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税务局网址：www.ird.gov.hk中华人民共和国香港特别行政区税务局税务条例释义及执行指引第14号(修订本)物业税本指引旨在为纳税人及其授权代表提供资料及指导。指引本身并无法律约束力，亦不会影响任何人士向税务局局长、税务上诉委员会或法院提出反对或上诉的权利。本指引取代于1983年12月7日发出标题为(A)由1983-84年度起的物业税及(B)暂缴物业税的指引。税务局局长刘麦懿明2005年2月税务条例释义及执行指引第14号(修订本)目录段数物业税的征收「拥有人」的涵义1「土地或／及建筑物」的涵义4拥有权的改变6物业税的计算8应评税值的确定应评税值的涵义9不能追讨的代价15追讨收回的租金16从应评税值扣除的项目差饷17修葺及支出免税额18宽减及豁免第25条订明的税项抵销20第5(2)(a)条订明的法团豁免21第87及88条订明的豁免22物业出租等同一项业务23暂缴物业税25物业税报税表及评税通知书30ii物业拥有人的责任提交报税表–第51(1)条33须课税通知–第51(2)条34停止作为拥有人的通知–第51(6)条35更改地址通知–第51(8)条36备存足够的租金纪录–第51D条37豁免情况改变的通知–第5(2)(c)条38联权拥有人或分权拥有人的责任–第56A条39建筑物的公用地方作出租用途41物业税的征收「拥有人」的涵义物业税是《税务条例》(该条例)第5(1)条订明的税项，须向拥有座落在香港的任何土地或／及建筑物的拥有人征收，每年按该土地或／及建筑物的应评税净值，以标准税率计算。2.根据该条例第2条的定义，任何土地或／及建筑物的「拥有人」包括－(a)直接从政府名下持有该土地或／及建筑物的人。在一般情况下，「拥有人」基本上指名字已登记在土地注册处的人；(b)实益拥有人；(c)终身租客；(d)按揭人；(e)管有承按人；(f)拥有相逆土地业权并就该土地上的建筑物或其它构筑物收取租金的人；(g)向根据《合作社条例》注册的合作社为购买该土地或／及建筑物而供款的人；(h)持有土地或／及建筑物但须缴地租或其它年费的人；及(i)拥有人的遗产的遗嘱执行人。3.这条对「拥有人」所下的定义，只胪列一部分涵义，绝不可限制该词的一般涵义。建筑物的业主根据《建筑物管理条例》成立业主法团后，该建筑物公用地方的权利、权力、特权及责任，须由业主立案法团而非业主行使及执行；而业主所负有的与该建2筑物公用部分有关的法律责任，亦须针对该业主立案法团而非业主执行。因此，该业主立案法团被裁定为该建筑物公用地方的拥有人，并且须课物业税[见税务上诉案例编号D27/98].「土地或／及建筑物」的涵义4.「土地或／及建筑物」在通常情况下具有一般涵义。该条例第7A条把涵义引伸至包括「码头、货运码头及其它构筑物」。构筑物的一些例子有：墙壁、水坝、广告招牌、灯箱、油站等。这亦包括建筑物内没有特定转让给任何一个拥有人，但拟用于为建筑物全部拥有人谋求利益的共享地方。5.除了为考虑第5(2)条订明的税项豁免外[见第21段]，「建筑物」应包括建筑物的任何部分。拥有权的改变6.由于物业税是向物业拥有人征收的，因此遇有物业转让，便须找出物业拥有权改变的日期，以确定新旧拥有人各自应缴的物业税税款。7.大部分物业交易，都是由买方与卖方订立物业买卖合约开始。物业的管有权及业权，会在较后日期当买卖完成时，藉着转让契或其它转易文书转移给买方。从技术层面来说，由签立买卖合约日期起至交易完成期间，出现了双重拥有权：卖方既是物业在法律上的拥有人，而买方在订立买卖合约，并缴付部分买价作为订金后，也成为物业在衡平法上的拥有人。买卖双方一般会在买卖合约条款内确定物业租金收入享有权的转移日期。就物业税而言，有权收取租金的一方，就须缴纳物业税。物业税的计算8.物业税是按土地或／及建筑物的应评税净值以标准税率征收。应评税净值的计算方法如下－3该条例的有关条文元第5B(2)条就物业使用权应收的代价A第7C(2)条加：追讨收回的租金BC第7C(1)及(3)条减：不能追讨的租金(D)应评税值E第5(1A)(b)(i)条减：拥有人缴付的差饷*(F)G第5(1A)(b)(ii)条减：「G」的20%作为修葺及支出方面的标准免税额(H)应评税净值I*不包括地税(见第17段)应评税值的确定应评税值的涵义9.第5B(2)条订明，物业在每个课税年度的应评税值，须是就有关土地或建筑物或土地连建筑物的使用权而付出的代价，而该代价是指在有关年度内付给拥有人或按拥有人的命令或为拥有人的利益而付出的金钱或金钱等值。需要计算入应评税值之内的已收或应收款项有以下例子－(a)租金；(b)为楼宇的使用权而支付的许可证费用；(c)整笔顶手费；(d)支付予拥有人的服务费、管理费等；及(e)由住客支付属于拥有人的开支(如修理费)。10.租约超过一年而整笔支付的顶手费，可在租约期内或由租约开始日期起计3年内(以较短者为准)，按月平均摊分。411.举例－某租约为期5年，由1999年6月1日开始直至2004年5月31日终止。纳税人在1999年3月31日收取了顶手费60,000元。该笔顶手费须分3年摊分以课缴物业税，由1999年6月1日至2002年5月31日，详情如下－课税年度应评税值1999/200060,000元x10/36=16,667元2000/0160,000元x12/36=20,000元2001/0260,000元x12/36=20,000元2002/0360,000元x2/36=3,333元60,000元12.第5B(6)条明确地把在提供与物业使用权有关连的服务或利益方面须付出的任何款项列为代价。因此，如业主租出整幢建筑物给不同租客，并向建筑物内所有租客提供管理服务，在确定有关物业的应评税值时，租客支付给业主的管理费便应计算在内。13.不过，如租约订明租客须负责缴付管理费，即使管理费是经业主缴付，所缴付的费用也不应计入有关物业的使用权须付代价之内。如管理费是经业主缴付，业主只作为租客的代理人。14.如租约没有提及哪一方负责缴付管理费，但事实证明，业主习惯从每月向租客所收取的整笔款项中，缴付管理费给管理服务提供者，并且无权向租客申索付还，则有关物业的使用权须付代价，只应计算业主所收取的款项净额(经扣减所缴付的管理费)。这个情况假定了各方的合约责任与上文第13段所述相同。不能追讨的代价15.第7C(1)条订明，在确定应评税值时，任何须在1983年4月1日或其后付出的物业相关代价，如获证明并经评税主任接纳为在任何课税年度内不能追讨的款项后，便可在该课税年度内扣除。如该年度的应评税值不足以扣除该不能追讨的款额，根据第57C(3)条，余数须在最近期而有关的应评税值又足够供扣除的一个课税年度内扣除。任何申索扣除不能追讨的代价，均须提供证明文件作为支持。追讨收回的租金16.先前因不能追讨而予以扣除的任何款额如已追讨收回，应在追讨收回的年度计算入应评税值。从应评税值扣除的项目差饷17.凡拥有人同意缴付物业的差饷，该拥有人所缴付的差饷可从应评税值中扣除[第5(1A)条]。不过，1997年7月1日之后某些物业的应缴地税则不可扣除。修葺及支出免税额18.在确定应评税净值时，可扣除修葺及支出方面的特殊免税额。该免税额为物业应评税值的20%，而物业应评税值是(a)包括第16段所述追讨收回的租金(如有的话)；及(b)已扣除第15及17段所述不能追讨的代价及差饷(如有的话)。19.这个免税额不论拥有人所招致的实际开支金额是多少都会给予。有关的百分率可由立法会藉决议修订[第5(1B)条]。宽减及豁免第25条订明的税项抵销20.凡任何人在香港经营某行业、专业或业务，而该人拥有并使用物业，则任何课税年度须缴付的物业税，可用来抵销同一6课税年度须缴付的利得税，惟－(a)得自该物业的利润须是经营该行业、专业或业务所得的利润的一部分；或(b)该物业须由该拥有人占用或使用以产生应课利得税的利润。第5(2)(a)条订明的法团豁免21.第5(2)(a)条订明，任何法团如根据第25条有权获抵销物业税，而该物业税如非根据第5(2)(a)条获豁免即须由该法团缴付者，则该法团可获豁免其所拥有的物业之物业税。第87及88条订明的豁免22.根据该条例第87条的规定，行政长官会同行政会议可豁免任何人、办事处或机构缴付应征收的物业税款的全部或任何部分。第88条订明，任何属公共性质的慈善机构或信托，均获豁免缴纳物业税。物业出租等同一项业务23.根据定义，任何法团将处所出租或分租，以及法团以外的任何人将处所分租，都等同营运一项业务[第2条]。因此，由此而产生的租金收入须课利得税。24.至于在其它情况下，物业出租是否等同一项业务，则须按「业务」一词的一般涵义及概念予以考虑。虽然这是个关乎于事实的问题，须按个别情况来决定，但本局认为，下列情况都强烈显示业务的存在－(a)出租的物业数目相当多，拥有人聘请了一些员工处理租务及租客的事宜；7(b)物业属特殊类别，例如舞厅、戏院或酒楼，而业主提供了额外服务，例如业主是舞厅、戏院或酒楼的持牌人(见LouisKwan-nangKWONG&CarlosKowk-nangKWONGv.CIR,2HKTC541);(c)物业买卖商将处所出租：租金应被视为物业买卖业务的收入；或(d)某生意或业务附带出租物业，因此后者亦成为前者的一部分，情形就好象一个拥有物业的商人，把物业的一部分用作经营业务，并出租非实时需要的其余部分。暂缴物业税25.凡应课物业税的人(即任何土地及／或建筑物的拥有人)，均须缴付暂缴物业税。任何课税年度的暂缴物业税，须参照上一年度的应评税净值而按标准税率缴付，并会用以支付该年度已确定的最后应课物业税，所余税款会用来支付下一年度的暂缴税；而未用完的税款会退还给纳税人。26.第63M(2)及(3)条规定，如上一年度的应评税值是按少于1年的期间计算，本年度的暂缴物业税可以评估方法评定；如任何人在任何年度开始须缴付物业税，则该年度及下一年度的暂缴物业税也可以评估方法评定。27.暂缴税缴税通知书可单独向有法律责任缴付该暂缴税的人发出，或包括在物业税评税通知书内，并注明由局长指定的缴税日期。28.纳税人可根据下文第29段所列的任何理由，以书面申请缓缴全部或部分应缴的暂缴税。申请必须在下列限期(两者以较迟者为准)前送达局长－(a)该暂缴税的缴税日期前28天；或(b)发出缴付暂缴税的通知书日期后14天。829.缓缴的理由包括－(a)在该课税年度的应评税值，少于或相当可能少于该课税年度的上一年度的应评税值的90%，或少于或相当可能少于暂缴物业税的评估应评税值的90%；(b)该应课税人士已停止是、或在该课税年度结束前将停止是土地及／或建筑物的拥有人，而该课税年度的有关应评税值，少于或相当可能少于暂缴物业税的应评税值；(c)该应课税人士已选择就该课税年度以个人入息课税办法接受评税，而该个人入息课税办法相当可能减少其缴税的法律责任；或(d)该应课税人士已就该课税年度的上一年度物业税评税提出有效的反对。物业税报税表及评税通知书30.在1993/94课税年度以前，本局会分别就每个物业单位发出物业税报税表及评税通知书，而不会顾及拥有权的类别。31.由1993年4月1日起，税务局推出个别人士综合报税表制度。自此，物业收入须按物业拥有权的类别，以下列方式申报：(a)个别人士全权拥有的物业－(i)所有这类物业的详情，应申报在报税表-个别人士(B.I.R.表格第60号)内。该报税表会按有关物业拥有人的个人税务档案发出。(ii)本局会对个别物业拥有人的所有全权拥有物业作出综合物业税评税。9(b)个别人士非全权拥有的物业－(i)每个物业的详情，应各自申报在物业税报税表(B.I.R.表格第57号或B.I.R.表格第58号)内。该报税表会按有关物业的相应物业税档案向拥有人发出。(ii)本局会对拥有人或共同拥有人[联权拥有人及分权拥有人]就每个物业作出物业税评税。32.就某些由个别人士联权拥有或共同拥有的物业，本局不会发出物业税报税表，而只会向拥有人发出简单的通知信，覆查其应否课税，并提醒他们履行须课税通知的