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您的需要我们的责任您的满意我们的追求-1-郑州市公路局办公楼物业管理方案目录第一章河南国基物业管理有限公司简介第二章郑州市公路局办公楼概况及管理特点分析第三章郑州市公路局办公楼物业管理服务思路第四章物业管理服务承诺第五章前期物资装备一览表第六章物业管理服务费用测算第七章护管服务方案第八章保洁服务方案第九章几点说明结束语-2-第一章河南国基物业管理有限公司简介1.1我们的实力河南国基物业管理有限公司（以下简称国基物业）成立于2001年8月，注册资金500万元，管理面积逾180万平方米，现为国家一级资质物业管理企业（河南省仅有两家一级资质物业管理企业）。国基物业现为中国物业管理协会会员单位，河南省物业商会理事单位，《河南法制经济参考》议政建议委员会会员单位，中国方圆认证中心会员单位。国基物业在河南省物业行业内率先通过ISO9001和ISO14001国际质量环境管理体系双认证，成功导入TPM全面生产维修模式，并建立起了融“末位淘汰制”和“目标责任制”为一体的国基绩效考核模式，拥有物业管理企业经理人近40余名，全员持证上岗率高达100%。国基物业管理服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字（办公）楼、高校后勤、商业地产、会展中心等所有物业类型，并以中原区域文化为核心，融全程托管、顾问输出和营销代理于一体，以高端物业为前瞻，自2003年实行市场拓展以来，几乎以每年50万平方的速度拓展着自己的管理服务领域。-3-国基物业先后与深圳国贸、深圳先达威、上实发展、决策资源等知名企业形成战略联盟，广泛汲取其他企业的先进管理经验，以规范化、科学化、互动化为核心，全力打造国基物业发展战略平台，构造独具国基特色的复合型生态发展系统。国基物业管理服务项目中，先后有多个项目荣获国家、省、市级荣誉称号，公司也先后被评为“郑州市房地产行业青年文明号”和“郑州市物业管理名企20强”，2004年度国内权威物业管理期刊《中国物业管理》第四期（总第十九期）更是以《1+1带给了我们什么》为题，报道了国基物业的成长哲学，也是河南省唯一获此殊荣的物业管理企业。1.2我们的理念服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。发展目标：以“生态型发展体系”为依托，致力于打造中原物业第一品牌。1.3我们的目标立足基础服务，树立国基物业诚信高效形象。-4-强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验”。1.4我们的项目物业名称物业类型建筑面积托管类型河南省公安厅省直机关复合物业200000㎡包干制郑州会展中心会议、展览综合物业210000㎡包干制平顶山市市政大厦政府办公楼（17层）50500㎡包干制郑州市建委办公楼政府办公楼（22层）27000㎡包干制金融广场超高层商务楼（31层）67000㎡包干制紫金城高层商务楼（28层）86000㎡前期介入郑州大学城（北区）高校后勤生活园区230000㎡包干制家和万世花园高档别墅区120000㎡全程托管嘉和园小区多层住宅小区80000㎡全程托管锦绣江南高档住宅社区130000㎡佣金制京城花园高档住宅社区200000㎡佣金制-5-金科苑高层住宅（18层）30000㎡顾问制兴华公寓公务员公寓110000㎡全程托管黄河美邸高档住宅社区110000㎡全程托管-6-1.5我们的荣誉国基物业：通过ISO9001国际体系认证通过ISO14001环境管理体系认证中国物业管理协会会员单位郑州市物业管理名企20强郑州市房地产行业“青年文明号”郑州市物业与房地产协会会员单位河南物业商会常务理事单位《法制经济》议政委员会会员单位家和万世花园：全国物业管理示范住宅小区河南省优秀住宅小区郑州市绿化达标先进单位郑州市首批旅游观光小区金水区绿化达标先进单位嘉和园小区郑州市优秀住宅小区金水区绿化达标先进单位金水区文明生活小区锦绣江南郑州市优秀住宅小区…………-7-1.6重点推荐项目一览表项目名称物业类型面积概况河南省公安厅省直机关后勤复合型物业20万㎡位于金水路，包括其办公区域、二级机构、住宅区等全部后勤管理，设有地下停车场，室外停车场，监控系统，电梯系统，中央空调系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备众多，且投入使用时间较长，为河南省省直机关后勤改革典范，业主满意率高达100%。郑州市建设委员会办公楼高层办公楼27000㎡位于淮河路，地上22层，地下1层，设有地下停车场，室外停车场，监控系统，电梯系统，中央空调系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备庞大，为郑州市建设系统标志性建-8-筑，业主满意率高达100%。金融广场超高层商住楼67000㎡位于花园路，地上29层，地下2层，设有地下停车场，弱电系统（包括四大系统：中央空调自控系统、安放监控系统、消防监控系统和水、电、气、暖远程抄表系统），电梯系统，中央空调系统，锅炉系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备体系复杂，为河南省金融系统标志性建筑，业主满意率高达99.5%。平顶山市市政大厦政府办公楼50500㎡位于平顶山市新城区，地上16层，地下1层，设有地下停车场，设施设备包括供配电系统、弱电系统、中央空调系统、供水系统、安（消）防系统和电梯系统六大模块，为平顶山市标志性建筑，业主满意率高达100%。第二章郑州市公路局办公楼概况及管理特点分析2.1郑州市公路局办公楼概况郑州市公路局办公楼雄踞郑州西郊黄金地段---航海西路。东起工人路，南望帝湖花园，交通便利，地理位置极其优越。郑州市公路局办公楼坐拥完善的社会配套资源，与帝湖花园、市广播电视局、建材大世界共构绿城“西部之窗”。地缘优势突出，具有成熟的办公、政务等文化生活氛围，能够无限提升办公品质。郑州市公路局办公楼的整个建筑造型新颖别致，采用国际前沿建筑设计理念，并采用玻璃幕墙及高级石材作为装修主料，整体建筑结构庄严肃穆，同时又不乏强烈的时代感和现代气息。郑州市公路局办公大楼地上9层为公路局办公用房，主要包括办公室、会议室等，地下一层为停车场，整体建筑面积逾9000平方米。2.2郑州市公路局办公楼物业管理特点需要品牌物业管理为之装扮好的物业需要好的物业管理呵护，需要好的物业管理品牌为之装扮，只有这样才能充分展示物业的特点，才能使物业物有所值。河南国基物业管理有限公司是河南国基集团的全资子公司，现为国家一级资质物业管理企业。公司以发展求生存，通过先进的管理策划，规范的操作实施，国际标准的导入，科学与系统的培训，有效的监督、评估和调整等步骤，10广泛借鉴其他知名企业的先进经验，并结合自身的资源优势，实施以关怀员工、关注顾客的需求，关注环境的温馨和谐，关注物业整体氛围为特征的物业管理，形成具有鲜明特色的国基物业文化及其雄心勃勃的主体发展规划。如今，国基物业已顺利通过了ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证，并发展成为融住宅、商业、写字楼、政府办公楼和复合型物业为一体的多元化全程物业管理服务公司，先后有多个项目获得国家、省、市级优秀住宅小区（小区），园林式单位的荣誉称号。国基物业人有实力、有决心、有信心，在郑州市公路局办公大楼的物业管理上再创佳绩。安全管理是重中之重郑州市公路局办公大楼地理位置的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性，因此安全管理是物业服务的重中之重。国基物业以ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中制定的护管工作程序文件及其作业指导书为标准，严格按照作业程序文件进行管理，对护管人员采用“培训——考试——抽查——考核”的PDCA循环控制体系，确保环境安全有序，并根据各项记录及时调整人员和管理范围，做到防范区域无盲点。公司还针对办公大楼的特点，在护管员定岗方面，按照内外相分离的基本原则，因地设岗，因区设岗，严格控制人流走向，重点加强居住区域安全力量，使领导放心。需对办公大楼的整体运作具有丰富的经验和优势郑州市公路局办公大楼一举将公共秩序维护、绿化、保洁委托给11物业公司。足以彰显郑州市公路局各级领导的魄力和决心，对整个中原地区机关后勤社会化改制具有极强的典范作用。国基物业现管理物业面积逾180万平方米，其中办公楼为20万平方米，会展中心为21万平方米。在我公司管理的项目中与公路局有异曲同工之处的省公安厅办公楼及市建委办公楼均多次迎接国家、省市各级领导参观考察，并受到上级单位的好评。从高档办公楼的日常服务，到温馨细致的客户服务，国基人形成了融“第一责任制”和“一站式服务”为一体的物业管理服务体系，并将在郑州市公路局办公楼的管理上再创佳绩。塑造良好的外在形象郑州市公路局办公楼在某种程度上承担着有效维护郑州市公路系统公务形象的义务，而社会各界所首先接触到的是作为服务者的物业管理企业，这，就要求物业管理企业必须具备强烈的形象服务意识。郑州市公路局办公楼一方面承担着保障正常办公秩序的重任，另一方面还代表着郑州市公路系统的对外形象，作为服务者的物业管理企业，就必须严格贯彻落实各项服务要求，尤其是服务意识的培养，规范各种操作程序，并通过持续性培训学习树立良好的外在公务形象，无论是言行举止，还是作业服务，都必须紧密配合郑州市公路局打造成为郑州市一流行政办公大楼。国基物业始终以“源于心诚始于完美”为核心，将礼仪化服务系统融入到ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中去，并制订了《国基物业文明礼貌用语100句》等诸多礼仪服务程序，各项目客户满意率始终在95%以上，必将有效满足郑州市公路局形象性这一需求。12第三章郑州市公路局办公楼物业管理服务思路经过详细的现场勘察和交流沟通，秉着“强力保障优化形象”的指导思想，针对郑州市西郊的规划特点和郑州市公路局的物业需求特点，我们的物业管理服务整体思路是：“一个中心、两个基本点”。“一个中心”是指我们的一切工作全部围绕“服务于郑州市公路局”这个工作中心；“两个基本点”是指以强力保障为基本点，以优化形象为基本点。根据郑州市公路局办公楼的物业特点和项目需要，我们将提供“专业化系统物业服务＋公路局办公楼特色服务”的一体化模式，在做好日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，有效树立郑州市公路系统的对外窗口形象，并强力保障郑州市公路局的正常办公秩序。优化形象专业与政治共建作为郑州市公路系统的最高行政机构，郑州市公路局拥有良好的社会口碑，其各级领导勤奋务实的工作作风更是给我们树立了榜样，而公路局的工作特性就要求我们必须拥有良好的外在形象和过硬的政治素质。针对郑州市公路局的这一特点，结合国基物业完善的礼仪化服务体系，我们提出了“优化形象专业与政治共建”的物业管理服务思路。“优化形象”是指先强化外部形象，从工作着装、文明用语等基13础层面开始抓起，严格按照《国基物业关于工装的相关规定》和《国基物业文明用语100句》的相关规定执行，然后再通过持续性培训机制加强公关礼仪培训，强化从业人员礼仪服务意识，全面提升从业人员素质，逐步建立起具有郑州市公路局工作特点的礼仪化服务系统。“专业与政治共建”是指根据郑州市公路局的工作特点和工作需要，在强化从业人员专业技能的基础上，加强思想政治教育，以班组为基本单位，以党员为核心，以内部思想政治教育为主，建立起具有郑州市公路局鲜明特点的“专业技能和政治思想共建型”礼仪化服务系统。“优化形象专业与政治共建”将国基物业成熟的礼仪化服务系统和郑州市公路局的行政角色有效结合起来，逐步建立起具有鲜明特色的郑州市公路局办公楼物业管理服务礼仪体系。节能降耗清洁与养护互补清洁服务作为物业管理服务的一部分，其核心价值同样在于有效促进物业保值升值，不仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命，还要通过精心养护保障各种材质的光洁如新，且在此基础上尽量节能降耗，针对郑州市公路局办公楼各项建筑指标，结合国基物业成熟的质量运行控制体系，我们提出了“节能降耗清洁与养护互补”的清洁服务思路。“节能降耗”是郑州国际会展中心清洁服务的基础目的，而“清洁与养护互补”则是达到这一目的的核心工作模式。“节能降耗清洁与养护互补