西安万华商业综合体物业规划方案

西安万华商业综合体——物业规划方案本次报告研究内容界定——一、最优物业组合与产品价值梯度打造。二、整体产品户型配比建议。三、项目园林景观打造建议。四、商House的市场可行案例。五、关于低碳环保的打造建议。PART1.最优物业组合与产品价值梯度打造前提：基于上阶段工作成果共识在DK6/DK7的3.57的综合容积率情况下，可实现多种物业组合。小高层作为明星产品，受到市场客户的认可，相对于高层产品有较高的价格实现度。小高层产品单方土地利润产出远高于高层产品，同时引入小高层物业后经济效益更佳。因此，在不损失容积率前提下，项目产品形态组合建议——在指标允许条件下尽量引入小高层物业后续：基于上次沟通下的存疑问题12311F、18F及高层产品之间的价格梯度问题。关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性和必要性。核心地块（DK6/dkDK7）最终物业组合。——研究前提临街商业：建议项目除临西三环外，全部规划排布两层临街商铺，总体底商面积达2.16万平米3.9m4.2m双层街铺双层街铺建议柱距4—5米，进深12米，一楼层高4.2米，二楼层高3.9米，单铺面积约48-60㎡。临街商铺排布原则商业价值充分体现考虑商铺存活问题西三环为城市快速干道，商业氛围弱科技二路、鱼斗路、规划路为片区内主要通道，未来有较大人流量，具备较高商业价值&沿科技二路、规划路、鱼斗路排布双层临街商业临街商业体量测算:酒店占地面宽：100m，集中商业占临街面160m，社区入口占临街面100m；因此，地块临街商业总体量为21600㎡【研究前提】住宅指标：通过测算，未来DK-6/DK-7地块住宅建面约为44.5万平米，容积率为3.36商业指标：根据初步规划排布结果，地块商业体量（底商+酒店+商业中心）约为6.76万㎡住宅指标测算：•住宅总建面：512702（总建面）-67600（商业）=445102㎡•住宅总占地：143600（总占地）-4000（精品生活配套区）-5000（五星酒店）=134600㎡•住宅容积率：R=445102/134600=3.36通过排布测算，在除去未来酒店、精品生活配套中心及底商建面后，DK-6/DK-7地块剩余住宅面积约为44.5万平米，住宅占地面积13.3万平米，未来住宅部分用地容积率初步测算为3.36。【研究前提】——11F、18F及高层产品之间的价格假定问题。从西安总体市场的典型项目表现上看，小高层较之于高层产品有800-1500元/平米的价差区域楼盘价格（元/平米）小高层高层价差高新蓝湖树9000-950080001000-1500长安万科城1-1.1万8000-90001200-1500经开中央首府8000-90006500-70001500城南紫郡长安85007200-73001200浐灞骏景园6800-70006000800-1000曲江金域曲江1.7万1.2万5000小高层能够产生价差，在浐灞、曲江等有资源的区域，价格差距较大，其中曲江部分楼盘能达到4000-5000元/㎡，而在城西、城南、经开等区域差距较小，在800-1500元/㎡。鼎正中央首府天朗蓝湖树万科城“西安市场上的客户对小高层还是比较喜欢的，特别是在城西这边，容积率都比较高，小高产品能作为吸引客户的明星产品”。——园湖曲主策天朗蓝湖树：区域标杆项目，利用项目地段、品牌、内外部配套及自身项目品质打造确立市场领先地位►占地面积：165亩►建筑面积：42万平方米►容积率：3.73►绿化率：42%►建筑形式：高层、小高层►内部配套：准五星级酒店、8000㎡双会所、6.15万平米商业商业配套；►总户数：总共4000户当期1000户；►开盘时间：2010年11月6日；在售产品：一居38平米：占比11%；二居87-93平米：占比69%；三居123-137平米：占比20%；►成交均价：8900元/平米；►户型特点：大客厅，自由活动空间大，但朝向不好；动静分离；阔景阳台。小高层组团（18-23F）小高层:18-23层，主力面积120-140平米，目前均价9000-9500元/平米；高层：32层，主力面积83-95平米，目前均价约8000元/平米。高层相比于小高层产品价差约1000-1500元/平米恒大城：刚需快销，其利用低价、精装修及景观示范区、样板间等先期打造，快速赢得市场►占地面积：238亩►建筑面积：56万平方米►容积率：3.50►绿化率：40%►建筑形式：高层、小高层►内部配套：全功能五星级会所；3500平米皇家小学；2000平米幼儿园；►总户数：5200户，一期3596户►开盘时间：2009年10月6日；►在售产品：一居30-55平米：0.19%；两居60-93平米：41.18%；三居75-140平米：58.62%；►成交均价：6800元/平米；►户型特点：方正格局，南北通透等全明设计；小高层组团18F社区整体有47栋，首期有14栋小高层（18F）及6栋高层（32F）组成，其中：小高层__2T4户，主力户型110-140平米，目前均价7500-7800元/平米；高层__2T4户，主力户型70-110平米，目前均价约6600-7000元/米。高层相比于小高层产品价差约700-1000元/平米风度天城/天朗西子湖——风度天城：小高层（18F）__2T4户，主力户型120-150米，均价8000-8400元/平米；高层（28层）__2T8户，主力户型80-120平米，均价7200-7500元/平米。高层及小高层价差约800-1000元/平米。风度天城天朗西子湖天朗西子湖：小高层（11F）__2T4户，主力户型130-160米，均价8500-9000元/平米；高层（24层）__2T4户，主力户型88-122平米，均价6800-7200元/平米。高层及小高层价差约1300-2200元/平米。小结——小高层物业作为明星产品受到市场客户认可，各级产品价差可假定为800元/平米。楼盘价格（元/平米）11F18F高层价差天朗蓝湖树——9000-950080001000-1500恒大城——7500-78006600-7000700-1000风度天城——8000-84007200-7500800-1000天朗西子湖8500-9000——6800-72001300-2200龙城铭园——80007000-7200800-1000在当前市场情况下，小高层产品作为明星产品受到客户认可，区域周边项目高层产品于小高层产品价差在800-1000元/平米，在未来测算中，价格价值遵循市场现状取最低值，即：11F/18F/高层产品各级价差假定为800元/平米。买小高层产品的绝大部分都是改善型客户，有较大的社会地位和经济实力，他们就是看重小高层居住的舒适度和体现身份，如果能把小高层和高层产品分开打造，形成小高层的一个组团，那价值肯定比现在还高————深圳世恋，柳佳同时，项目未来通过规划和园林区隔，把小高层物业作为独立组团打造还有更大价值提升空间恒大城蓝湖树最为平衡容积率的补充性产品，西安市场上目前小高层打造大部分结合高层产品打造，很少能形成独立组团，未来项目通过规划和园林区隔，把小高层物业作为独立组团产品打造，相比于目前市场价差还有更大提升空间。——关于物业组合中引入6/7层等产品的可行性研究。目前洋房等低密度产品基本在主城区外围供应，区域内低密度产品打造势必与全市同类产品竞争，在区域和资源上不占优势，同时，项目3.36的容积率指标条件下（除去商业指标），引入6/7产品体量难以形成规模楼盘名称产品区域容积率楼层华远海蓝城洋房浐灞1.97-9层锦绣天下多层、小高、高层经开2.01陆港金海岸洋房、高层国际港务区2.477层龙湖香醍洋房浐灞1.76层，9层雅荷蓝湾洋房未央1.487层大华公园世家多层、小高、高层航天城1.595层、18层、33层荣禾曲池东岸多层、小高曲江27层、11层6/7F33F公寓方案一9547436254——方案二1591238984439780——6/7层产品经验容积率按1.2算，33F高层经验容积率按3.5算，公寓经验容积率按5.0算。在西安市场上目前拥有洋房产品的项目基本上处于新兴或外围区域，高新区目前及未来新增供应中几乎没有洋房产品供应。在现有的拥有6/7层洋房产品的项目里，容积率指标均较为宽松，整体容积率基本在2.5以下。若引进6/7层产品，在6/7F+33F的组合中，洋房产品体量约1万平米；在6/7F+33F+公寓的组合中，洋房产品体量约1.6万平米因此，在现有的指标条件下，若引入6/7F产品，体量过于小。区域发展趋势——未来区域发展以现代都市化意象为主，在区域整体高容积率条件下，6/7层产品标杆性效果有待验证创业研发：构筑科技企业和科技企业家成长的摇篮，吸引国内外创业者、研发机构和创新型企业的聚集地，成为我国重要的科技成果转化和产业化基地。创业研发园重点发展生物医药、先进制造、能源技术、传感器、光电子、集成电路等专业孵化器，吸引和聚集一批技术创新活跃的研发机构，建设大学科技产业基地，造就一批特色鲜明、创新能力强大的科技企业；软件新城：面积7平方公里，将吸纳就业20万人，建成生态化、智慧化、国际化的软件产业聚集区。重点吸引国内外知名软件与服务外包企业，围绕移动互联网产业，在软件研发设计、嵌入式软件、数字出版、移动互联网应用、重点行业应用等领域确立竞争优势；发展目标：到2015年，高新区软件新城将实现产业收入过千亿，出口8亿美元，世界五百强企业达到20家，过万人企业5-8家，千人企业超过20家，从业人员20万人。在高容积率的市场基调下，市场上6/7层洋房产品较为稀缺，洋房产品的引入在一定程度上能提升项目形象及档次恒大城浅水湾楼盘容积率产品竹园阳光嘉苑4.2高层、小高层晶城秀府3.5小高层蓝湖树3.73高层、小高层恒大城3.5高层万科城3.0高层、小高层大兴郡3.3高层、小高层中央首府3.5高层、小高层紫郡长安4高层、小高层在相近容积率条件下，市场上项目一般做到小高层，且大部分为18F产品，因此在市场高容积率基调下，小高层物业作为项目标杆产品亦受到客户认可。同时，最大化引入6/7等洋房产品后，与高层物业组合相比较，经济效益增加不明显销售收入423981.677销售费用12719销售税金50878开发投资246939土地投资43000建设成本203939税后净利113445成本利润率45.94%保本销售率73.24%NPV71470.6473销售收入428572.7销售费用12857销售税金51429开发投资244905土地投资43000建设成本201905税后净利119382成本利润率48.75%保本销售率72.14%NPV756886/7F+高层+公寓纯高层物业组——测算前提，6/7层产品与高层产品价差假定为目前最大值3000元/平米在最大化引入6/7层洋房产品组合后，相对于纯高层物业组合，成本利润率及上升3个百分点，总体利润水平增长不明显。VS小结——引入6/7层等产品的可行性及必要性区域发展：未来区域发展以现代都市化意象为主，在高容积率的整体基调下，11F及18F小高层产品已然可以作为项目明星产品打造。标杆效应：在分解后容积率为3.36（扣除商业指标和用地）的地块指标下，6/7层产品的引入难以形成规模，标杆效应不大。经济收益：在引入公寓产品，最大化打造6/7层物业前提下，相比于纯高层物业组合经济效益仅提升3%，经济效益增长不明显。建议不引入6/7F产品——核心地块（DK6/DK7）最终物业组合。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：，假设在现有住宅指标下，住宅物业实现整体利润率约46%，税后净利11.3个亿在全高层排布方案下，通过初步测算项目住宅部分整体利润率约为46%，整体税后净利润为11.3个亿；测算前提：价格——2015年8500元/平米，年增长5%，地价按200万/亩计算，整体地块