绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告

合壹地产绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告谨呈：绵阳金钟房地产发展有限公司2010.3关于项目解析合壹地产地块规模适中、规则、西面南面临路技术指标项目地块较为规整，利于规划，项目地块面积43亩，属于中等规模楼盘，另外受经开区区位及周边开发成熟度限制，项目要做成高端项目需要产品的精致化。合壹地产项目四周原有建筑品质一般/地块内部尚未拆迁完毕、有高压线穿过影响较大地块分析1、项目临富临.晶蓝湖，对项目的形象及价值有较大提升作用，可以借势及共享配套；2、地块较为规则、方正，南面西面临路，有一定的商业价值。3、除临晶蓝湖方面外，地块周边的环境较差；4、地块内部空间较大，可以做出一定的中庭景观空间。具备同时辐射多个区域的位置战略位置位于绵阳市经开区，经开区目前为绵阳房地产开发量和成交量最小板块；处于中心城区与经开区进出主要干道；离绵阳南山中学较近，离涪城区市中心约10分钟车程目前片区内尚不属于高品质楼盘聚集地和开发热点区域，位置稍偏合壹地产项目周边配套配套1、项目周边配套相对较差，无集中式的购物场所，商业环境较差2、中经路为经开区进出干道，离城市中心区较远，交通、配套较差；3、晶蓝湖建成后片区形象和配套有一定改善，项目可以有效的借助晶蓝湖的成熟优势。合壹地产绵阳城市快速向中心城区外扩张，所在区域将逐步成熟区域展望随着城市的快速发展，经开区板块居住氛围、开发条件、市政配套都将快速完善晶蓝湖项目的开发将带来整个区域开发和居住价值的快速上升；在未来项目的开发周期内（2年左右），片区将不会成为品质居住区，仍会以普通居家型或投资型经济住宅开发为主。经开区教育产业发达，南山中学名气及影响力较大，周边项目具备较大的投资价值合壹地产项目小结•位于绵阳经开区，临晶蓝湖，周边目前竞争项目较少，未来有一定发展潜力；•项目容积率较高，周边四界条件并不突出；•教育产业发达，居住氛围、交通及市政配套尚需完善；•项目发展方向应为精确定位、高度重视产品，以最大化提升附加值才是本项目最终能做出彩的道路。地块和区域本身条件并不优越，需要从产品上做出文章合壹地产关于市场理解合壹地产绵阳作为中国唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都90公里。幅员面积20249平方公里。总人530万。辖两区六县一市，代管省政府科学城办事处。市区建成区面积80平方公里，城区人口70万。关于绵阳战略位置合壹地产新一轮城市总体规划将被绵阳定位为“中国科技城、四川副中心城市、中国旅游和宜居名城”，2020年城市人口规模为118万人，用地规模116平方公里关于绵阳战略位置合壹地产产业产值（亿元）涨幅第一产业144.65%第二产业301.822.10%第三产业227.110.30%绵阳市09年三大产业构成比例分析第一产业21%第二产业45%第三产业34%第一产业第二产业第三产业绵阳市三大产业中，以第二产业为绝对主导地位；第三产业也在快速增长的过程中，表明绵阳市正处于向经济繁荣阶段高速发展中。战略位置关于绵阳关于绵阳战略位置关于绵阳绵阳市由于三江汇流的地理特点及政府对城市的规划，房地产市场发展呈现比较明显的板块区分和板块特点，因此，我们根据各区域位置和特点将绵阳房地产市场划大致划分为七个板块，如下表所列：板块细分涪城板块小岛板块高水板块科创板块高新板块经开区板块游仙板块代表楼盘三江首汇、滨江世纪花园、城南名著小岛花园城长虹世纪城半山蓝湾、卢卡美邦、奥林春天、长兴太阳城布鲁斯国际新城晶蓝湖原山、晶蓝尚城、汇川汉城板块分析绵阳房地产板块分布图游仙板块涪城板块科创板块高新板块经开区板块高水板块小岛板块区域属性1、城市新发展区，市场补缺者；2、为工业区，自然环境较差，尚待完善中；3、晶蓝湖及周边其他项目的开发带动区域开发价值快速提升区。4、南山中学在区域内，将带来较大的投资价值及居住价值，升值潜力较大5、区域内目前的竞争项目较少，刚性需求较大，为项目的销售带来较大的机会。经开区板块分析产品特征1、多为普通电梯、多层公寓，产品较为平淡；2、户型设计上以中小型套二、套三为主，面积集中在70—130平方米区间；3、部分项目有创新性的灰空间设计，如原山、香榭里大道、观岭8号等项目4、普遍来说，绵阳市场的产品创新度及精致度不够，有特色的产品较少赠送灰空间户型市场分析立面规划价格特征1、市场价格快速上涨，成熟区域房价较高，为尚未成为热点的开发区域带来客户基础及开发机会；2、价格差幅较大（200元/平方米），临主城区和部分临江项目价格达到6000，价格较高，经开区为后续开发片区，价格上优势明显，周边刚需较强；3、项目目前周边竞争楼盘较少，有特色的楼盘产品也较少，为本项目开发带来机会；4、项目周边与涪城区中心区价格偏差在1000元/平方米以上，性价比明显价格分析客户特征1、以区域中低等收入者购房为主；2、以首次置业为主3、客户主要来自三部分A、区域购房者（50%以上比例）；B、外地郊县购房者，如三台、射洪、遂宁等（15%左右）C、其他区域客户：约占15%。D、南山中学教育产业带来的附加客户（20%）要界定：区内现有项目的主流购买客户群；来源：南中、经开区刚性需求置业客户、射洪、三台等外地经济实力偏弱又想在绵阳落户的客户部分及投资客户；职业：经开区附近上班工业单位职工、周边学校教师、技术人员个体户为主年龄：25－50岁；大多以中年人为主收入：家庭月收入主要在4000元以上交通工具：多为电动车、自行车、公交车居多。置业特征：首次置业，购房主要解决基本的居住问题，改善居住质量。看重区域实用性强的户型和价格以及未来发展潜力，比较注重生活的便捷性。来源：涪城区客户、绵阳市区其他板块客户、到绵阳落户的外地客户、销售阶段的老带新客户；职业：普通企业员工、个体经营户等；年龄：25－55岁；收入：家庭月收入主要在4000元以上；置业特征：为子女置业要求区域在市区附近、为到绵阳落户，物业的升值潜力，以及看好本区域的教育产业未来发展潜力。重户重要客户核心客户显性客户隐性客户（需要被挖掘、被引导）板块分析合壹地产客户组成：以经开区域现住居民、经开区企业职工及周边学校教师、投资型客户周边区县客户为主；年龄层次：28—45岁为主收入状况：家庭月收入4000元以上置业意向：总价在25-40万左右的产品，两房或者经济型三房代步工具：公交车或电动车付款方式：银行按揭为主总价控制：两房80m2左右（70—90m2），总价20-25万，首付6-8万左右；三房110m2左右（95—120m2），总价35万左右，首付12万左右；行为特征：首次置业满足基本居住要求，希望所购买房产生活交通便捷，离生活上班区域较近。区域内教育产业发达，看中教育产业的投资客户较多。客户梯队一板块分析合壹地产客户组成：绵阳周边郊县城市为儿女求学或工作在绵阳置业客户、绵阳其他板块刚性需求客户。年龄层次：25—55岁为主收入状况：家庭月收入4000元以上置业意向：65—80m2套二代步工具：公交车付款方式：银行按揭与一次性均有一定比例总价控制：65—80m2套二总价控制在25万以内行为特征：对居住品质要求不高、希望临近绵阳南中附近置业（尤其郊县城市客户），看重产品性价比，对价格、增值性及收益较为敏感。客户梯队二板块分析发展趋势1、区域楼盘品质一般、数量较少、产品差异化较大；2、除晶蓝湖外，项目品质较差，区域内多为中低端项目，对提成整个片区形象拉升作用不大；3、区域未形成明显的中高端居住区，市场升值和发展潜力有一定空间空白4、目前区域内出现了一些相对中高端的项目如晶蓝湖、涪滨印象对区域内价值提升影响较大板块分析经开区板块分析总结：根据以上对房地产市场块的分析和调查，我们得出对绵阳经开区市场板块的综合结论：1、产品同质化现象明显，细分市场产品不多，产品设计及亮点元素不多；2、购房区域化现象突出；3、区域项目较少，现实中的明显客户群体不大；4、市场去化较好的项目一般为产品及户型设计亮点较多、营销推广较好、性价比较高的楼盘。5、项目成功的关键点是找准目标客户群及产品的准确定位。因此，对于我们项目来说，从产品设计和营销推广做出亮点是保障我们项目成功运作的关键。板块分析合壹地产关于项目定位合壹地产SWOT分析SW地块较为规整临经开区与市区主干道区位具备一定价格优势（较低）周边临界关系较差地块规模一般临南中较近，可以吸引较多南中客户后发项目，可以塑造全新的形象及产品片区逐步成熟带来机会未来竞争项目较多市场在未来存在一定变数风险非市场开发热点OT产品以及营销推广是项目核心优势合壹地产区域价值配套客户投资升值交通外部景观产品★★★★★★★★★★★★★★★★★★★为项目可塑造的因素项目核心竞争力：“产品/性价比价值是最可挖掘的竞争力”从客观因素来看，项目的周边基础配套及环境较差，我们可把控的及应该从客观因素来看，项目的周边基础配套及环境较差，我们可把控的及应该重点跟踪的元素应该为产品、客户及推广等因素，把控住产品本质及性价比是成功的重要元素重点跟踪的元素应该为产品、客户及推广等因素，把控住产品本质及性价比是成功的重要元素。合壹地产竞争策略做产品，打造项目核心竞争力树形象，建立竞争壁垒，建立差异，选择对手说未来，使客户形成项目处于新生区域认知合壹地产游离客户群重点客户群核心客户群区域换房客户或合壹次置业客户核心客户群周边乡镇客户希望进城，无任何区域抗性其他绵阳板块片区客户，看重区域性价比或潜力客户游离客户群南中教育投资客户、郊县等外来客户项目定位客户定位重点客户群目标客户合壹地产市场对产品的印证项目定位产品定位1居2居3居4居≤50㎡70-90㎡90-100㎡100-120㎡120-135㎡≥135㎡•市场以85㎡两居、100--110㎡左右三居为绝对主流产品；•90㎡以上两居，130㎡以上三居及四居借较少，作为辅助，•其中四居以上的户型多为跃层产品，不占主流空间，需要注意控制总价区间；•对经开区本区域来说，面积控制空间应该比市场常规空间更小，尤其是对南中教育客户群投资来说，满足基本功能的投资空间应该比居住空间更具有吸引力项目定位产品定位合壹地产主力户型比例定位项目定位产品定位户型面积区间面积比例两室65—7525%55%85—90（带二变三可变空间）30%三室100—10515%40%105—115（带三变四可变空间）25%四室130左右（主要为顶跃部分）5%5%户型配比为指导配比，最终需根据总平规划方案确立合壹地产一、大面积灰空间手法代表户型86.64㎡，两室两厅双卫（可变三房双卫）赠送面积：36.44㎡，实得面积：122.91㎡产品升级、内部空间寻找卖点通过结构加板、奇偶层露台处理、功能房报灰空间的手法，将户型面积做到最大化释放，在给予客户实际实惠的同时，间接提高了用地强度。合壹地产二、创新产品新锐型代表户型105㎡跃复式，两室两厅双卫，可变三房，客厅挑空处理产品升级、内部空间需找卖点通过创新产品的研发，将购买群体进行了逐步细分，对于不同客群做出极为明显的针对性产品通路合壹地产关于物业建议合壹地产从目前所推热销楼盘不难看出，“产品革命时代”已经来到绵阳。不论是立面风格的变化，以及户型空间的极致化运用，已经在多个楼盘中得到市场客户的认可依照本项目的战略发展方向，单一的舒适型和经济型产品相结合的产品构成概念已经略显疲态，而一味的跟风，打造强烈差异化与创新空间产品对于本项目的中远期发展又略显仓促我公司建议，在本项目入市初期，以务实的产品基础，提倡经济户型舒适居家概念，运用部分创新概念思路，打造项目特性的“适度居家”产品，有效控制销售风险的同时给予后期更大的升级空间。通过创新产品、提高产品单价而获取项目利润最大化项目定位物业建议合壹地产适度居家产品方向90㎡内2.5房运用宽厅与灰空间结合的概念，在不改造可变空间时属于舒适度极高的2房宽景产品，客厅、餐厅、主卧景观性和房间尺寸得到最大化释放将可变空间改造为使得房间即可变为经济型3房产品空调板露台合壹地产适度居家产品示意短面