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上海吴泾紫晶南苑物业服务方案上海华谊集团置业有限公司-1-第一章物业管理财务预算第一节物业管理费明细表项目月预算额（元）年预算额（元）备注管理费收入196840.852362090.20具体测算附后减：各项支出1、税金及附加10944.35131332.202、各类管理、服务人员人工等费95583.291146999.50具体测算附后3、企业管理费2114.5825375‘’4、设备管理费用40639487668‘’5、电梯、水泵费25000300000‘’6、绿化外包费95831150007、垃圾清运费14700176400此费用应由开发商承担支出合计198564.222382774.648、亏损-1723.37-20684.44上海吴泾紫晶南苑物业服务方案上海华谊集团置业有限公司-2-第二节管理费用测算一、管理、服务人员工资及劳动保险、福利等序号岗位人数月薪（月）劳动保险及福利（元）合计（元/月）1经理13000*1=30001530*1=153045302管理员（A）22000*2=40001020*2=204060403管理员（B）21700*2=3400867*2=173451344保安员321500*32=48000外包480005电工21500*2=3000765*2=153045306维修工31400*3=4200210*3=63048307保洁工201000*20=20000外包20000合计6285600746493064二、各类管理、服务人员人工等费1146999.50元／年其中：1、62人月薪：85600元／月2、劳动保险及福利等：7464元／月合计（月薪+劳动保险及福利等）：85600+7464=93064元/月×12=1116768（元/年）3、加班费：（1）维修组：节日加班：1440÷20.92×300％×10天=2065元/人×5人=10325（元／年）平时加班：1440×0.7÷20.92=48.18×150%×1.125天=81.30元/天×5=406.50（元/年）合计：节日加班+平时加班=10325+406.50=10731.50（元/年）上海吴泾紫晶南苑物业服务方案上海华谊集团置业有限公司-3-（2）保安部：（外承包）4、高温费：按每人每年300元计发合计：10人×300元＝3000(元／年)5、节日加奖:按每人每年450元计发合计:10×450=4500（元/年）6、年终奖:按每人1200元计发合计:10×1200=12000(元/年)共计：（1＋2＋…＋5+6）＝1146999.50（元/年）三、企业管理费：25375(元／年)1、办公用品及报刊杂志：6000(元／年)2、电讯费：5000(元／年)3、行业会务及招待费：4000(元／年)4、节日装饰费：800(元／年)5、饮用水：2000(元／年)6、不可预计费：3000(元／年)7、各类管理、服务人员服装费：4575元/年)合计：25375元／年四、垃圾清运费：35桶×420元=14700×12=176400（元/年）五、绿化外包费：115000（元/年）注：一期：40860×1.10≈45000(元/年)二期：53735×1.30≈70000（元/年）六、设备管理费：487668(元/年)其中含：1、电梯保修费：120000元/年，每月10000元;年检费：700元/台×29台=20300元/年，每月1691.67元;上海吴泾紫晶南苑物业服务方案上海华谊集团置业有限公司-4-2、水箱清洗费：284元/只×42只×2次=23856元/年，每月1988元；3、安防维护费：8.00元/户/月×2070户=16560元/月；4、避雷测试费：4幢×100元/月/幢=400元/月；5、各类另星修理费：10000元/月（每平方建筑面积修理费用0.048元/月计算）注：其中未含公共照明、化粪池清坑、多层避雷测试等费。七、电梯、水泵运行费：300000(元/年)八、税金：196840.85×5.56％=10944.35元/月×12=131332.20（元/年）九、利润：十、物业服务费收入情况：总收费面积210880.69㎡（一）月收入：196840.85元其中：1、多层：⑴：140434.72㎡×0.75元/㎡=105326.04元/月⑵：小高层一楼5878.57㎡×0.75元/㎡=4408.93元/月2、小高层：64567.40㎡×1.20元/㎡=77480.88元/月小计：187215.85元/月3、商铺：一期9004.12+二期4215.95=13220.07㎡×1.30元/㎡=17186.09元/月×12=206233.08元/年，由于入驻率不足，目前只能按5000㎡计收，则5000㎡×1.30元/月=6500元/月4、地面停车租费：上海吴泾紫晶南苑物业服务方案上海华谊集团置业有限公司-5-共有泊位183个，但实际租用约100个，按当地现行操作，付全年要优惠二个月，则每月125元/个×100=12500元/月×25﹪=3125元，5、合计：196840.85元/月（二）年总额：2362090.20元十二、物业费收支情况：1、月收支：196840.85-198564.22=-1723.37元2、年亏：-20684.44元十三、盈亏平衡分析：收缴率20％187215.85×20％+6500+3125=47068.17元/月，亏151496.05元/月,若再减14700元，则亏136796.05元/月;30％187215.85×30％+6500+3125=65789.76元/月,亏132774.46元/月，若再减14700元，则亏118074.46元/月;40％187215.85×40％+6500+3125=84511.34元/月,亏114052.88元/月,若再减14700元,则亏99352.88元/月;50％187215.85×50％+6500+3125=103232.92元/月,亏95331.30元/月,若再减14700元,则亏80631.30元/月;60％187215.85×60％+6500+3125=121954.51元/月,亏76609.71元/月,若再减14700元,则亏61909.71元/月;70％187215.85×70％+6500+3125=140676.09元/月,亏57888.13元/月,若再减14700元,则亏43188.13元/月;75％187215.85×75％+6500+3125=150036.88元/月,亏48527.34元/月,若再减14700元,则亏33827.34元/月;80％187215.85×80％+6500+3125=159397.68元/月,亏39166.54元/月,若再减14700元,则亏24466.54元/月;90％187215.85×90％+6500+3125=178119.26元/月，亏20444.96上海吴泾紫晶南苑物业服务方案上海华谊集团置业有限公司-6-元/月，若再减14700元，则亏5744.96元/月；100％187215.85×100％+6500+3125=196840.85元/月，亏1723.37元/月，若再减14700元。则赢12976.63元/月十四、编制说明：1、劳动保险、及福利等指国家规定的养老金22.5％、公积金7％、医疗保险金12％、失业保险金2％、员工福利4％、工会经费2％、职工教育费1.5％计提，合计51％。2、人员安排（1）管理处设经理1人，部门经理2人，管理员2人。（2）安保：聘请专业安保公司承担，计32人，负责对小区门岗、巡逻、监控中心工作。（3）维修组：设常日班轮休制，计5人。（4）保洁、绿化采用外发包形式。计20人。共计：62人3、各类管理、服务人员服装费（1）管理人员（5人）：工作服：600元／套×2套×5人＝6000元÷2年＝3000(元／年)小计：3000(元／年)（2）维修部（5人）：①春秋服：120元／套×2套×5人＝1200元÷2年＝600(元／年)②冬衣：200元／件×5人＝1000元÷2年＝500(元／年)③工作鞋：80元/双×5人=400元÷2年=200(元/年)④棉衣：110元/件×5人=550元÷2年=275(元/年)小计：1575(元／年)合计：4575(元／年)上海吴泾紫晶南苑物业服务方案上海华谊集团置业有限公司-7-漕河泾470、471商务园区物业管理设备、能耗费用支出明细表项目单位月费用支出预算（元）年费用支出预算（元）一、能耗费22400268800上海吴泾紫晶南苑物业服务方案上海华谊集团置业有限公司-8-其中：1、自来水（含排污）40048002、电费22000264000二、日常维修养护费126111513321、共用设备养护费40048002、给排水维修费用30036003、电梯年检费16台*600元/台/年/12=80096004、电梯专业单位保养费16台*375元/台/月=6000720006、设备及第三者意外险333.3340007、电气照明系统维修费6007200三、消防系统1、消防水泵维保费用2台（125TSWA*3）*200=40048001台（IS80—50—200）*100=10012007台（IS50*80*200）*115=80596602、消防喷淋泵4台（1/180M-2）*150=60072003、生活水箱清洗消毒共13只*62=80696724、灭火机加液保养设每层1只，共56层，每月466.7056005、生活水泵维修费2台（125TSWA*2）*200=40048004台（DA100*3）150=6007200合计35011420132第二章管理服务理念、目标第一节管理服务理念1、以人为本、重视培训人才对企业来说，是最重要的资源，是决定企业发展的主要因素之一，上海吴泾紫晶南苑物业服务方案上海华谊集团置业有限公司-9-为人才的成长和发展创造一个良好的环境是我们坚持的一贯方针，在我司内部，已形成了“能者上，庸者下”，奖罚严明的良好的用人体制。对此，我们对外积极寻找引进人才，对内加强培训、培养和发现人才。每年我们都要制订详细的培训计划，从总经理到保洁员，每个人都要参加相应内容的培训，规定基层服务部门主管以上负责人都能熟练操作电脑，鼓励大家一专多能，每年的培训考核成绩都作为职务晋升和年终奖励的重要依据。2、科学管理，规范服务向管理要效益是本公司做好物业管理工作的基本出发点，也是公司生存和发展的客观要求。为此，我们积极引进了ISO9001:2000版国际质量体系标准，并在此体系内，严格按照“管理专业化、服务规范化、经营市场化”的思想，建立起一整套科学规范的管理体制。使大家的一言一行都有章可依、有据可查，用科学的管理体系来规范我们平时的服务工作，使本公司的管理水平及企业整体素质都达到了较高的层次。在管理工作中，我们充分利用电脑管理等先进的管理方式，各部门的工作情况及有关资料通过电脑联网查寻，一目了然。有效地提高了工作效率和质量。3、客户第一、服务到家“客户永远是我们的上帝”，这是常常挂在我们华谊置业人嘴边的一句话，业主的需要，就是我们工作的目标，为各位业主提供优质高效的服务，是我们应尽的义务。在抓员工素质培养上，我们要求员工面对业主永远要保持微笑姿态，对业主提出的要求，不允许说“不”字。在抓企业人员管理上，我们对员工着装、接听电话用语、行走站立姿势、与业主讲话语气语调态度等方面都有明确的行为规范要求，在提高对业主的服务质量上，我们千方百计，想方设法，一切从业主的利益着想，努力强化员工的优质服务意识，做到了“业主想到的要做好，业主没有想到的也要做好”。公司通过一系列的培训和教育，既提高了员工的素质，也向社会大众展示了“华谊置业人”的精神风貌。本公司将以“科学规范的管理、优质高效的服务、安全舒适的环境、持续发展的追求”作为企业的质量方针。理念：时时以一流标准要求自己，事事用服务观念善待业主。上海吴泾紫晶南苑物业服务方案上海华谊集团置业有限公司-10-宗旨：业主至上，服务第一。思想