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贵阳铁五建房地产开发有限公司：深圳市连九洲实物流网络有限公司：本《物业管理方案》是根据贵州大厦的施工图纸和甲级商务办公楼的服务定位，依照《深圳经济特区物业管理条例》的规定，结合振业物业十年的从业经验而编制。如果有幸接管贵州大厦的物业管理权，我们将严格依照本方案中拟定的管理方式操作运行。贵州大厦管理处日常管理服务将全面导入我司ISO9001：2000质量保证体系。我们有信心在入伙后两年内建成市级优秀物业管理大厦及安全文明大厦，三年内达到省级优秀物业管理大厦标准，四年内达到全国优秀物业管理大厦标准。最终实现开发商和业主的物业保值增值。另外，我公司会在今后的工作中，结合贵州大厦的实际运作情况，对此方案做一些完善和补充，持续改进贵州大厦的物业管理工作。借此机会，我公司对贵公司在前期给予的支持和信任表示诚挚的感谢！愿我们的合作，能力促贵公司的项目开发锦上添花，最大化地赢得市场，赢得客户。顺祝我公司与贵公司合作愉快！顺颂商祺！深圳市振业物业管理有限公司董事长目录第一部分关于我们……第一章基本情况----------------------------------------------------------5第二章企业理念----------------------------------------------------------8第三章企业文化----------------------------------------------------------9第四章未来发展战略---------------------------------------------------10第二部分贵州大厦物业管理的整体策划与设想第一章物业概况---------------------------------------------------------11第二章管理目标、服务定位和重点工作---------------------------12第三章探求创造贵州大厦物业管理新模式------------------------15第三部分拟采取的管理模式和人员配备第一章拟采取的管理模式---------------------------------------------19第二章管理处架构和人员配备---------------------------------------27第二章管理服务人员的培训及管理---------------------------------32第四部分物资装备计划---------------------------------------------------39第五部分管理规章制度的建立第一章管理规章制度的建立-----------------------------------------41第二章办公自动化管理-----------------------------------------------49第六部分管理服务指标的承诺及采取的措施-----------------------51第七部分物业经营特色服务--------------------------------------------57第八部分前期介入及协助销售第一章前期介入--------------------------------------------------------59第二章销售的建议-----------------------------------------------------65第三章配合销售的措施-----------------------------------------------68第九部分日常物业管理服务第一章物业管理服务内容--------------------------------------------70第二章业主入伙--------------------------------------------------------72第三章装修管理--------------------------------------------------------75第四章客户关系管理--------------------------------------------------77第五章安全管理--------------------------------------------------------80第六章车辆交通管理--------------------------------------------------88第七章消防安全管理--------------------------------------------------90第八章环境管理--------------------------------------------------------92第九章大厦文化建设--------------------------------------------------97第十部分房屋本体及公共设施设备的管理第一章房屋本体及公共设施设备的管理--------------------------99第二章房屋本体的维修养护-----------------------------------------102第三章公共设施设备的维修养护-----------------------------------105第四章中央空调管理与维护-----------------------------------------111第五章智能化系统管理与维护--------------------------------------114第六章供配电系统管理与维护--------------------------------------126第七章给排水系统管理与维护--------------------------------------139第八章电梯管理与维护-----------------------------------------------144第九章消防系统管理与维护-----------------------------------------152第十一部分财务管理第一章财务管理计划--------------------------------------------------157第二章日常物业管理经费收支测算--------------------------------159第三章增收节支措施--------------------------------------------------165第四章本体维修基金的建立和使用计划--------------------------167第十二部分工作进度安排----------------------------------------------171第一部分关于我们……第一章基本情况企业名称：深圳市振业物业管理有限公司ShenzhenZhenyePropertyManagementCo.,Ltd创立时间：1993年注册资金：RMB1200万企业性质：有限责任公司公司股东：深圳市振业（集团）股份有限公司企业资质：深圳市首批甲级物业管理企业（资质证书、营业执照详见附件）组织架构：董事会总经理副总经理管理处维护中心安管中心服务中心项目拓展部品质管理部人力力资源部办公室计划财务部业务流程：总经理服务系统公共关系系统统管理系统项目拓展部品质管理部计划财务部人力资源部办公室维护中心安管中心服务中心政府主管机关物管协会业主委员会管理处业主董事会员工结构及管理人员素质：项目公司总人数管理人员作业人员管理人员与作业人员比例数量585人96人489人1：5.1职称高级中级初级员级及其他人数5人18人32人41人企业荣誉：一九九五年至今，公司连续被深圳市工商行政管理局授予“重合同守信用”企业，被深圳市政府评为“深圳市文明企业”。公司现为中国物业管理协会常务理事单位，深圳市物业管理协会副会长单位。所管理的物业：4项（振业花园、宝泉庄、宝丽大厦、振业大厦）先后获“全国城市物业管理优秀示范（大厦）小区”称号；5项物业获”广东省城市物业管理优秀示范（大厦）小区”称号；8项物业先后获“深圳市物业管理优秀住宅区（大厦）”称号；5个项目曾荣获“深圳市安全文明小区”称号；下属多个管理处先后荣获“园林式.花园式达标单位”称号。第二章企业理念企业目标：塑造振业物业品牌，把振业物业发展为全国物业管理行业内一流的物业管理企业企业宗旨：服务顾客、报效社会质量方针：安全、舒适、诚恳、尊重管理理念：细节的管理决定管理的成败服务理念：我们服务，我们诚信经营理念：服务创新，观念创新，制度创新，经营创新用人原则：能者上，平者让，庸者下第三章企业文化以人为本诚信服务振业物业人共享30.8岁的年轻，视员工为第一资源。我们秉承职业操守，向每一个方向传递一种精神：敬业！目标虽然远大，历程对我们更为重要，所有员工与ZYPM共同成长。用关怀抵达帮助，籍沟通赢得互动，止于至善。不断求知、饱满思想、丰富方法、勤于改进、成就自我。以诚立人，以真示人，以德育人，以信得人。请牢记并永远尊敬：客户！第四章未来发展战略突出一个中心：以发展为中心树立两个理念：为开发商商品价格的提升服务为业主（投资人）物业保值增值服务强化三个意识：服务意识法律意识责任意识做好四个建设：物业经理人队伍建设管理处建设企业和社区文化建设党风廉政建设抓好五项工作：建立和完善激励、约束机制加强成本、财务管理，这是企业管理的核心加强社区的治安管理，确保安全完善社区的服务体系，提升质量服务品牌确实抓好社区硬件建设第二部分贵州大厦物业管理的整体策划与设想第一章物业概况贵州大厦位于深圳市福田中心区民田路西侧，北临深南大道，南靠购物公园，东接民田路，西连组团中心公园，紧临市民中心、市民广场，处于“城市规划设计指南”的黄金商业区，周边拥有便捷的城市交通、完善的酒店、商务公寓、会展中心等城市配套设施。贵州大厦占地面积3，685平方米，建筑总面积约58,136.81平方米，其中办公建筑面积41,494平方米，商业建筑面积4，478平方米，写字楼标准层面积约1,850平方米。建筑层高98.8米，地下三层，地上26层，层高为3.6米，其中1—3层为商业裙楼，4层为空中园林，5层以上为甲级写字楼。贵州大厦地下三层提供了201个地下停车位，裙楼为商场、商务中心、餐厅、酒吧、多功能会议厅，外墙为高级幕墙饰面，低辐射中空玻璃，公共空间星级装修标准，8台日立牌高级豪华电梯分区群控，2台消防人货电梯，开利牌全集中中央空调及新风系统，自备大功率柴油发电机组，5A智能化系统。竣工时间拟为2004年7月，2004年底全面投入使用。贵州大厦整座建筑形象充满现代气息、十分壮观，地理位置极佳，楼宇机电设备先进，配套设施完善，和写字楼国际水准全面接轨，是深圳市高档甲级写字楼客户的最佳选择。中铁五局（集团）有限公司极具战略眼光，不仅在项目规划设计阶段选择世界名家--美国SBA国际设计集团公司，而且在项目竣工前九个月，即开始筹划日后的物业管理服务，体现出成熟地产商的风范。第二章管理目标、服务定位和重点工作一、管理目标1、在管理合同期内，通过优质的物业管理服务，年度客户满意度达到95%以上，迅速塑造贵州大厦良好的市场形象，确保贵州大厦保值增值，促进铁五局（集团）公司及物业管理品牌建设；2、根据委托管理合同和国家、省、市物业管理分项考核标准，在入伙后两年内建成市级优秀物业管理大厦及安全文明大厦，三年内达到省级优秀物业管理大厦标准，四年内达到全国优秀物业管理大厦标准；3、入伙两年内，配合开发商，力争使大厦使用率达到80％以上。二、服务定位1、基于贵州大厦甲级商务办公楼的定位，物业管理人将以严谨的工作作风、良好的服务态度、专业化的服务水准，为业主和客户提供超值周到的服务；2、在贵州大厦物业管理服务中，导入振