（25—35平米）一房（35－45平米）高层商务服务※顶级商务人士※投资大户型：（有高端倾向）二房（160-170平米）三房（180-200平米）高层（城市改善）1)周边配套完善，交通便捷，通常较为安静2)适宜居住10%孩子三代35－45岁改善四房（180—220平米）小高层高层大家庭生活40%后小太阳40-45岁改善三房（150－180平米）小高层高层功能完善40%小太阳35-39岁改善三房（150－180平米）小高层高层凸显主人功能10%中年之家45-50岁空巢二房（100－120平米）小高层高层凸显自我功能（城市栖居）1）要求公共交通密集，站点在步行距离内2）周边有较完善的生活配套3）居住价值一般85%青年之家25－35岁首次一房（30－50平米）二房（65－80平米）高层功能紧凑15%青年持家25－30岁首次二房（65－80平米）高层功能紧凑以下三种客户类型分别对应武汉的万科金色家园、万科金域华府、万科城万科客户专题研究（二）品类土地属性产品选择比例客户细分家庭生命周期（居住）年龄（支付能力）购买动因主力户型产品类型产品核心价值点（城郊改善）1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）10%孩子三代35－45岁改善四房（150－190平米）四房（200—240平米）情景洋房TownHouse享受功能20%后小太阳40－45岁改善三房（130－150平米）情景洋房情趣功能三房（180—200平米）TownHouse30%小太阳35－39岁改善三房（130－150平米）情景洋房炫耀展示三房（180—200平米）TownHouse5%中年之家45-50岁空巢二房（90－100平米）多层小高层凸显自我功能5%青年持家30-35岁改善三房（110－130平米）注重父母30%小小太阳30-35岁改善三房（110－130平米）功能合理以下客户类型对应其城花系列，如武汉的万科城市花园万科客户专题研究（三）品类土地属性产品选择比例客户细分家庭生命周期（居住）年龄（支付能力）购买动因主力户型产品类型产品核心价值点T1（郊区栖居）1）距离目标客户原有居住（工作）地点较远2）交通不便利，公交线路缺乏或基本没有3）项目周边通常无配套，依赖小区内部解决4）地块条件通常只有三通（水电路）50%青年之家25－35岁首次二房（75－85平米）多层小高层高层功能实用20%小小太阳25-30岁首次二房（75－85平米）功能实用10%青年持家25－30岁首次三房（90－110平米）功能实用10%孩子三代25-30岁首次三房（90－110平米）功能实用10%老年一代45岁以上空巢二房（75－85平米）功能实用T2（郊区享受）1）有自然资源2）距离城市较远,但有快速道路可达3）没有完善生活配套,但地块周边可能有休闲配套(或有条件可做到)50%孩子三代35－45岁空巢三房（200—240平米）TownHouse资源拥有50%后小太阳35－45岁改善一房两房（50-90平米）情景多层资源拥有以上两种客户类型分别对应其魅力、四季系列，如武汉的万科魅力之城、万科四季花城产品定位1.客户特征：客户注重细节，客户向往和模仿发达国家的生活方式，讲究生活格调与品位，喜欢流行与时尚。2.市场反映:调研楼盘12个,市场并未对装修房感到排斥，装修房价格与销量都高与周边项目；3.精装修楼盘客户反馈：大部分客户购买装修房,是因为相信精装品质好，同时会理性的将装修价格剔除后与周边项目比较，发现并无太大差异，为接省时省力，欣然接受精装房；4.结论：精装修符合客户特征，帮助客户节省时间，迎合他们崇尚国外生活的情结。但因为他们注重细节、注重品质，因此要求装修材料货真价实。万科正是做到了这一点，才在客户“争夺”过程中，立于不败之地。客户和市场调查万科项目精装修标准经典案例详细分解案例来源于：北京万科装修房工作组实操案例玄关方正设接手矮台及装饰镜，增加进出户的仪式感。洗手功能游离与此卫生间外可更方便客人使用。家政阳台位于居室角落紧靠厨房并提供大面积储物空间、拖布池及洗衣机上下水，使家政工作不影响厅室正常活动。书房外预留过厅，为客户提供自行增加壁柜的可能。厨房呈U型布局，大面积采光窗引入庭院景观使工作成为享受。主卫生间4件套配置，提供酒店式生活体验。主卧室赠送更衣柜，同时提供自购衣柜空间。L型更衣柜采用推拉折门可以完全敞开避免死角。客餐厅南北贯通，弱化走道，使空间完全共享。功能空间使用面积表玄关：2.44㎡餐厅：18.28㎡客厅：26.5㎡南阳台：3.36㎡厨房：6.66㎡书房：12.7㎡次卧：14㎡次卫：3.17㎡主卧：17.6㎡主卫：6.26㎡更衣区：4.37㎡走廊：6.58㎡家政阳台：6.76㎡面宽：11.6m进深：12.9m建筑面积：166㎡使用面积：127㎡使用面积系数：76.5%迎门尽头暗藏卧室入口，对外实墙面形成对景效果。北京万科装修案例户型信息户型分解玄关1客厅餐厅2卧室书房3厨房4家政阳台5主卫生间6次卫生间7客厅餐厅卧室书房厨房家政阳台主卫生间次卫生间1玄关1户型分解产品基本信息产品属性项目名称：紫台户型分类：两梯三居标准户型空间属性空间名称：玄关使用面积：2.8㎡开间净空：1600mm进深净空：1350mm装修标准：墙面：进口壁纸地面：石材拼花踢脚：浅啡石材踢脚天花：石膏板吊顶备注：1、图面尺寸标注单位为：mm2、图面天花高度单位为：m3、图面地面高度单位为：m4、地面高度以起居室装修完成面标高0.00为参照，至结构完成面的做法厚度为120mm(含地暖及装修面层）5、墙体粗线为土建完成面含抹灰厚度产品特点：1、尺寸方正的过渡性空间2、赠送矮柜、装饰镜，有较强的尊贵感定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法玄关定位要求：入户的第一印象，要有仪式感，注重设计细节兼顾使用功能。解决方案：1、天花设计造型吊顶，增加局部装饰照明提升品质。2、地面全部采用天然石材，并通过拼花形式强调区域方正的特点。3、墙面采用进口壁纸，提升精装品质。4、玄关设矮柜即兼顾使用功能，又强调了入户的尊贵感受。5、整面墙的装饰镜配金箔仿旧画框，通过车边处理强调装饰效果。。。。。。。玄关1100X2300的入户门高大有档次1定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法尺寸方正的过渡空间强调回家的仪式感建筑宜居尺寸：1、净开间1200mm2、净进深1350mm3、客厅洞口3000mm4、阳台梁底2380mm玄关定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法玄关ZC-01金线米黄石材ZC-02啡网纹石材ZC-04壁纸1ZC-15石膏板造型吊顶ZC-15金箔镜框ZC-03浅啡网石材ZC-06浅啡石材踢脚ZC-15车边镜定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法玄关12定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法注意事项：关于定位1、强弱电控制箱尽量设计在门后。2、可视对讲安装位置应错开门扇开启宽度。3、利用矮柜上方空出的位置安放照明开关，在第一时间内满足使用功能。4、灯具位置居中与地面拼花中心对应。关于设计1、对于面积较小的玄关尽量设计矮柜避免造成视觉拥堵。2、采用镜面效果增加玄关的开阔感，营造空间层次。3、玄关柜不落地，方便摆放临时鞋具，且便于卫生清理。4、过门石应高于室内外地面。5、注意玄关柜门与户门的关系。玄关产品基本信息产品属性项目名称：紫台户型分类：两梯三居标准户型空间属性空间名称：客厅餐厅使用面积：35.28㎡开间净空：4200mm进深净空：11650mm装修标准：墙面：进口壁纸、造型墙面地面：石材拼花踢脚：石材天花：石膏板造型吊顶备注：1、图面尺寸标注单位为：mm2、图面天花高度单位为：m3、图面地面高度单位为：m4、地面高度以起居室装修完成面标高0.00为参照，至结构完成面的做法厚度为120mm(含地暖及装修面层）5、墙体粗线为土建完成面含抹灰厚度产品特点：1、南北贯穿、空间开敞2、走道弱化、功能共享2户型分解客厅餐厅2玄关卧室书房厨房家政阳台主卫生间次卫生间客厅餐厅定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法定位要求：体现尊贵感、提升材质档次，注重设计细节。解决方案：1、天花设计造型吊顶，增加局部装饰照明提升品质。2、地面全部采用天然石材。3、地面增加石材拼花细节设计。4、墙面采用进口壁纸，提升精装品质。5、赠加电视背景墙设计，强化视觉核心。6、注重电器选型的搭配-大气、品质感7、装饰线形的细节设计-豪华、精致客厅餐厅走廊空间与客餐厅相融合使入户感受更加宽敞通透U型起居空间强调功能独立，避免穿行L型转角窗可扩大视野，增加日照时间建筑宜居尺寸：1、净开间4200mm2、净进深11650mm3、客厅洞口3000mm4、阳台梁底2380mm定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法3.6米宽开间可满足餐柜摆放、六人用餐、侍餐通行的舒适尺度客厅餐厅餐厅预留冰箱电源预留双信息插口及电源可实现餐厅上网预留五孔电源插座可用于饮水机、水族箱、钢琴、吸尘器、加湿器、灯具饰品、临时充电等功能预留充足电源可减少外接插排预留音响线管可减少明露管线预留双信息插口及电源可实现客厅上网报警按钮及双兼探测器提供安全保障定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法客厅餐厅原顶中心预留主灯位，交房提供白瓷灯口及50W白炽灯泡原顶中心预留主灯位，交房提供白瓷灯口及50W白炽灯泡走廊造型吊顶赠送嵌入式筒灯，营造明亮温馨的光照氛围沿吊顶边缘设置牛眼筒灯作为墙面的装饰点光源，为客户提供展示墙面饰品的可能吊顶内暗藏日光灯槽，可提供反射式照明有效提升空间尺度及照明效果定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法客厅餐厅玄关、主卧入口设双控开关，使生活流线更加简洁舒适不同形式光源分别控制，可根据客户需要有选择开启定位解析宜居尺度定位索引精装主材细节做法客厅餐厅ZC-01金线米黄石材ZC-03浅啡网石材ZC-02啡网纹石材ZC-04壁纸1ZC-06浅