郑州复合书店文化艺术品展示交易中心地块物业发展建议书PPT55（PPT57页）

物业发展建议报告【简案】出版集团1、2号地块1项目概况分析写字楼市场研究物业发展建议酒店市场研究2项目概况分析1.项目暂定名称：复合书店综合体(一号地块)文化艺术品展示交易中心(二号地块)2.地理位置：位于郑州市郑东新区，北邻金水路、南临祥盛街、西临农业东路、东临中原传媒集团大厦。具体位置在中原传媒集团大厦西北角。传媒集团地块图3项目属性界定•3.规划指标：总用地面积：38971.4㎡，其中一号地块位于西侧，占地26094㎡，建设用地面积10041㎡，用地性质为商服用地，原容积率2.0，市政府已同意调整为3.5；二号地块位于东侧，建设用地面积12877.4㎡，为新闻出版用地，容积率2.0，不可更改。绿化率30%，建筑密度30%。•4.建设内容：分为复合书店综合体和文化艺术品展示交易中心两个建设项目，总建筑面积：83816.7㎡，其中地上建筑面积60898.3㎡，地下建筑面积22918.4㎡。（1）一号地块——复合书店综合体，共8层，总建筑面积35143.50㎡。1F—5F为复合书店类，建筑面积24343.5㎡，6F—8F为影院+电玩（建筑面积5700㎡）、健身、培训（5100㎡），地下一层，建筑面积10041㎡。（2）二号地块——文化艺术品展示交易中心，共6层，总建筑面积25754.80㎡。文化艺术品实物展示、文化艺术品实物交易、艺术品证券投资交易三部分各占2层，地下一层，建筑面积12877.40㎡。项目属性界定：一定年限的使用权开发4项目发展方向复合书店综合体(一号地块)文化艺术品展示交易中心(二号地块)酒店（快捷或星级含类星级酒店）写字楼就可行性，对于项目发展定位进行论证5项目概况分析写字楼市场研究物业发展建议酒店市场研究6郑州酒店市场7大量高档酒店集中在金水路，因为金水路集中了大量政府机关和大型企业，同时它也是郑州主要的行政大道、商务大道、财富大道，高楼林立，市政配套齐全；郑东新区目前作为一个未来城市建设的重点区域，郑州未来城市的名片，现已运营的高档酒店较少；在新区的规划中，以政府为主导，会展为带动，给酒店业带来了发展机遇，目前在建项目也大多集中此区域；123456781817121911109131416152021222324252627123456781817121911109131416152021222324252627红色代表营业中代表四星级代表五星级现有酒店分布大多集中在金水区，四星级为主,已运营的五星级较少；新区会展经济的发展提供机遇。星级酒店市场扫描8-www.m448.com-管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网9本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com10酒店名称区域星级标准客房总数量单间数量单间面积折扣价标准间数量标准间面积折扣价未来大酒店金水区4265502340019530400大河锦江饭店金水区4265402339812023398新华建国饭店金水区43501502548818025498河南民航大酒店金水区42711652020010020200郑州中都饭店二七区42482822-2532819725328河南开来大酒店金水区4968233506023298郑州金桥宾馆金水区4169592339810025398德亿大酒店金水区412440232608023260黄河迎宾馆惠济区5504543036041830360郑州红珊瑚酒店二七区4167341526011930260郑州长城饭店金水区4182152636010823360郑州丰乐园大酒店惠济区4266863531017435310河南中州皇冠假日酒店金水区5388283869823058718郑州索菲特国际饭店金水区5241512559814030598兴亚建国饭店金水区5342903549822030498裕达国贸酒店中原区5388283869823058718郑州中州国际饭店金水区412630304087730408郑州天地粤海酒店金水区4261100254589040458郑州华美达广场国际酒店金水区43021732746811627558中油花园酒店郑东新区52641243055511135600运营情况因星级规格而产生的入住价格差异不明显。星级酒店市场扫描11-www.m448.com-酒店名称星级入住率客源构成百分比（%）平时会展期会务旅游未来大酒店四80%100%7030大河锦江饭店四75%90%8515新华建国饭店四80%90%8020河南民航大酒店四40%90%1585郑州中都饭店四50%85%7030河南开来大酒店四55%85%8020郑州金桥宾馆四55%85%7030黄河迎宾馆四65%90%9010郑州红珊瑚酒店四55%85%2080郑州长城饭店四60%85%8010郑州丰乐园大酒店四65%90%7525河南中州皇冠假日酒店五80%95%8020郑州索菲特国际饭店五75%90%7525兴亚建国饭店五75%100%8515裕达国贸酒店五85%100%8515中油花园酒店五60%100%8515入住率五星级酒店入住率普遍好于四星级，展会期间更为明显。五星级酒店的平均开房率明显要高于四星级开房率，主要原因是郑州五星级数量少且声誉好、经营较好，基本垄断了所有的高层消费群体；郑州的淡旺季主要受到政府会议及商务活动所影响，淡旺季波动不明显，但大型会展期间波动较大；星级酒店市场扫描12-www.m448.com-酒店市场扫描酒店市场扫描——09年全市五星级、四星级酒店开房率均高于全市平均水平，高星级酒店、快捷酒店较受市场追捧。分星级开房率73.33郑州酒店开房率（分星级）74.3370％60％67.5263.6061.6355.4061.9250％40％30％20％10％0.00五星四星三星二星一星未评星全市星级酒店市场扫描13酒店房价市场——由于郑州商业及会展经济拉动，郑州星级酒店房价近阶段呈小幅上升趋势分星级房价郑州酒店平均房价（分星级）600500400300654.24393.12325.68200267.83170.80170.16293.740五星四星三星二星一星未评星全市星级酒店市场扫描14酒店名称酒店管理公司酒店名称酒店管理公司未来大酒店康年酒店管理公司郑州长城饭店中国铝业集团大河锦江饭店上海锦江国际管理有限公司郑州丰乐园大酒店郑州丰乐园大酒店有限公司新华建国饭店北京首旅建国酒店管理有限公司河南中州皇冠假日酒店洲际酒店管理集团河南民航大酒店民航集团郑州索菲特国际饭店法国雅高集团郑州中都饭店百仕得酒店管理公司兴亚建国饭店北京首旅建国酒店管理有限公司郑州红珊瑚酒店河南江海集团裕达国贸酒店裕达国贸酒店有限公司黄河迎宾馆河南迎宾酒店管理有限公司郑州中州国际饭店中州国际集团酒店管理有限公司德亿大酒店德亿酒店管理公司郑州天地粤海酒店粤海（国际）酒店管理集团酒店管理自持经营、外部聘请均有，但都缺少有特色的、独具一格的特质。星级酒店市场扫描15酒店名称配套项目未来大酒店中西餐厅、咖啡厅、夜总会、会厅、外币兑换、商场、美容美发、票务、全球通电话、游泳池、健身房、全球通电话等大河锦江饭店卡拉OK厅、健身室、按摩桑拿室、中西餐厅、咖啡厅、议厅、商务中心、外币兑换服务、全球通电话、洗衣服务、全部房间免费宽带上网等丰乐园大酒店迪斯科舞厅、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室、中西餐厅、咖啡厅、茶室商务中心、全球通电话、商场、全部房间免费宽带上网、足浴、温泉、特色美食、保龄球等河南黄河迎宾馆迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、室内游泳池、网球场、高尔夫球场、健身室、中西餐厅、会议厅、商务中心、全球通电话、商场、理发美容室、部分房间有宽带上网裕达国贸酒店中西餐厅、咖啡厅、夜总会、会厅、外币兑换、商场、美容美发、票务、全球通电话、游泳池、健身房、保龄球等中州皇冠假日酒店卡拉OK厅、棋牌室、游戏机室、室内游泳池、健身室、中西餐厅、会议厅、商务中心、全球通电话、商场、理发美容室、部分房间有宽带上网兴亚建国饭店中西餐厅、咖啡厅、夜总会、会厅、外币兑换、商场、美容美发、票务、全球通电话、游泳池、健身房、特色餐厅等商务配套较为齐全，但普遍缺少特色，特别是缺乏能提升品质、代表某种观念、精神内涵和图腾的特质。星级酒店市场扫描16酒店星级档次越高，入住率越好，但价格上升不明显；会展经济对于酒店市场的拉动作用显著；普遍缺乏特色、突出亮点不足。现有酒店印象星级酒店市场扫描171234567①希尔顿酒店②永和丽笙酒店③喜来登酒店④大观国际酒店⑤凤凰城酒店⑥香格里拉酒店⑦千玺广场⑧喜来登酒店未来供应区域大部分集中在郑东新区；8星级酒店市场扫描18名称区域地址开发商/投资商预计开业时间星级建面客房量希尔顿酒店金水区金水路交叉口升龙集团2013年540000300永和丽笙酒店郑东新区金水东路与民生路交汇处永和置业2011年540000300喜来登酒店金水区中州大道与郑汴路交叉口建业集团2011年420000200大观国际酒店金水区未来路沈庄北路金林置业未知5————凤凰城酒店金水区未来路郑汴路升龙集团未知5————香格里拉酒店二七区民主路嘉里集团2014年550000——千玺广场郑东新区CBD会展中心绿地集团2015年5————美盛中心郑东新区金水路农业路美盛集团2015年5————未来供应酒店星级几乎全部为五星级。星级酒店市场扫描19酒店名称星级标准物业管理客房总数量单间价格标准间价格套房价格平时开房率展会期间开房率天地粤海酒店4自管26135029842080%95%开来大酒店4自管9645845888880%95%中油花园酒店5聘请264555600110060%95%项目周边酒店入住客户多以周边机关单位为主，展会期间主要以展会客户为主；入住良好，展会期间更佳；星级酒店市场扫描20开来大酒店红堡歌舞厅、粤轩中餐厅、格瑞菲特西餐厅、茶吧棋牌室、室内游泳馆、保龄球馆、健身中心、桑拿中心、斯诺克台球厅。中油花园酒店豪华中西餐厅、大型多功能会议室、咖啡厅、健身房、游泳池等天地粤海酒店13个大小各异的豪华会议室，可容纳29至320人。酒店多功能厅具备先进的同声传译系统的功能视听设备，河南独家拥有“电视电话会议室”的星级酒店，为尊贵的宾客提供个性高端的商务安排项目周边酒店依托区域优势，硬件、配套无明显升级；星级酒店市场扫描21市场发展概况调研调研（1）调研方法：市场问询法调研对象：河南中州快捷酒店投资公司董事长陈桂杰女士观点：郑州一个月有一家半快捷酒店开业，行业发展进入瓶颈，面临洗牌。访谈内容：04年底-07年是快捷酒店的迅速膨胀期，平均一个月有1.5-2家快捷酒店开业。08年-10年是快捷酒店的迅速发展期，大量外地品牌快捷纷纷进入郑州。整体市场