调控政策下的高端物业发展趋势

调控政策下的高端物业产品趋势二零一二年元月2003年2月，国土资源部在《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中明确提出：“停止别墅类用地的土地供应。”此后，别墅供地禁令被国务院以及国土资源部一再重申。2004年，国务院办公厅下发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》禁墅令2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》强调：坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。”2008年1月，国务院《关于促进节约集约用地的通知》明确规定：继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。2010年3月，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，第一条中就提到了：要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。别墅定义别墅定义：国土资源部对于别墅的定义一直未变，始终是“独门独院、两至三层”。这意味着，除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅。从规划意义上来讲，只有容积率低于0.35的用地，才被称为真正的别墅用地，这类土地的供应才是被明令禁止的。别墅的市场效应禁墅令之后，开发商纷纷打出“日渐稀缺性”这类价值概念。就市场反应来看，对别墅用地的调控政策不仅没有令别墅市场萎缩，反而推动别墅无论是供应量还是价格都持续走高。作为高端住宅，别墅或类别墅的单价总是比普通住宅高出很多，在设定的容积率下，这类项目的利润大大高于普通住宅。另一方面，市场销售成绩表明，别墅类产品的市场接受度也较高，这样也在一定程度上降低了营销难度。在开发实力差距不大的前提下，这也是很多开发商热衷开发别墅物业的原因所在。为何市面上别墅身影仍现开发商已建好别墅项目珍藏待市而为，在禁墅令多次重申前后投放，寻求高溢价；开发商早先“招拍挂”拿到的土地近期进入开发周期，未受政策限制，加上市场预期催升别墅入市气氛；地块中进行混搭。尤其是在许多知名一二线城市里，很多开发商倾向于在有限的低容积率地块上进行“混搭”，从而实现规划一部分高端物业，包括部分独栋别墅。近几年全国二三线城市均出现开发商以工业产业园或者旅游地产进行圈地现象，以企业独栋或者员工宿舍名义对外销售的别墅物业也大量存在；停止别墅用地的审批专指通常意义的独栋别墅。因此不在禁止之列的双拼、叠拼、联排等别墅依然可以大行其道。更重要的是，明令禁止别墅用地，是避免出现超大型低密度别墅区，不会影响到别墅类产品的供应量。市场应对独栋别墅的容积率通常都在0.5以下，而现在市面上的联排、叠拼都不可能做到这么低，大多数都在1.0以下，所以容积率也成衡量住宅是否是“别墅”的一个常用的指标，但这个依据并非一个官方标准。土地出让时只规定了土地用途和整体容积率，并不规定居住用地到底是盖板楼、塔楼还是别墅，开发商在局部容积率上做文章，已是司空见惯。还可以通过拆则双拼别墅，合则独栋别墅的子母房打政策擦边球。有可能的新禁令新别墅定义：除对高度、容积率进行限制外，纳入套型、面积等多方面限制。未来对于非独栋替代产品的开发限制，有可能提上日程。据国内一些市场研究机构预计，此举是为了更严格地执行“停止别墅用地供应”，不排除将联排、叠拼等项目也包括进来。独栋别墅替代产品崛起及影响广义概念：游走在政策边缘，类别墅是别墅产品的延伸，是介于别墅和高级公寓之间的一种产品形态。同别墅相比，类别墅和别墅在本质上是相通的，都强调优美的环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度，但类别墅具有比较鲜明的产品个性。另外，类别墅还具有经济型别墅的特点，单价和总价相对较低，适合的人群更广泛。广义上的类别墅由于居住体验与别墅颇为相近，别墅用地禁令出台后，作为替代产品，“类别墅”的开发正好满足了一些中高端消费者对高尚住宅更新换代的需求，市场需求量较大，近几年“类别墅”迅速泛滥。产品形态：类独栋、双拼、联排、叠拼、大平层……营销概念：合院、联院、空中院馆、平层别墅……与独立别墅相比，“类别墅”主要体现在占地少、更环保、土地利用率高；在价格上，它的总价比独栋别墅要经济实惠、性价比更高；和洋房相比，“类别墅”产品通常的户均面积都控制在200平方米以内，房型设计紧凑合理，和洋房相比，“类别墅”更显得有天有地，档次功能更高，且划分得更加人性化；同时，在同样总价的范围内，给消费者更多的自由设计和享受自然环境的空间。这类产品的开发不仅让开发商获利颇高，买家也极其看好。一方面，狭义类别墅这类产品的单价虽因为持续上涨而日益逼近独栋，总价却仍具优势。另一方面，虽然只是类别墅产品，其产品外观却具有独栋别墅感觉。对于中产阶级来说，买别墅尚且遥远，而总价偏低的类别墅，倒可以很大程度上满足这类人群对于别墅生活的品质要求。由于物业税开始试点，尤其是将高端物业作为税费征收的重要标的，将使得购置和持有别墅物业成本未来存在增长预期，因而总价和户型面积具备吸引力，综合取舍之下，呈精细化、精品化的广义类别墅产品需求呈现快速增长势头。对于容积率较高的项目，开发商也可通过将类别墅与高层住宅穿插或分区建设的方式，使项目整体符合规定的容积率，从而化解政策难题。在一些一线城市，甚至在项目里做出‘高层+排屋’的产品模式，这样一方面可以平均地块容积率，另一方面又能在排屋产品上取得高利润。高容积率别墅能带来高容积率及覆盖率地块经济价值的提升，尽可能多的实现更多别墅面积，方能使土地价值最大化。由于独栋别墅目前报批已被禁止，结果更多的关注点则从双拼、联排、叠加中寻找平衡，创新型组合方式的边界产品不断涌现，其中便包括合院别墅。在一些一线城市对用地进行了更为具体的限制要求，如上海就禁止容积率1.0以下的住宅用地出让。在此禁令下，这种户型的开发变得更加普遍。独栋别墅以后会越加稀缺，想做高档物业，往上发展就是做大平层户型，往下当然是建叠加、联排、双拼别墅。”从容积率0.8的类独栋至1.0容积率的纯别墅项目，面对同等容积率下能产生高溢价的机会，高容积率别墅已成为目前开发商着力探究的课题。混搭的另一层营销意义上在于容易使得项目形象产生“就高不就低”的效应，从而使得项目整体溢价水平能够上一个档次。其操盘基础必须建立在对地块资源属性的明确梳理之上；问题在于，高低配或者混搭往往意味着某种居住体验或者社区品质层面的牺牲。作为开发商行为，追求高回报高收益仍然是第一原则。因而，这类开发往往要经过多轮经济测算是否合理，要不然得不偿失。通常情况下，或者按照实际操作经验来看，将容积率用满是最佳方案。高低配物业入市策略前期以高端物业入市，一举奠定高端形象；在可力行的范围内，优先投入并完善项目内外公共配套；并对公共配套进行完全充分展示，化解区域陌生感，产生震撼效果；项目正式入世前就强调打造精品核心展示区，树立项目形象、营造生活氛围；深圳万科东海岸总建面：21万㎡；容积率：0.8；绿化率：69%；涵盖独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、洋房、公寓等，买别墅送浪骑游艇会会籍。杭州中海·钱塘山水总建面：15万㎡；容积率：2.5；绿化率：30%；销售均价：2.5万元/㎡;38席“城市别墅”——8栋联排。通过规划的错排，形成视觉效果上达到了独栋别墅的效果。杭州天阳上河外总建面：9万㎡；容积率：2.0；绿化率：30%；销售均价：2.5万/㎡;排屋180-200㎡叠排；上叠大面积露台，下叠院拥有宽大下沉庭院及半地下空间。西安紫薇永和坊总建面：50万㎡；容积率：2.7；绿化率：40%；销售均价：1.3万元/㎡;。采用街坊规划，东区是独立的别墅区组团，包含独栋、双拼与联排别墅。限购限贷信息联网2011年1月“新国八条”出台，加大保障性安居工程建设力度；贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。从严制定和执行住房限购措施，本地居民二套以上限购、外地居民能提供相应证明的一套以上限购；重庆、上海两地正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作。2011年7月“新国五条”明确指出“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”限购令执行扩大化。2011年12月，国务院表示限购令短期内不会放松；财政部正在研究进一步扩大房产税试点范围渐行渐近；关于房屋信息网络正在加紧进行，争取6月全面联网。通过技术，可实现全国性透明化限购。市场反应限购令直接封锁了高端物业大量的投资客户和多套改善性置业需求，直接造成当前市场的低迷。置业信息联网对于行业的冲击在于影响企业的未来战略定位，刚需型需求成为企业生存的抢夺所在，由此影响房企的开发战略和产品导向。随着限购政策的深入，市场进一步向自住型需求主导的方向发展，以经济型别墅代表的高端物业新产品介入市场，中小型类别墅产品在万科、绿地等品牌开发商中甚至成为一种主打产品；由于这类产品往往以牺牲高舒适高私密性的居住体验为代价，也同样引起行业内外人士批评。实践上，因为容积率控制要求越来越严格，更多出现“高密度+低密度”社区并存的规划手法，“高低配”在调控政策加码的情势下，通过差异化产品搭配实现高溢价。由于预期政策维持时间不会太长久。同样容积率如建成多层住宅或是小高层电梯房，舒适性要远高于一些单层只有几十平方米，算上地下室有四五层高的联排别墅，但是因为担心以后再也没有别墅了，导致很多开发商混搭第一原则是多争取建别墅或类别墅产品。200-250平方米的套型面积经济型“别墅”的发展较快，保障房建设力度加大后，会分流部分刚性需求，但由于改善需求长期存在，这类产品的市场空间仍然大有可为。同时，由于限购令下争夺具有购买资格刚需客户变得更为激烈，非顶级高端物业门槛降低成为一种趋势；市场中对于180-230㎡双拼别墅、150-180㎡的联排别墅、80-140㎡洋房反应较好，如万科、龙湖等知名开发商在深圳、重庆、上海等地不余遗力都推售这类产品，因其具有的“别墅居住”概念和形象导入产生印象投射，而价格优势则较为突出，受到市场的欢迎。经济型高档物业崛起：在有限的销售面积内，新一代的产品同样强调室内功能空间的齐备，如前庭中庭后院、主人套房、工人房、情景客厅、观景平台、车库、地下多功能间等，同时在私密性、智能化、景观视野、配套资源等附加值要求上，同样呈现精细化、品质化的发展趋势。与此同时，平层高档物业的崛起主要依据是居住体验的特性决定，这类物业能够免于上下楼梯的麻烦，平层舒适度和私密性更能得到保证，如加上其他配套资源等附加值，在一线城市如上海、杭州等地，平层高档物业和公寓的发展引人关注，也为市场所欢迎。对比之下，联排别墅的居住体验则优缺点均较为明显。上海万科尚源总建面：25万㎡；容积率：1.3；建筑密度：19.8%；绿化率：35%；销售价格：400-460万/套;法式联排别墅地上170㎡；别墅户型面宽7.6米双开间，约6米高挑空，拥有50㎡地下室。上海绿地梧桐院总建面：22万㎡；容积率：1.4；绿化率：35%；销售价格：3万元/㎡；180套别墅；联排别墅180-200㎡，类独栋别墅户型面积区间170-230㎡。上海保利叶语总建面：42万㎡；容积率：1.6；绿化率：40%；销售价格：600-850万元/套；项目别墅采用英伦与法式风格，小高层、高层采用ArtDeco风格。政策形势下的高端物业特色产品重庆龙湖悠山郡：类独栋总建面50万；容积率2.0，英伦风格；户型面积200-400㎡，其中以300㎡为绝对核心主力；采用廊桥连接两栋别墅，享受独立院落，以近联排别墅的指标做出了类独栋。价格比独栋便宜，比双拼略贵。万科东海岸四期：类独栋间距缩小，局部拼接，建筑上一小部分相连的独栋别墅；确保比联排别墅更具有私密性和独立性。纳帕溪谷-合院别墅总建面：；容积率：；主力户型：；销售均价：；上图为武汉纳帕溪谷，总建面25万㎡，容积率0.49，毗邻为9洞高尔夫球场；二期全部精装产品为主力254-343㎡合院别墅和部分600-690㎡独栋；销售均价：均价19000元/㎡