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访谈笔记被访人：华融物业管理公司副总经理刘建业时间：9:30AM–10:30AM，9／13／2002地点：通泰大厦8层,华融综合投资公司办公室访谈人：张江燕,杨力,乐英明整理人：乐英明访谈纪要：1.个人经历：毕业于旅游学院，在该领域已经工作了十八年，以前在昆仑饭店和一家外资物业公司工作过。2．物业公司的管理范围：通泰大厦、证监委所在的顺成饭店、7号楼、平安大街上的平安综合商务楼、银岭中心等。他本人在公司内分管写字楼物业，皮总分管住宅小区物业。3．物业管理行业的一些思考优势:华融物业公司在金融街区域有着得天独厚的资源,由于金融街集中了大量优秀企业，管理标的众多。另外，金融街物业的本土化有条件应承自己的经营特色.挑战:行业内仅北京市就有1000多家物业管理公司,有许多在国内,国外非常有竞争力的公司,包括万科,第一太平洋戴维斯.品牌:不如中海,希望提高品牌的含金量,区别于别人,建立区域的物业管理,在金融街先打好好我们的牌子.我们的人员素质,服务理念也和先进公司有差距.希望借鉴国外经验,推进本土化的概念以适应本土管理定位:服务产品,(今年搞了)ISO9001,ISO14001认证,考虑把商业经营模式与物业管理嫁接,总体感觉是:业户的服务输出点越多,让客户能够感知.两个平台:第一个平台是对我们业务有影响的机关单位包括政府等相关利益全体,另一个是业户内部平台,保证对客户良好的服务输出。前期资源(资产本身的质量)对后期的物业管理影响非常大,物业管理应当与前期设计,建设结合，用系统化的思想统一规划.前期开发是一个有目的,创造物业价值最大化的过程.我们挖掘(物业本身)资源还不够,如大厦的智能化系统等。另外应大力吸引优秀的客户资源,知名公司的入住,包括他们规范的管理,定期的租金交纳对吸引其他客户非常重要。公司的上下有信心把公司搞好，立足“金融街”，创出服务品牌，服务更大范围的客户。4．在公司的收益情况总体而言，现在物业公司的利润贡献在华融系统的利润构成中所占比重不大，但客观的说，物业的主要目的并不是单体物业的财务收益率，如果强调这一点无异于杀鸡取卵，对公司未来的成长没有好处。稳定和收缴率,在于规模,物业管理是微利行业，利润的增长要靠品牌的力量在市场上形成规模扩张。此外，物业的另一个重要作用就是通过良好的服务对业主托付的标的建筑物实现保值和增值，这业恰恰是物业对华融这样一个房地产商的战略价值所在。单纯搞小区的物业管理不容易:服务对象不一样,有拖欠管理费的现象,要搞小区物业需要开发商的配合服务:物业的服务既要强调结果，又要强调整个过程给租户的感受。例如：工程改造,我们要进行整体的计划,从客户的感受出发，完成这样的任务(比如酒店的大堂)。5．中海有没有开发商?物业管理行业有那些优秀公司?中海收费相对行业高一些,在深圳有自己的开发商,国外的物业公司一般只做物业管理,不涉及酒店管理,第一太平洋戴维斯一般只做商务写字楼,不介入小区.万通物业管理公司也已经从小区退出去了相对来说，ＤＡＶＩＳ在业界是不错的，国内目前还没有这样水平的公司,所以感觉我们很有机会发展之初:企业高层应该保证资源的输出要和市场接轨,招投标,但做好这个的基础是品牌和人员的基本素质.目前我们成立了技术支持部和市场策划部,以建立项目管理人才储备基地。6．酒店管理与物业管理的差异？锦江是国内不错的酒店管理集团，这两个行业之间人才也可以互相渗透.物业管理更侧重于合同，您给我钱，我还要告诉您什么不能做．我们会规范客户的行为,而在酒店：您给我钱，您爱做什么作什么，他的服务输出点越多，控制点越多节日里，服务人员越容易松懈,管理一定要到位.7．与ＤＡＶＩＳ的关系？合资公司，我们控股，我们有三个董事，还有香港的两个先生，财务，工程我们．ＤＡＶＩＳ出总经理，金融界人员比社会招聘优先．培养我们日后的资源．国家政策上没有合资控股的要求，富凯项目，合资方在北京拓展新的业务，要经过我们董事长的批准，防止它成为我们未来的竞争对手。8．品牌管理：品牌问题一般出在小区而不是商务楼，进入前最好把小区的产权关系搞清楚,对硬件,客户要充分评价.不要贸然介入而不能自拔，做的不好对品牌会有很大伤害历史遗留问题,比如已经有不良资产在管理，可以先用一个品牌,而“金融街”用在优良物业上。品牌的名称最好是用“金融街”，这个名称的劣势在于地域色彩非常浓，但打出品牌关键在服务质量，而“金融街”自身就是一个很好的品牌，对物业公司形象的树立很有帮助。9．赢利状况：在系统内我们比重不大.物业管理是微利行业,毛利８－１０％左右,高的也不超过计划5%.评价公司业绩不在于收益增长，在于他的规模，交费率(我们达到１００％)10．小区物业的作用：小区物业孤立的看，并不赚钱，但做出品牌后能够带动房产的销售，如万科，从而实现经济效益。