诸城市四季美林项目物业发展建议及推售报告

诸城市四季美林项目物业发展建议及推售报告2008-07恒业安邦谨呈：山东吉宇房地产开发有限公司[200807SJML01]恒业安邦项目解析项目定位物业建议推售建议报告内容项目核心竞争力：“产品/区域价值是最可挖掘的竞争力”恒业安邦区域价值配套交通外部景观产品正大文苑★★★★★★★★★★★★★阳光河畔★★★★★★★★★★★★★★★龙城华庭★★★★★★★★★★★★★★★★★★龙都新苑★★★★★★★★★★★★★★东城名苑★★★★★★★★★★★★本案★★★★★★★★★★★---------------恒业安邦竞争策略做产品，打造项目核心竞争力树形象，建立竞争壁垒，建立差异，选择对手说未来，使客户形成项目处于河西板块认知关于物业建议恒业安邦规划重点在于充分利用长条型地块，规避现状不利条件优势：1、长条型地块，主要位置比例1：3；适合做中轴线型规划布局；劣势：1、长条地块难以形成向心力；2、周边附属建筑品质低劣；3、三面临物，一面临路，且非城市主干道。问题与思考（1）项目本体如何与东侧低端住宅自然分隔，避免环境的不良影响。（2）充分利用长条型地块，使项目价值最大化。（3）充分利用北侧的展示性，配合商业提高小区的功能性和价值性。帝邦国际恒业安邦整体规划恒业安邦意见通过景观主轴，解决社区向心力问题车行道人行道真正实现人车分流利用行道树减少因周边建筑物业品质差对本项目的影响行道树主入口景观主轴与楼前景观绿化的结合，实现“异步移景”全盘整体设计排布产品恒业安邦一期建议方案一：⑴+⑵+⑶+⑷+社区大门+入口景观=一期⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁方案二：⑶+⑷+⑸+⑹+社区大门+入口景观=一期一期二期二期市场多层竞争小于高层竞争，而且高层之间的真正竞争局面还未正式形成；以多层作为启动区符合目前的市场情况。形象区盈利区施工通道看房通道开发步骤以“景观先行”／以适销产品炒热市场，为后期成功开发奠定基础恒业安邦⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁一期二期二期形象区盈利区看房通道施工通道二期建议方案：⑴+⑵+⑺+⑻+⑼+⑽+⑾+⑿+⒀+⒁+景观主轴+其他=二期利用一期的实景展示，树立客户信心，适当拉高售价，实现开发目标。高层产品借市场优势实现利润空间／多层+商业产品借社区成熟度实现高价恒业安邦户型设计要点户型建议小高大小面积混合搭配，满足不同客户阶层需求。采取大量偷面积手法，通过夹层、错层、复式、露台、步入式凸窗的应用，提高附加值空间。与外部景观充分结合，体现观景性。产品创新是目前小高层突围的重点恒业安邦小高层户型设计创新点——赠送面积及居住舒适性是最大的设计要点户型建议小高卧室客厅大落地窗大露台+空中花架错层空中花园南北通透明卫+干湿分离恒业安邦户型建议小高户型展示----双凸窗的应用卫生间带凸窗凸窗赠送面积最大化:南北两侧大面积凸窗，双向卧室送凸窗，卫生间带凸窗。赠送入户花园赠送凸窗赠送露台面积（㎡）比例建筑面积76.074%赠送面积27.4阳台9.826%露台10.6花园7.0总计103.4100%赠送凸窗恒业安邦户型建议小高户型展示----夹层的应用赠送夹层，可作卧室使用（带独立卫生间）。通过夹层设计，提高了对空间的利用率，有力提升产品附加值．赠送私家花园赠送落地凸窗赠送露台赠送阳台面积（㎡）比例建筑面积77.873%赠送面积25.5夹层14.627%露台4.2阳台2.9凸窗3.8总计103.3100%恒业安邦户型展示----错落赠送露台的应用户型建议小高面积（㎡）比例建筑面积123.592%赠送面积11.0露台11.08%总计134.5100%赠送露台赠送露台注重多层和高层小户型中产品附加值小的缺憾，赠送观景露台，提高了小户型的价值性，同时增加了瞰景功能。恒业安邦小高层二层建议----赠送私家庭院户型建议小高花园入口通过赠送私家庭院增加二层附加值，享受花园洋房感受。恒业安邦户型建议多层区别于普通多层产品，营造整体丰富建筑立面。通过露台、私家庭院、错层等创新设计，给其以洋房级生活感受。户型设计要点恒业安邦户型建议多层建议设地下车库，一层赠送私家庭院恒业安邦商业建议沿街商业建筑形式：一层底商，可自由组合分割；商铺面积区间：以80-100平米，100--150平米两个区间为主；少两30-80平米以及1000平米以上的商铺；对于大面积商铺可自由分隔为多个小面积商铺；开间进深建议：开间尺寸8-13米，开间进深比例以1：2-2.5为最佳；层高建议：建议层高4.9米。注意因素：1、预留招牌位置；2、预留空调室外机机位。商铺可不考虑中央空调，商家独立安装分户空调；3、单套预留上下水管口，设计独立卫生间及排风系统；4、商业店铺需单独预留车位；5、餐饮类考虑排污、排烟管道设计；6、380V双电源配置，满足不同业态商家需求；建筑形式建议关于价格以及销售周期建议恒业安邦建议2008年9月入市，总销售周期18个月推售计划一期开盘二期开盘清盘•一期销售6个月，2008年9月21开盘——2009年3月销售70%；•二期销售12个月，2009年3月开盘——2010年1月基本售罄；2010年3月清盘。总销售周期不超过18个月9．212008…………………………3．2009………………………………………………1．2010……一期㎡二期㎡恒业安邦定价/入市价市场比较法：参考项目选取市场比较法说明：►第一步：选取参照系，选取市场中主要竞争项目正大文苑、龙都新苑、阳光河畔作为参照项目第二步：计算静态价格，建立比准价格体系后得到市场比准价格第三步：计算动态价格，根据市场发展态势，计算项目动态价格项目总建面均价主力户型正大文苑13万2188二、三居龙都新苑14万2450二、三居金屋小区12万2080二、三居(以上价格为各项目目前实售均价)恒业安邦因素位置价格交通配套物业管理周边环境项目规划楼盘规模建筑风格户型品牌实力广告推广合计（加权平均）权重0.10455860.09605640.09931260.09352390.08936320.09026770.06765560.06602750.06584660.06819830.08701160.07217801正大文苑(打分)6～765667457463龙都新苑(打分)8～455867774465金屋小区(打分)3～644666557557本案分值(打分)4～465665776662进行静态价格计算定价/入市价恒业安邦由实际比较得分，结合参照楼盘的售价，本项目住宅的静态市场比准价格为：2243元/㎡以正大文苑为参照，价格为：63/62×2188元/㎡=2223元/㎡以龙都新苑二期为参照，价格为：65/62×2450元/㎡=2568.5元/㎡以金屋小区为参照，价格为：57/62×2080元/㎡=1912元/㎡按参照楼盘的可比性，确定价格权重为：正大文苑占35.5%，龙都新苑二期占24%，金屋小区占40.5%。本项目住宅静态市场比准价格为：2223/㎡×48.5%=2568.5元/㎡×27.5%+1912元/㎡×24%=2243元/㎡恒业安邦一期入市均价2100-2200元/平方米定价/入市价动态价格预估，到2008年9月本案以2100--2200元/平米入市考虑到：►近几年来，诸城房地产市场价格成平稳上涨趋势；►2008年1月至6月诸城房屋销售同比去年同期半年增长3.8%，预计08年度增幅预计可达8%；（数据来源：诸城统计局)按2008年涨幅10%，半年涨幅5%，预计动态市场比准价格为：2243×（1+5%）=2355元/平米恒业安邦动态价格预估，全盘实现2300元/平米均价一期入市均价2150元/平方米2350元/平方米08年9月09年3月10年1月最终实现均价2300元/平米定价/全盘均价恒业安邦THEENDTHANKSFORYOURTIME