综合体项目整体定位及物业发展建议

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版权声明:本报告(含附件)仅供世联地产内部分享使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈:鑫达集团2012年7月7日融府大厦综合体项目整体定位及物业发展建议世联地产沈阳公司顾问中心2本报告是严格保密的。中央大街火车站群力南岗香坊道外哈西松北呼兰会展中心道里项目区位概况:•项目位于哈尔滨道里区公路大桥,传统城市核心区,具备成熟完善的城市设施配套;•江南江北的交通枢纽,增强区域的辐射功能、管理功能、集散功能和服务功能。•附近聚集了城市公园、高端酒店、商务、商业等城市级配套,具备强烈的城市意向和城市价值;交通区位•距离火车站直线距离??公里,??分钟车程;•距离中央大街商圈直线距离??公里,15分钟车程;•与哈尔滨强势旅游资源仅有一江之隔,地理位置优越;项目位于道里区公路大桥,周边聚集了城市江畔公园、高端酒店、高端住宅,具有明显的地段优势…3本报告是严格保密的。…项目前身融府康年曾经哈尔滨松花江畔的第一高度,具备较高的识别性和既有的关注度,但如今光辉不在荒废多年…融府康年酒店主楼38层,地下负一层,有179间各式客房,设有2个中餐厅,2个西餐厅,36层的“凌旋阁”旋转餐厅提供精美的中西自助餐,并可一览哈尔滨美丽的市容。酒店设有可容纳400人的康年殿宴会厅和多功能厅,可以承办各种会议及宴会,并提供装有先进的影音及灯光等设备。同时,酒店附设夜总会,并配备了先进的健身娱乐设施。融府大厦由哈尔滨森融房地产开发有限公司建于1997年,获得当年建筑工程最高奖项“鲁班奖”,高度在中国排名第1363位,当年是哈市最高建筑。融府康年4本报告是严格保密的。…项目属于典型老楼改造项目,产权复杂且限制条件诸多,具备相当操作难度,无实力的企业望而却步…12345本项目占地56451.58平方米,总建筑面积11976.2平方米。大厦总高度138米。项目地块分为酒店、银行及核算中心三部分:1、酒店部分:(图中2+3的一部分+4,建面37895.43平方米)负一层2209.23平,为设备房、洗衣间等。1-5层酒店裙楼部分(图中4)14358.25平方米。21-38层(除34层设备间)(图中3)共17084.16平方米。锅炉房、游泳池及设备间(图中2)共4243.79平方米2、银行部分(图中3的一部分+5)主塔6-19层(图中3),共13300平方米地下一层车库1998平方米,共50个车位裙房1-2层(图中5),共3258.15平方米3、另有核算中心占地4186.3平方米,建面2893.36平方米,此部分无产权5本报告是严格保密的。黑龙江鑫达国际集团是国内最早从事汽车专用改性塑料生产的厂商之一。在22年的发展中,已成功的完成了原始积累。主导产品汽车专用改性塑料在国内第一家实现10万吨的生产能力,为企业全面参与国际竞争奠定了监视基础;通过其全资子公司哈尔滨鑫达高分子材料有限责任公司从事改性塑料的研发、生产和销售,主要用于汽车行业。公司的汽车专用塑料产品被广泛应用于奥迪、红旗、大众、马自达等三十余种车型的外饰件、内饰件及功能件。…鑫达集团凭借企业雄厚的实力与多方资源协调与整合的能力,欲接手本项目的改造与开发,并致力达成多方的共赢…鑫达集团(CXDC),大中华地区首家NASDAQ上市的塑料新材料企业政府银行企业解决多年遗留的难题,修复城市老牌地标形象项目搁置多年,在周边区域城市面貌的迅速提升的背景下显得极不协调,多年未有具备实力的企业接手抵债部分处置并改善办公条件3.8万抵债房的资产处置2.5万银行办公部分的规整和安置实现经济利益的同时,奠定企业的形象与口碑充分挖掘项目价值,完成利润目标实现在主产业外的品牌落地建立与政府、银行良好的合作关系,为企业未来发展奠定良好基础6本报告是严格保密的。世联很荣幸得到甲方委托,并凭借多年哈尔滨市场成果经验与积累集结优秀团队,对本项目提出适宜的开发建议江北片区哈西片区群力片区香坊片区道里滨江片区会展片区道外片区立汇美罗湾滨才城天鹅湾中山国际悦城欧美亚世界阳光盛和天下哈电置业朝阳镇、团结镇前期顾问项目永泰地产香坊区住宅前期顾问项目7本报告是严格保密的。经沟通,世联项目团队基于以下限制条件开展工作项目可利用占地面积:——融府大厦占地11976.2㎡+银行核算中心占地4186.3㎡=16162.5㎡启动条件:——对酒店部分用3.4亿收购,建筑面积37893.43㎡,占地面积7392.7㎡——对银行办公用房进行安置,产权面积18558.15+非产权面积2893.36+其他=25000㎡限制条件:——地块内游泳馆承担融府大厦消防供水功能,在大厦未改造完成时不得动用经济指标:——项目整体容积率与未来建筑属性可做灵活考虑8本报告是严格保密的。截至目前世联项目团队已完成以下几个阶段的研究工作,从而形成本次提交的终期成果核心成果汇报阶段性方向沟通市场调研地块及周边调研•地块内部及周边环境•融府大厦内部化境及建筑格局房地产市场调研•调研范围涉及住宅、写字楼、公寓、酒店及商业重要访谈•盛和地产工程负责人岳鹏•金爵万象营销总监•远大购物广场策划负责人王洋•……各物业类型的市场判断地块的限制条件研判项目初步打造方向9本报告是严格保密的。本项目的研究结论均基于全面且深入的实地调研与分析深入分析与研究重要访谈房地产市场调研业内专业人士•中建设计院设计总监刘丹•世联华北建筑研究中心高级建筑研究员李晶晶•上实海上商业广场大客户•经理周汇欣•银泰置地销售主管李凤娟•恒盛·豪庭策划责任人杨•金鑫•富力江湾新城营销主管徐莹•盛和地产工程负责人岳鹏•金爵万象营销总监•远大购物广场策划负责人王洋•……重点板块•核心区、群力、哈西、江北重点项目•上实·盛世江南住宅项目•上实·海商银座写字楼项•目调研•盛世天下高端住宅项目分析•哈西万达广场综合商业体•项目调研•江北华润欢乐颂项目•哈西金爵万象商务公寓项目•群力远大SOHO项目•道里银泰置地项目•富力江湾新城项目•群力恒盛·豪庭项本体条件分析•区位、交通、资源等区域发展机会分析•区域在哈尔滨城市发展阶段及宏观经济环境下的发展机会市场研究•各物业类型的机会研究案例研究•其他城市的相似案例经济测算10本报告是严格保密的。PART1项目成功开发的机会评估PART2地块排布可行性研究及最优方案选择PART4项目开发建议及经济测算PART3项目定位及产品建议本次沟通内容11本报告是严格保密的。世联认为本项目地段及资源条件十分强势,未来具备较大的发展空间,但在甲方大量资金投入的前提下,初期快速变现支持项目运转项目成功开发的首要导入条件现状融府大厦置换后可利用土地松花江3.4亿初期投入2.5万银行办公置换+初期选取具备快速回收资金能力的物业类型12本报告是严格保密的。项目的成功开发城市及区域机会市场机会品类机会项目团队从三方面对项目发展所面临的机会进行评估城市的发展基础,与区域面临的发展机会城市房地产整体水平及未来发展脉络基于目标下的各物业类型的机会评价13本报告是严格保密的。【城市经济】哈尔滨经济保持持续高速发展,GDP年均增速13.5%,人均GDP已超过40000元,房地产市场步入平稳高速发展阶段萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%哈尔滨历年GDP及GDP增长率2011年哈尔滨全市GDP达4243.4亿元,近年来一直保持高速增长,年均增长率13.5%。说明经济的快速发展对房地产发展形成有力支撑,哈尔滨房地产业保持高速发展。哈尔滨人均GDP从2006年越过20000元大关,2011年达到42700元,增幅为12.0%。表明市场逐渐以改善需求为主,决定房地产开发开始追求品质路线哈尔滨全市历年人均GDP发展状况发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP(美元)800~30003000~40004000~80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展。以数量为主,数量与质量并重平稳发展。以质量为主,数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产需求特征之间的关系哈尔滨历年人均GDP及人均GDP增长率1.城市经济指标支撑房地产平稳发展14本报告是严格保密的。【城市化率】2011年哈尔滨市城镇化率达到48%,仅略高于全国平均水平,城市化率有较大提升空间城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段世界城市化进程阶段性规律图全国平均46.6%发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30~50%50~90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低,工业提供的就业机会有限,农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚,经济实力明显增强,工业产业快速扩大,工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱,城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展,城市经济进入高速增长期城市经济高度发达,农村人口的绝对数量已经不大,城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移2.迅速城市化的进程中15本报告是严格保密的。【城市规划】“一江居中、两岸繁荣”的规划理念,把松花江作为哈尔滨城市建设和发展的主轴,推动两岸发展生态之旅户外漫步城市印象北国水韵田园牧歌湖光山色六个特色区段:•战略要点——把松花江作为哈尔滨城市建设和发展的总纲,以水定城;•主体内容——加快“一江居中、两岸繁荣”的开发建设步伐,实现以水兴城、以水富城、以水丽城,促进水与城市、人与自然、城区与郊区、风景旅游与城镇建设的和谐发展;•战略规划——“万顷松江湿地百里生态长廊”建设富有经济活力的集商贸服务、旅游娱乐等多功能为一体的可持续发展的产业经济带,具有原野风光、冰雪文化、欧陆风情、北方民俗鲜明特色的集休闲度假、游憩活动一体的游憩景观带。2.迅速城市化的进程中16本报告是严格保密的。16群力南岗香坊道外哈西松北呼兰道里团结镇【发展战略】“北跃、南拓、中兴、强县”哈尔滨最新城市发展战略,城市骨架迅速拉大16哈尔滨城市发展战略由原来的“北越、西扩、南延、东优、中兴”改为“北跃、南拓、中兴、强县”北跃:——即落实“一江居中、两岸繁荣”的构想,在江北建设科技新城,加快实现科技成果产业化南拓:——为依托香坊区、平房区工业基础,连同阿城区、双城市和五常市,拓展一片工业园区,作为哈尔滨新型工业化产业基地中兴:——使道里、道外、南岗、香坊中心城区面貌尽快改善、提档升级松花江主轴:江南——群力新区段优化开发,道里、道外老区段提档升级、优化建筑景观江北——打造滨水景观带、滨江景观大道、沿岸六大中心及“北国水城”强县:——实现“四个加快”加快县域工业化,推进产业特色化,培植壮大支柱产业;加快农业产业化,发展农村新型合作经济组织,做强龙头企业;加快农村城镇化,促进改革兴镇、产业强镇;加快城乡一体化,打破城乡发展障碍,促进市县协调发展2.迅速城市化的进程中17本报告是严格保密的。【产业结构】哈尔滨呈现明显的三、二、一产业结构特征,并且产业结构调整正在持续进行中,有利于吸纳人口以及城镇化的有序进行哈尔滨产业结构是“三、二、一”型,以第三产业为主。近几年,哈尔滨第二、三产业比例不断增加,形成了以装备制造业、医药、食品、石化等为主门类的产业格局。2011年,哈尔滨全年实现地区生产总值4243.4亿元,其中一产实现增加值447.2亿元,增长7.0%;二产增加1647.2亿元,增长14.4%;三产增加2149.0亿元,增长12.0%。三产比重由2010年的11.3:37.8:50.9调整为10.5:38.8:50.7。主要产品名称单位产量增长(%)水泥万吨1312.828.9电站锅炉蒸发量吨114022.1-11.6发电设备万千瓦2239.53.9水轮发电机组万千瓦348.196.2发电量亿千瓦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