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佳境天城商业区物业产品建议天启&开启机构1.景观分析建议2.布局设置建议3.立面分析建议4.开间分析建议5.层高和内部空间6.路幅分析建议7.建筑形态设计建议天启&开启商业区块功能划分社区商业区（包括节点区）休闲广场区情景街区功能划分说明：此次提案在景观、布局、立面、层高、路幅以及建筑形态上，分为三个主题进行分类说明:休闲广场区：业态中小型休闲餐饮为主，酒吧、咖啡吧等情景街区：业态以餐饮、时尚服饰、精品饰物为主；社区商业区：业态以超市和社区配套商业为主及节点区域由于以上四个区域商业类型不一，在景观、立面、路幅及建筑形态上均有不同。因此我司针对本案的不同区块提出了不同的产品建议。商业项目整体形象定位项目地处杭州萧山区，目前地块所在区域乡村气息浓厚；住宅区域规划绿化率达到40％，决定了小区景观具有浓厚的园林味道。因此在商业形象上可加入更多的城市元素，塑造出一种现代感很浓的城市风景形象，使之与周边区域和住宅区域产生强烈的对比与互补，从而吸引习惯或向往城市生活的消费者进入，进而使该区域成为一个新兴的城市节点。形象定位－休闲广场定位社区和走遍居民休闲聚集地，可将其打造成具有强烈城市风格的形象中心。地块呈长方形，占地面积在5000－6000平方米之间休闲广场所在区域规划为商务区；休闲广场商业以裙楼底商为主，商业体量较少，业态以酒吧、咖啡吧等休闲餐饮为主；休闲广场与社区景观大道相连，东南角大楼一定程度上阻隔了广场与外界的交流，广场辐射力更多面向社区。区块面积区位属性商业业态交通动线场面开阔，适合成为人流聚集中心广场整体风格应给人以一种闲适、自由的感觉区域地段高档，适合打造成社区形象中心广场具有内向型特征，需拓宽外向辐射功能区位特点评估综合大楼酒店式公寓形象定位－情景街区定位人流的主要“游憩”路线，时尚购物的主要区域，与休闲广场连为一体，体现出浓厚的情景休闲商业氛围。社区主入口两侧，与休闲广场连成整体临街一层商铺，单面街铺业态以餐饮、时尚购物、精品店为主区位物业状况商业业态休闲人流的流动路线时尚购物主要场所，风格具有冲击力和吸引力单面街铺较难聚集人气，应改善之区位特点评估交通动线连接市心路和振宁路，将商务区与住宅区分割开来形成一个开放的社区，城市风情突现情景商业街区小区主入口形象定位－社区商业区定位日常生活购物人流的主要流动区域，区位朝外，昭示性强。主入口处的生活广场可将其打造成标志性的对外展示中心小区市心路主入口两侧，前面为30米绿化带区位区位朝外，具有很强的对外昭示性。区位特点评估二层商铺，业态为超市和社区商业配套商业业态超市能够聚集人气与主干道市心路相邻，对外交通便捷交通动线社区居民主要出入口，生活购物的流动路线社区商业区节点区市心路主入口景观分析建议主题风格广场景观设计以休闲为主。社区居民、商务人士、社区外人士三股人流，汇聚于此，均能找到放松、闲适、自由的感觉。景观设计基本原则－－广场景观设计应具有现代感，符合城市时尚休闲的生活，但也可融入部分江南水乡风情元素；时尚中不失古典，现代中不失传统，城市中不失自然－－景观与人的行为、情感的统一结合。广场景观设计，通过美化广场环境、提供交流平台和工具，创造一种开放的社区文化，周边居民可在此自由充分的交流。－－由于广场开阔，景观类型可较为丰富，以适合不同人群－－休闲广场景观设计与景观大道要形成呼应，成为景观大道一个延伸节点－－保持商业的通透性，避免景观对两边商业的阻隔休闲广场景观分析建议累了，请来这里坐坐，兰桂坊会给你一个身心得到充分休息和放松的空间。特点和作用：以艺术化形式体现了广场两侧商业的主题和功能，同时也使单调的铺面变得富有格调。广场区域，曲溪环绕，将水的灵气引入繁闹的城市生活，使人们可以同时在城市和自然之间穿梭。桌椅可以是休息的设施，也可以是人与人面对面交流的场所。作用:社区仅仅有开放的空间是不够的,人与人之间开放的交流与沟通才是社区生活的本质情侣雕塑，一个撑开的大伞，营造出浪漫温馨的氛围，青年男女休闲谈心的最爱。特点和作用:充分营造出浪漫的氛围,吸引青年人消费。特点和作用：充分挖掘休闲钢厂的感情表达范围，既充分考虑了儿童消费的主题，也为休闲广场营造出一种纯真可爱的一种感情氛围。情景街区景观分析建议主题风格情景街区的景观设计以时尚、简洁为主。街区景观具有强烈的冲击力，使得过路行人能够流连往返，不必冲冲路过。景观设计基本原则－－情景街区业态以时尚服饰、精品店、餐饮为主，主要的目标群体是青年人。街区景观设计应具有现代感，这与休闲广场形成一个整体，但于休闲广场强调休闲风格不同，街区景观力求时尚，能够对过路客产生强烈的吸引力。－－受车行道路影响，同时为了避免过多景观对临街商业造成的阻隔，景观设计力求简洁。时尚风格极受当代年轻人追捧与青睐，简洁的景观处理又不致割断人流与商业的联系他突显个性；充分迎合青春而又具冒险精神消费主流主力消费群体：１６－２８岁之间的年轻客户吉普车破墙而出，视觉冲击强烈，充满冒险和活力，彰显青年自我和大胆追求独特生活的个性。太空幻想，飞越而自由，这是我们的自由天空。特点和作用：突出了年轻人主题，体现时尚化、个性化和青年华的消费性格。情景街的招牌也独具个性，构成一种情境化的表达，店面、招牌宣示的情境化。富有情调的店面设计构成情境商业街的一个重要内容。特点和作用：情境街的营造，充分体现在细节上，既有固定的符号如雕塑、鲜花，同时店面、招牌的设计也充分情境化，使店铺和街道形成有机的整体。店面、招牌宣示的情境化。社区商业区景观分析建议主题风格社区商业区的景观设计以简洁、大气为主。简洁的景观处理既能保持商业的通透性，也促进人流的通畅性；社区商业区区位朝外，景观设计应显得大气，具有强烈的对外昭示性。景观设计基本原则－－生活广场以空地为主，较少阻隔－－应设立标志景观、标识－－可配有少量的情景景观－－可配有少量的休息场所－－商铺店面通透，店内店外形成整体团片1：空广场图片2：标志性景观图片3：简单的景观处理(金地商业图片)图片4：少量的休息场所简洁的景观既保持了商业与街道、广场的统一，也为街区增添了诸多生气。立面分析建议充满时尚现代的立面风格，构成情境商业街不可或缺的元素。特点与作用：与情景街区的主题充分结合，立面本身就是一种情调，具有更强的吸引力。极富情调的立面设计，充满风情，其立面风格就体现了餐厅的档次和特色。时尚、现代的立面，各店铺不求整齐划一，突出个性和风情。社区商业的立面可以稍显单一，通透的玻璃立面传达出一种清新的现代气息开启建议：世界商业规划的进化延伸，用充满激情的色彩打造佳境天城地标商业建筑，以休闲广场和情景步行街为主体规模的不夜城，将改变萧山开发区的商业格局、改变萧山开发区的消费模式、改变萧山开发区人的生活方式！本商业项目外立面力求统一，应引用国际流行以多种绚丽色彩拼构作为在整个杭城标新立异之手笔！国际第3代商业街的展示，以绚丽色彩燃情佳境天城！诠释：为什么鱼群心甘情愿地投身鱼灯的陷阱？飞蛾会不顾一切扑向烛火？公牛一见到红布就冲动？对光的渴求是动物的本能为什么人们一到酒吧、迪厅就身不由己的狂欢畅饮？为什么洛杉叽环球影城步行街能以28种色彩的拼构使得天天人流如潮？灯红酒绿可以蛊惑人的欲望为什么本项目商业街区选用色彩斑斓的外立面？无与伦比的色觉和光感可以成就一流的“集客力”。布局设置建议开启建议：本商业项目业态定位中，休闲餐饮占了相当大的比重。在休闲广场和情境街中，露天就餐方式成为休闲生活的重要标志。这使得人们多样化个性化的需求得到进一步的满足。露天就餐方式的推行，要求在对商铺布局时保持店面的通透性，店内和街道的统一性。在情境街，就餐不会仅仅在室内，室外的街道旁同样拥有良好且别具一格的就餐环境。就餐方式情境化，形成更加休闲和富有情调的商业街。开放、随意，一楼店面通透，店前的露天餐桌，使街道与店铺形成一个整体。露天就餐方式成为情境商业街一个重要的标志和内容。这使得人们多样化个性化的需求的到进一步的满足。沿街室外的餐饮空间，获得了更多的景观资源，更加富有情调，从而大大增强了休闲功能，同时也增强了商业街的价值。餐饮内外结合，情景交融，情景化的景观布局和情境化消费者，共同构成一条完整的情景街。墙画、绿草、鲜花，另一种消费休闲的情调。餐厅设计充分体现内部空间与街道景观的互通。开间、层高分析建议超市的开间的要求是按照地段的位置，经营面积的大小来决定的，超市对层高，柱距有一定的要求，以社区商业中型超市为例，层高要求一层为4.8－6.5米，二层为4－4.2米，柱距为10*8米，开间在16－20米左右，社区商业区（超市部分）－开间、层高不同类型餐厅的开间要求各不相同，该类型的商户开间一般多在8－12米之间，柱距在6米以上。休闲广场商业区（餐饮）－开间柱距8米，开间16米。情景商业街－开间柱距8米，开间8米。情景商业街总体而言，柱距一般在6－8米左右，开间在8－20米，充分展示和内外空间的互通，要求情景商业街店铺的开间较一般商业街同类型店铺较大内部夹层设计，多被商家亲睐，这要求一层挑高。高度在5.8米左右比较适宜。开启建议：整体商业底商层高为5.8米，二层层高为3.2米。推广销售可为：一层的价格，享受两层的价值。此举最为受到经营商户与投资客的欢迎。同时有利于今后的销售。休闲广场和情景街区－层高开间、层高建议小结区域主要业态开间柱距楼层层高休闲广场商业休闲餐饮8-12米6米以上二层1F：5.8米2F：3.2米情景商业街餐饮、服饰、精品8－20米6米以上二层1F：5.8米社区商业街区（超市部分）超市、社区配套商业16米8米二层1F：5米2F：4米注：社区配套商业依附于超市路幅分析建议情景商业街的宽度一般在9－12米之间，最适宜人群步行和消费。在商街人气方面能得以更好的展现。建筑形态设计建议三楼东方网点独设上楼入口大陈岛KTV与KAIYUE足道独设上楼入口二楼谭火锅独设上楼入口对于两层或三层商街而言，为了有效盘活二楼或三楼商业，在一楼为其单独设立楼梯口非常必要。这可以有效降低非底商人流导入的问题。（1）商业策划阶段（3）经营管理阶段经营管理明细表品牌管理创作招商经营管理法律及财务品牌策略与定位动线及汇聚点危机管理品牌推广传媒关系广告宣传品牌推广及维护传媒关系广告宣传空间布局亮点概念设计规划设计协调市场调研主题分区规划设计协调经济效益分析招商宣传材料现场环境气氛招商活动商户接待商业方案评估组约谈判租户组合方案商户入伙开张协调员工招募与培训商户装修协调招商活动商户入伙协调租赁意向书及合约制定财务预算租约谈判空间布局调整亮点调整推广活动节日装饰合伙伙伴关系管理物业经营推广活动和广告旋床客户关系管理危机管理财务管理租户更新/置换信贷评估租务纠纷财务分析/管理租金收取（2）招商阶段附：商业策划服务内容