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果岭四期定位及物业发展建议报告框架四期发展总体定位四期发展背景分析项目整体情况概述四期物业发展建议别墅市场竞争分析考察借鉴产品分析报告框架四期发展总体定位四期发展背景分析项目整体情况概述四期物业发展建议别墅市场竞争分析考察借鉴产品分析项目整体情况概述项目拥有的优势资源：国际标准18洞高尔夫球场——唯一性；水系景观、原生态景观、黄河大观人文景观——丰富性；黄河湿地保护区——稀缺性。果岭项目凭借高尔夫景观和自然景观，定位于旅游、度假、休闲为一体的综合型地产，在04—06年对郑州市场产生了很大的影响，成为当时市场受到瞩目的明星项目，而随着其他项目的入市和果岭项目的平淡，使得项目形象受到没落。目前销售三期产品主要有联排、双拼、洋房（主力面积80—120㎡）。项目应着力打造四期产品，提升项目形象，重拾往日辉煌。形象时间04年06年08年10年项目位于自然生态环境良好的惠济区和荥阳交界处，原黄河大观风景区内；有别于与北区传统的别墅区，仅靠黄河湿地保护区，自然景观资源具有明显的稀缺价值。项目所在区域概况有别于北区传统的别墅区，拥有独特的稀缺景观优势。项目传统的别墅区项目项目通过江山路直接到达市区（约15公里）；可以通过北四环迅速到达郑东新区；可以通过连霍高速到达城市外部区域。郑东新区二七广场项目交通概述项目距离市区距离适中，道路状况相对较好。三环范围连霍高速北四环四期用地概述本次所研究地块为果岭山水项目四期用地，位于整个项目的西南部，距离入口较远。高尔夫会所早期开发产品度假酒店营销中心四期规划用地高尔夫球场用地商业街项目入口地块一：138.38亩本地块内包含A部分为高尔夫球场范围，应划出，约15亩地块二：320.76亩本地块内包含B部分为高尔夫球场范围，应划出，约25亩）地块三：为暂不能利用地块（寺院）四期项目目前可建设用地约419.14亩。四期用地指标A地块一地块二B地块三项目位于郑州市西北部，拥有优美的外部环境，独特的黄河湿地属性；项目距离市区位置适中，道路通达状况良好；项目位于自然资源良好的黄河大观风景区内，拥有较好的人文景观资源；项目拥有独特的高尔夫球场景观、原生态自然景观、水系景观资源；项目为旅游、度假、休闲复合型社区，目前已开发至三期；四期地块位于整个项目西南部，且与已开发区域不接壤，四期地块的对外交通组织受到限制。项目整体情况概述总结分析报告框架四期发展总体定位四期发展背景分析项目整体情况概述四期物业发展建议别墅市场竞争分析考察借鉴产品分析政策背景分析限购政策改变了郑州房地产投资市场的格局，且主要影响中低端低价位项目。而对于本地块无限购政策限制，从政策角度来看，相对有利。限购令是目前对郑州房地产市场产生最大的影响；银行资金收紧，房贷利率提高，使得购买门槛提高；另外，还有房地产预售政策等其他房地产调控政策的出台，较全面对房地产市场调控。四期地块位于非限购区域，政策上相对有利整体市场背景分析整体商品住宅市场销售受到政策很大影响，非限购区销售情况良好。2008-2011年5月郑州商品房月度批准预售面积分析0306090120150180万平方米200810352.5649.4269.7947.7969.4387.33119.5155.570.9953.6384.12200971.0219.1112.3461.5627.3566.3310.3310.92110.576.47139.2125.4201037.6545.0577.2189.2383.65102.9104.952.97167.165.3283.9196.36201177.5233.0149.3114.483.91月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008-2011年5月郑州商品房月度成交备案面积分析050100150200万平方米200847.7322.1845.5552.9281.1953.4260.3861.3849.2450.5274.6478.27200939.4355.8399.196.8292.0999.41108.4104.5108.195.591.45165.32010115.954.2198.410672.1675.1899.25114.194.2490.3895.27129.9201163.4231.249.7247.266.321月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月郑州2008-2011年5月商品房月度成交价格走势0200040006000800010000单位：元/平方米2008444043904768415342364898431642334597480143664584200942644475445747515044515249495003494750765390493620105262562250505411586563796032618966026640735570332011731072227632876876931月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年5月，郑州市商品房新批预售83.9万㎡，成交66.31万㎡，供求比1.27：1，仍然处于供大于求的状态，整体市场供不应求的局面逐步缓和。报告框架四期发展总体定位四期发展背景分析项目整体情况概述四期物业发展建议别墅市场竞争分析考察借鉴产品分析别墅市场竞争格局清华忆江南怡丰森林湖天伦庄园清华大溪地正商红河谷林溪湾国瑞城雁鸣湖别墅区龙湖别墅区：依托龙湖镇自然景观资源，发展起来的近郊别墅区，目前以林溪湾、正商红河谷为代表。北部别墅区：北部别墅区主要黄河迎宾馆为旗帜，同时依托其自然资源发展起来，目前为止为郑州市最主要的别墅区，在泛北部别墅区范围内，近期活跃的主要有怡丰森林湖、天伦庄园等。郑州西部：西部板块是以大溪地为代表的城市远郊别墅雁鸣湖区：此区域为郑州未来别墅的主要供应区域，同时档次上也将会再次提升郑州的产品素质，目前尚处于筹备阶段，预计会在2012年开始逐步推出市场。天地湾盛景濠庭五云山洞林湖郑州别墅市场主要发展板块有四个，分别是雁鸣湖板块，龙湖板块，西部板块，北区传统别墅区板块；雁鸣湖板块代表着未来的发展方向，龙湖板块凭借板块经过资源也有一定的竞争力，西部板块项目不集中，主要表现为远郊别墅区，传统别墅区板块近期活跃项目以经济型别墅为主；本项目处于黄河风景区，紧邻北区传统别墅区板块，道路通达性良好，且拥有黄河湿地的独特优势资源。项目名称规模容积率正商红河谷占地33.4万㎡建面50万㎡1.49清华大溪地一期占地26万㎡建面19万㎡0.74（仅别墅产品）林溪湾占地43.3万㎡建面29.9万㎡0.69怡丰森林湖占地46.7万㎡建面50万㎡1.05天伦庄园占地33.4万㎡建面48万㎡1.57清华忆江南占地133.3万㎡建面150万㎡1.12市场活跃别墅项目研究目前郑州市场活跃的别墅项目，容积率普遍超过1，多是以别墅产品为龙头的低密度社区，缺乏真正的纯粹别墅社区。整体规划与建筑风格研究正商红河谷为西班牙建筑风格；项目整体规划一环二轴五片区，小区内设置坡地溪谷，打造原生态住区；景观特点以坡地、溪谷、原生态为主。以景观带进行围合划分成各个组团，中央组团以小高层产品围合洋房打造组团。正商红河谷双拼别墅联排别墅花园洋房小高层清华大溪地为西班牙建筑风格。项目整体规划以中央水公园为中心，以四合院和九宫格的方式布局，打造半开放式半围合庭院。以道路将项目分为多个组团，双拼或联排别墅设置在组团中央，以多层及花园洋房进行围合。清华大溪地酒店商务中心酒店客房沿主干道商业双拼别墅花园洋房联排别墅双拼别墅多层双拼别墅林溪湾林溪湾为西班牙建筑风格。项目整体组团式规划布局。项目景观依托原有坡地地形，引入水系，打造坡地景观。通过水系及道路规划围合式组团，在主景观带周边打造双拼等亮点产品双拼别墅花园洋房联排别墅怡丰森林湖为西班牙建筑风格，项目整体呈西班牙海岸式布局。以水系景观为主设置广场，将水系延伸至项目内部。项目利用道路及水系划分为不同组团，主干道两边设花园洋房，区隔各个组团产品。怡丰森林湖联排别墅花园洋房花园洋房花园洋房联排别墅小高层天伦庄园天伦庄园为英式建筑风格，一期25栋庄园分布在项目地块东北角，整体建筑规划成矩阵分布。联排别墅花园洋房电梯洋房清华·忆江南为中国江南风味建筑风格，以水景链为理念，形成了特色和个性的八大旅游中心。整个规划成“一河一绿一中心多组团“的结构。清华忆江南联排别墅双拼别墅花园洋房及小高层目前市场别墅项目多采用欧式建筑风格，尤其偏好西班牙风格，整体规划上多以坡地、水景打造组团式景观。项目名称建筑风格整体规划设计景观特点正商红河谷西班牙建筑风格项目整体规划一环二轴五片区，小区内设置坡地溪谷，打造原生态住区。坡地、溪谷、原生态清华大溪地西班牙建筑风格项目整体规划以中央水公园为中心，以四合院和九宫格的方式布局，打造半开放式半围合庭院。整体景观设计以水为灵魂。林溪湾西班牙建筑风格项目整体组团式规划布局，分为漫山组团、半山组团、半岛组团、溪上组团。坡地园林怡丰森林湖西班牙建筑风格项目整体规划呈西班牙海岸式布局，纵横两条水系。以水系为轴，设置风情广场、休闲廊道、组团景观、庭院景观天伦庄园英式建筑风格整体建筑规划成矩阵分布英式皇家园林清华忆江南江南风格项目组团式布局，南低北高一河一绿一中心多组团“的规划结构活跃项目产品类型研究项目名称独栋双拼别墅联排别墅叠加别墅花园洋房电梯洋房小高层正商红河谷●●●●●清华大溪地●●●●●林溪湾●●●怡丰森林湖●●●●天伦庄园●●●●清华忆江南●●●●雁鸣湖●●●●●●目前别墅项目产品组合以双拼、联排、花园洋房产品为主，罕有叠加产品双拼别墅项目名称250-300㎡300-350㎡350-400㎡400-450㎡红河谷清华大溪地24套清华忆江南8套林溪湾24套目前市场双拼别墅的总量较少，多为项目的拳头产品，起到树立项目形象的作用，户型面积以300㎡左右为主双拼别墅联排别墅项目名称180-200㎡200-240㎡240-260㎡270-300㎡300-350㎡380-420㎡合计红河谷8080清华大溪地303060清华忆江南241236天伦庄园222648怡丰森林湖937137183思念果岭三期二标段361450林溪湾102102合计8922918103426——目前联排是别墅市场的主力产品，总量相对较多，户型面积主要集中在200-270㎡联排别墅花园洋房项目名称一房两房三房四房复式合计40-60㎡60-90㎡90-100㎡70-90㎡90-100㎡100-120㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡130-150㎡130-150㎡190-210㎡210-230㎡红河谷782626130清华大溪地37200237天伦庄园728587312178怡丰森林湖62570119632351238108892思念果岭三期二标段78354144576林溪湾120合计371400924126344221161081264228——17710846461294——目前花园洋房是低密度市场的主力产品，产品总量较大，产品线较丰富，以两房和三房产品为主，70-130㎡面积段相对受市场青睐花园洋房活跃项目产品特征研究目前市场主流联排别墅面积在200-260平米之间，均有设置有地下室，层数上主要表现为地下室+地上三层。项目名称建筑形态层数主力面积（㎡）开间进深地下室正商红河谷联排1+3230-250平米7.317.8100平米清华大溪地双拼1+3约340平米7.5——180平米联排1+3240-250平米————122平米林溪湾双拼1+2282平米10.6/13.516.7160平米联排1+3200平米7.213100平米怡丰森林湖联排1+3267平米815100平米天伦庄园叠加下1+2，上2上下叠面积均为200㎡左右，下叠另送80㎡————无联排1+3中户329平米、端户410平米————80-120平米清华忆江南联排1+3250平米6.9约1490-100平米别墅产品整体特征别墅产品特