美联物业(深圳)住宅市场四月刊深圳楼市正在回归良性复苏轨道

MidlandRealty美联物业（深圳）市场研究部-2009年4月第1页共15页美联物业（深圳）住宅市场四月刊深圳楼市正在回归良性复苏轨道商品住宅市场政策要点·地铁５号线宝华站完成主体结构位于宝安中心区的宝华站提前两个月完成节点工期，成为深圳地铁5号线首个完成主体结构的车站。据悉，截至今年3月中旬，5号线全线共有27座车站已经全部开工，累计完成实物产值25亿元。按照工期计划，今年要完成主体结构施工任务的80%以上。·３月份对外贸易明显好转海关总署10日发布数据显示，2009年3月份，我国进出口总值1620.2亿美元，同比下降20.9%；其中出口902.9亿美元，同比下降17.1%；进口717.3亿美元，同比下降25.1%；当月贸易顺差185.6亿美元，同比增加41.2%。一些指标表明3月份我国对外贸易开始出现明显的好转迹象。·保持货币政策的连续性和稳定性中国人民银行召开的央行货币政策委员会一季度例会提出，要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。会议研究了下一阶段货币政策取向和措施。会议认为，要认真贯彻党中央、国务院关于宏观调控的决策部署，落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。进一步理顺货币政策传导机制，保持银行体系流动性充裕，保证货币信贷总量满足经济发展需要。继续优化信贷结构，加大对“三农”、中小企业等薄弱环节的金融支持，切实解决一些企业融资难问题，严格控制对高耗能、高污染和产能过剩行业企业的贷款。继续推进金融改革和创新，加强风险管理，增强金融企业抵御风险能力。·住房公积金改革政策月底出台13日，市国土房产局公布了该局《2009年度公共服务白皮书》。根据该白皮书，我市住房公积金制度改革和住房分配货币化等４个文件在４月底前同步出台。《白皮书》提出了2009年度工作任务和工作目标，今年将落实2009年度新增保障性住房建设用地30万平方米，在上半年完成选址；规划建设2.57万套保障性住房，将在上半年完成建设任务分解方案，明确建设主体和相关部门职责并上报市政府，及时跟踪保障性住房建设进度。《白皮书》指出，今年要加快推进住房公积金制度改革和住房分配货币化改革，进一步健全多层次、多渠道的住房保障体系。在４月底前同步出台推动市住房公积金制度改革和住房分配货币化等４个文件，５月底前完成2008年度保障性住房选房工作，上半年启动我市高层次专业人才住房补贴受理申请工作。《白皮书》还提出，将引导房地产市场规范、有序、健康发展，促进住房商品消费；建立健全建设用地集约利用评价考核指标体系，结合城市更新改造、存量土地二次开发，以及闲置土地和土地历史遗留问题处理，提高土地资源节约集约利用水平；严格落实耕地保护责任；加强地质灾害防治，维护人民生命财产安全；抓紧制定出台《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》系列配套政策措施，切实将违法建筑纳入法制化管理。MidlandRealty美联物业（深圳）市场研究部-2009年4月第2页共15页·一季度国房景气指数回落13日，国家统计局公布数据显示，今年一季度，我国房地产开发景气指数仍继续逐月回落，但回落幅度在３月份明显放缓，当月房地产开发投资增速有所加速。而３月份，国房景气指数为94.74，比２月份回落0.12点，比去年同期回落9.98点。·限制别墅开发禁建高尔夫球场《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录（2009年修订）》日前正式发布实施，别墅类房地产开发被《导向目录》列入限制类发展项目。·深港贸易开始回暖15日，深圳海关透露，经深圳口岸进口的香港CEPA项下货物环比出现了增长，表明深港贸易出现回暖迹象。据海关统计，今年第一季度深圳口岸一般贸易方式进口香港CEPA项下货物共973票，受惠货值为3695.02万美元，关税优惠2127.49万元。其中，３月份深圳口岸一般贸易方式进口香港CEPA项下货物共351票，受惠货值为1300.42万美元；环比分别增长4.46%、3.28%。·深圳市房地产登记若干规定（试行）》发布《深圳市房地产登记若干规定（试行）》（以下简称《规定》）经市政府四届一三零次常务会议审议通过，5月1日起施行。《规定》适用于房地产更正登记、异议登记、预告登记及地役权登记，依据《规定》，房地产登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质，《规定》还强化了公证的法律效力，要求在一定条件下出示相关的公证书，这有助于解决“一房二卖”的问题。·三大指标降幅逐月收窄数据表明，一季度广东进出口总值1154.8亿美元，同比下降23.1%，其中出口708.6亿美元、下降18.4%，进口446.2亿美元、下降29.5%。相关指标表明，一季度广东进出口、出口、进口三大指标降幅逐月收窄，降幅均低于全国平均水平；３月一般贸易出口、私营企业出口、劳动密集型产品出口同比、环比均呈增长态势；外经贸重点市深圳、东莞、广州的进出口３月虽然仍下降，但呈现逐月缩小态势；对香港、美国、欧盟等主要市场出口降幅收窄，对东盟、韩国等部分新兴市场出口回暖；实际吸收外资情况逐月好转，特别是物流业、批发零售业等服务业行业实际吸收外资大幅增长。·“大沙河深港创新走廊”规划南山区委书记叶民辉9日接受采访时表示，南山区将启动“大沙河深港创新走廊”规划。大沙河贯穿南山两大高新技术园区，贯穿两所全日制大学——深圳大学和深圳职业技术学院，贯穿大学城，贯穿未来的南方科技大学和深圳大学新校区。这条河的两岸，刚好就是南山区科技创新最活跃的地带。沿这条河两岸的旧工业区厂房可以围绕着科技创新来进行改造。南山区科技局已经有了一个关于“大沙河深港创新走廊”的初步规划。初步规划了这条走廊的公共设施配套、教育资源、公共实验室和大学实验室等资源。·1号线续建段海湾区间提前封顶·皇岗村改造提速皇岗村改造工程即将启动，规划部门表示，目前来自香港和美国的两家设计公司已为皇岗村改造制定了规划备选方案，改造将分三期进行。未来的皇岗村将建成面积达8万平米的会展中心南广场，并打造成深圳城市中心区最大的综合居住社区。·首季GDP增长6.1%经济运行出现积极变化国家统计局16日公布数据显示，一季度中国经济同比增长6.1%，增速比上年同期回落4.5个百分点，MidlandRealty美联物业（深圳）市场研究部-2009年4月第3页共15页比上季度回落0.7个百分点,国民经济运行出现了积极变化，整体表现好于预期。初步核算显示，一季度中国国内生产总值为65745亿元。其中，第一产业增加值4700亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值31968亿元，增长5.3%；第三产业增加值29077亿元，增长7.4%。·一季度消费保持平稳较快增长国家统计局16日发布的统计显示，今年一季度社会消费品零售总额29398亿元，同比增长15%，扣除物价因素，实际增速同比加快3.6个百分点，比上年全年加快1.1个百分点。·深圳一季度CPI同比涨0.2%国家统计局深圳调查队公布数据显示，３月份，深圳居民消费价格总水平与上年同月比下降0.8%。从月环比看，居民消费价格总水平比２月份下降0.6%。今年１至３月份，我市居民消费价格总水平同比上涨0.2%。国家统计局深圳调查队队长孔爱玲认为，一季度CPI同比上涨，特别是在去年同期基数较高的情况下上涨，说明我市“促内需，保增长”的举措取得了效果。调查结果显示，今年１至３月份，我市居民消费价格总水平同比上涨0.2％。其中食品类价格上涨0.5％，烟酒及用品类价格上涨4.4%，衣着类价格上涨2.7%，家庭设备用品及维修服务价格上涨0.4%，医疗保健及个人用品类价格上涨2.4%，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨2%，交通和通信类价格下降1.4%，居住类价格下降3%。·房地产投资同比降18.74%深圳市国土资源和房产管理局16日公布的统计报告显示，今年一季度，深圳市房地产开发投资70.09亿元，其中新建商品住宅投资43.9亿元，分别比去年同期下降18.74%和25.75%。据统计，今年１至３月，深圳市商品房施工面积2350.7万平方米，其中住宅施工面积1539.15万平方米，分别比上年同期下降0.39%和6.55%；商品房新开工面积124.16万平方米，其中住宅新开工面积81.9万平方米，同比分别下降39.18%和45.89%。报告分析，在资金和投资环境有所改善的情况下，深圳市房地产开发投资仍不乐观，主要原因是：目前开发商大多处于消化存量房阶段，新开工建设积极性不高；新开工用地大多数为2006年以来的高价地，土地购置高成本导致开发商延缓了开发进程；房价走低和存量消化压力的增大，造成开发商资金状况未能得到根本改善。·新房使用前须完成设计所有内容为加强房屋安全管理，深圳市建设局起草了《深圳经济特区房屋安全条例（建议稿）》报市政府法制办审查。针对一些开发商为了兑现售楼承诺的交房日期，草草组织验收即通知入伙，业主入伙后才发现存在诸多问题的现象，《条例建议稿》规定新建房屋投入使用前应当完成设计文件规定的所有内容。《条例建议稿》引入了房屋质量保险制度：建设单位在新建房屋交付使用前，应当办理房屋地基基础工程和主体结构工程质量保险。被保险房屋在设计文件规定的合理使用年限内出现保险范围内质量缺陷的，保险机构应当按照保险合同约定支付相关治理费用。不足部分，由建设单位续筹补足。《条例建议稿》还建立了房屋的定期养护制度，规定物业服务企业应当加强对房屋的维护保养，阳台栏杆、采用涂料进行装饰的房屋外墙应当在房屋投入使用之日起每五年重新粉刷一次，公共部位的内墙饰面、栏杆每八年重新粉刷一次。·购房“限外令”解禁24日深圳落地MidlandRealty美联物业（深圳）市场研究部-2009年4月第4页共15页·深圳银行贷款呈加速增长趋势一季度末我国人民币新增贷款4.58万亿元，超过往年全年新增贷款金额。与全国信贷超预期增长不同，深圳相对平稳、温和得多。截至一季度末，深圳各项贷款余额13344亿元，同比增长24.21%，接近全国平均水平（26.97%），增速比上年提高12.46个百分点。深圳银行业不良贷款率1.6%，在低水平继续下行。但是，剔除招行将全行票据业务集中至深圳的影响后，我市贷款增速仅为12.33%，不到全国平均水平的一半。土地成交表14月国土房产局土地挂牌出让统计宗地编号宗地位置用地面积（㎡）土地用途及使用年限成交日期容积率建筑密度绿地率竞买人成交总价(万元)成交楼面地价(元/m2)G01020-020438666.23G01020-0205龙城回龙埔39059.76居住用地70年2009-4-29≤3.98≤30-深圳市尚模发展有限公司800002586（数据来源：深圳土地房产交易中心、美联物业（深圳）市场研究部）本月，深圳市土地房产交易中心挂牌出让土地两宗，均为居住用地，出让土地位于龙城街道回龙埔社区，两块宗地位置相邻，捆绑拍卖，总宗地面积为77725.99平米，成交总价达8亿元人民币，比竞拍起价高51%，楼面地价为2586元/平米。这是本年度全市首次挂牌出让居住用地，虽然成交宗地面积比上年同期下降46%，但从51%竞拍价格升幅可以看到开发商拿地的热情与去年相比已有明显上升，去年同期，全市共挂牌出让土地12宗，但最终只成交3宗，流拍率高达75%，成交价格相对于起价的升幅也只有10%左右。开发商购地热情上升，表明市场对楼市走势预期已经在朝乐观方向转变，同时我们注意到，近两年土地成交遇冷，可能会成为未来几年制约市场供应的一大瓶颈，一旦市场供应减少而导致供求关系发生改变，则有可能引发新一轮的楼价上升。一手成交图1全市一手住宅批售、成交面积与价格统计（单位：平米，元/平米）0120000240000360000480000600000720000840000960000108000012000002008年1月4月7月10月2009年1月4月单位：平米020004000600080001000012000140001600018000单位：元/平米批售面积销售面积价格（数据来源：深圳国土房产局每日成交、美联物业（深圳）市场研究部）本月全市一手房销售面积为745801平米，环比减少7.94%，同比增长187