遵义桃溪三期物业管理方案

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资源描述

遵义.桃溪地产三期前期物业管理方案贵州遵义桃溪物业管理有限公司副总经理:朱安军二零一一年八月十八日2前言.根据桃溪地产开发有限公司在红花岗区的开发和销售计划,桃溪三期作为桃溪地产公司在红花岗区独领市场的开山之作;其目标是塑造遵义市第一优秀楼盘的形象,为接下来的桃溪四期、五期、六期的开发和销售奠定基础;所以桃溪三期物业作为品牌树造的重要要素;必须达到遵义第一的目标,根据这一目标,我们在认真全面考察了当地现有物业楼盘的物业管理水平,并且深入调查了当地居民的理解和接受程度,以及本小区准业主的实际需求,结合桃溪物业以前的管理经验,拟定本方案。3方案目录第一章、楼盘概况第二章、管理模式和目标第三章、组织架构第四章、员工编制、分工和任职条件第五章、桃溪三期管理处物资装备第六章、管理服务内容第七章、管理方式及服务宗旨第八章、管理处的公共管理规定和措施第九章、各项工作的检查措施第十章、桃溪河畔社区文化设计第十一章、管理服务分项指标及措施第十二章、员工培训第十三章、人事管理及分配制度构想第十四章、物业管理成本测算4一、桃溪三期小区概况桃溪河畔生态住宅小区位于遵义市红花岗区忠庄镇幸福村银河北路,物业类型为商住小区,总建筑面积:约40万㎡,整个物业管理区域四至:东至洛江河;南至桃溪大桥(洛江河);西至061基地812研究所;北至忠庄派出所、小区围墙。小区依山傍水,风景秀丽,再结合自然的原始生态,是目前遵义市绝佳的居住环境之一。三期经济技术指标比例面积(㎡)征地面积建筑用地面积建筑占地面积地上建筑计容面积其中独栋别墅面积双拼别墅面积联排别墅面积小高层面积高层面积多层面积商业面积配套面积地下室面积人防面积容积率5建筑密度绿地率总户数(户)独栋别墅双拼别墅联排别墅多层小高层高层机动车车位数量(辆)地上(辆)地下(辆)非机动车停车数量(辆)地上(辆)地下(辆)二、管理模式和目标:1、本物业一经入伙即按照本方案物业管理体系标准实行管理,达到桃溪物业管理贯标的要求;2、为了区别与本地现有物业的传统管理模式,全面推行酒店式物业管理,寓管理于全面、细致的服务之中。管理处将向业主提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务,对业主及物业使用人则体现为热情服务,提供全面的酒店式星级服务。3、在全面推行酒店式物业管理的同时,结合桃溪三期小区的实际情况,推出具有亲和的管理方式,让全体业主和睦相处,愉快沟通,心6里感到轻松、愉快,从根本上保证业主生活的质量。4、力争在本物业实施贯标方案后一年内评上遵义市物业管理优秀小区的称号、第二年创省优、第三年拓市场三、组织架构图:人员合计:61人四、员工编制、分工和任职条件1、桃溪三期管理处人员编制建议:一是外在形象的展示,二是为了项目的滚动开发而培养骨干,三是前期的管理工作繁杂和意义超凡,所以在人力和装备上都要配足,标准编制为61人管理处主任(1人)服务中心主管(1人)秩序维护队长(1人)保洁绿化主管(1人)工程维修主管(1人)前台接待(1人)楼管员(2(人)白班班长(1人)夜班班长(1人)固定岗5(人)固定岗4(人)保洁员18(人)绿化4(人)维修工3(人)监控(1人)监控1(人)中班班长1人固定岗5(人)巡逻岗3(人)监控1(人)厨师1(人)巡逻岗2人巡逻岗2人7桃溪三期物业人员编制表部门职务工资人数主要工作职责管理处主任35001人主持管理处事务客户中心(4人)主管25001人主持客户中心事务前台接待12001人接待、收费、库管、文员客户助理12002人客户服务、装修管理、收费游泳池、广告、停车场管理工程部(4人)主管25001人主持工程部事务综合技术员18002人设备管理、综合维修弱电技术员18001人弱电设备管理维修、综合维修小区护卫队(28人)队长25001人主持护卫队日常事务班长15003人主持本班工作、地面巡视服务礼宾监控(女性)10003人负责监控中心工作队员:固定岗:巡逻岗100015人人、车、物的进出、放行管理10006人巡逻岗每班2人保洁绿主管18001人主持部门工作保洁员850楼道、楼面9人分区负责楼道楼面卫生850地面、地下6人负责地面和地下室卫生8化部(21人)垃圾清运工1500外包负责园区垃圾的收集、清运绿化组长15001人负责绿化组管理工作保洁机动岗8503人定岗替休绿化技术员12003人绿化护养(后期储备人员1人)食堂(1人)炊事员15001人煮饭、食堂管理总人数:(人)61总工资(元):73700元(此编制为交房期到车辆管理工作上轨阶段,并且根据进度加设调配,以后根据实际调整)为了保证服务质量,前期除保安、保洁根据实际增减外,其他部门根据进度全部按满编执行。具体编制依据:客户助理分3个区管理服务;保安部:大门岗每班设2人(轮换礼宾)其他岗亭每班1人、取消紫园B区固定岗,小区主要以门岗把关和地面巡逻为主,班长负责大门岗和人员集中区域以及协助队长做好店面巡视工作,巡逻岗每班设三人,主要负责地上、地面、地下等安全及设施的巡视,监控中心每班1人:主要负责安全监控、信息发布、服务中心下班后的电话接听服务;工程、绿化(略);保洁人员分工表地上、楼道人数房屋分类梯数(个)区域划分1联排别墅其他紫园B区园内地上地下、单身楼楼9道1多层10紫园A区2-6栋1多层10禧园8个梯加紫园A11高层3寿园E1、2、3栋1高层34、5、6栋1多层10禄园1多层禄园3个梯加禧园2个梯加办公室等1多层10秋林半岛1高层2秋林半岛2栋(高层)并协助路面地面、地下人数区域1紫园地面加山上路道1禧园片区地面和紫园地下车库1寿园片区地面和入园大道1禄园片区地面2相当于3个人负责秋林半岛2栋高层、地面和禄园车库3替岗休息补充:除以上的分工外,公司采取一些其他方式调和:1、为公平起见,建议流水式转换岗位;2、地下停车场和主路道可以定期组织保安部演练,用消防水冲洗;3、每月由公司组织一次公益活动,对园区进行除杂草、修枯枝、清捡园区杂物、垃圾等(上下其出力)10辅助说明:人员的编制上在前期还是很紧扣的,而且成本投入和利润回报率是矛盾的,但是致力于长远的发展,创造社会影响力和树立企业形象是目前比较自然的选择,为了保证服务质量,建议:1、公司作息时间调整:夏天早上8点-12点、下午14:30—18点,冬天早上不变,下午提前半小时上班提前下班,(每天工作时间为7个半小时,理由:中午能够有大家充足的休息时间,下午精神会好些,物业管理重在精抓细管,并且很灵活的,并不影响效益2、经理级以下职员实行周一至周五调休制,尽量措开周末休息,车轮式的服务,同时,周末和节假日是业主情绪高涨、享受家人团聚和节日快乐的时刻,这时更需要贴切的服务和关怀,我们除全力保障物业管理服务质量外,还应抓住一切展示公司外在形象的机会(保持员工每周1天的休息),3、建议保安和保洁每月实行两天休息制,同时实行顶岗制休息,除此之外,保洁和保安部尽量调为每月1天休息,这两个部门具有工作的特殊性,尽量要保持工作质量(可以考虑其他补助方式如:成立食堂后提供中午的工作餐、保安部给予夜班生活补贴等)4、建议给予工程部职员工作餐5、客户助理以每人负责300套房子来设岗,工作内容包11括前期的装修巡查管理、工程整改的跟踪、投诉处理跟踪、回访、客户服务6、工程部可以兼并店面装修管理和各类装修管理方面的技术支持,同时主抓工程设备管理和对业主的工程服务,对于建设单位的收尾或者整改工作请脱开,目前以物业公司经营的方式运作项目,职责要分清,本职工作做好了才有精力去学习其他的知识,去探索、去完善、去开发拓展2、员工素质要求1)、管理层员工素质要求:(1)、管理处主任:大专以上文化程度或中级以上职称,40岁以下,持有物业管理上岗证书,有三年以上物业管理且具有项目全程管理服务工作经验,工作严洁,工作积极热情,责任心强,有较强的管理、组织及协调能力。(2)、保安主管:在部队任过班长职务,35岁以下,有较强的军训和管理能力、作风正派,不惧怕邪恶势力。(3)、工程(维修)主管:大专以上文化程度,有相应工作经验且具有全程物业管理经验,有相关专业中级以上职称;(4)、保洁部主管:高中以上文化程度,要求能够熟练处理本岗位的各项工作;(5)、客户部主管:大专以上文化,语言、文字表达能力强,具有较强的服务意识,善于人际沟通协调。(6)、办公室暂时由管理层兼职12(7)、客户助理(监控):高中以上文化程度,30岁以下,服从领导、听从分配、积极主动、认真负责、(8)、前台接待:高中以上文化,30岁以下,形象气质佳、积极主动、热情谨慎,有一定的财务基础优先。2)、作业层员工素质要求(1)、保安员:初中以上文化,30岁以下,男性身高1.65米以上,女性身高1.6米以上,五官端正,身体健康,无不良记录,有较强的观察、记忆、分析和辨别能力,有责任心;(2)、工程综合技术员、弱电维修技术员:45岁以下,无劣迹,具备高中(中专、中技、职高)以上学历,持有特种作业操作上岗证书,有物业工程管理经验者优先。(3)、客户助理:中专(高中)以上学历,女性,身高1.58米以上,形象气质较好,语言表达能力强,能熟练操作电脑。(4)、清洁员、绿化工:小学以上文化,45岁以下,经专业技能培训后上岗(5)、炊事员:男女不限,35岁以下,身体健康,无劣迹,有厨师经验。3、员工来源:管理处主任由公司调派;管理人员尽量使用本地化人才,直接在当地招聘。服务中心人员尽可能从宾馆酒店服务人员中吸纳,保安员可考虑与遵义周边地区退伍军人安置部门联系定点招收。管理层的新生力量可考虑从毕业于物管或酒店管理专业的应届毕业生中招聘,这些人有一定理论基13础,易于入门,培养较快。五、桃溪河畔管理处物资配备:桃溪河畔三期物资计划固定资产序号物品名称规格数量单位物资到位时间备注1电脑3台2上下床18组管理:6、工程:4人、秩序:22人、客户:5人双层铁皮柜35个宿舍配置3针式打印机1台启用收费软件使用4复、打印机带传真1台5柜式空调1台6保险柜1个7对讲机13部客服:1工程4、秩序7部、保洁低值易耗品一、办公类序号物品名称规格数量单位物资到位时间备注1办公桌12张主任:1张、客服:5张、秩维:1张、工程:4张、机动1张2办公椅14张3路由器1个1拖54A4打印纸5盒5牛皮档案袋900个6组合式档案柜6组修复调配7工程档案柜双层玻璃门1个8公用工具柜双门多层2个工程部9打卡机1个11来电显示电话3部两个号码工程、客户、监控12中性笔10盒13中性笔芯10盒14台笔5支15胶水20瓶16饮水机3台保安、客户、办公室1417小塑料垃圾桶10个18美工刀5把19刀片2盒保洁20标签小号20张21透明胶小号20卷22剪刀4把23档案柜双开门二层15个24打印墨水2瓶25软面抄30本26文件框30个工程部8个27塑料夹板20个28塑料文件夹10个29塑料档案盒20个30牛皮档案盒10个31验钞机1个32印泥5个33印泥油1瓶34环型针1盒35大头针1盒36计算器10个二、工程序号物品名称规格数量单位物资到位时间备注1低压电笔4支2尖嘴钳4把3钢丝钳4把4平口螺丝刀4把5十字螺丝刀4把6200MM扳手4把7300MM扳手4把8工具包4个9防水胶带10个10小铁锤4把11套筒扳手1套一头叉子、一头套筒12绝缘吕合金人字梯2M1把13绝缘吕合金人字梯3M1把140.5KG手锤1把15錾子3颗16管子钳750cm2把17管道疏通机代钢丝1套18羊毛刷3寸10把19磨光机1个20大榔头2把1521电锤6-24MM1把钻花各1支22电钻2-10MM1个钻花各1支23钢撬800MM/1000MM4根各2根24板锯1个配锯片1张25电烙铁30W1把26电烙铁200W1把27PPR热熔器16-63MM1套带模具28油漆刷10把29内六角4套303CM水泥钉2盒312CM水泥钉2盒323CM螺钉1盒332CM螺钉1盒348MM10MM膨胀螺栓2盒各1盒35电筒8把秩序、工程碳灯4盏工程362CM小钉子1盒37绝缘靴4双38钢锯1把39锯片1盒40350CM管钳2把41250CM管钳2把42钢丝刷3把43电吹风1个配电瓶专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