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1京都广场C组团商业物业定位报告2004年9月贵州友联伟业投资顾问有限公司2京都广场C组团商业物业定位报告一、都匀商业物业市场分析1-1都匀商业物业宏观市场分析1-1-1都匀房地产市场在多种因素作用下步入调整期房地产界人士一直认为房地产的发展具有周期性，根据调查分析得出:一个城市的房地产发展分为三个阶段，发展期，高潮期，调整期。刚开始随着经济得发展，人们生活水平得提高，人们对居住和购物环境的要求提高，使房地产有了市场。由于城市建设和经济发展的需要，政府大力支持，开发商追求利益，市场的进一步需要，把房地产推上高潮。随后房地产市场开发过大，市场需要调整和市场需求需进一步培育，房地产进入调整期。都匀市房地产市场经历了5年的持续上升，从2003年开始有所回落。房地产经济指标比上年同期有了不同程度的下降:□商品房新开工面积为284507平方米，比2002年下降10.7%。其中:商品房住宅面积228490平方米，比2002年下降16.9%。经营用房面积51449平方米，比2002年上升18.53%。□商品房销售面积239073平方米，比上年下降11.04%.商品房住宅213485平方米，比上年下降11.36%，经营用房销售面积20689平方米，比上年下降21.4%。□商品房住宅均价944.6元/平方米。比上年上升4.7%，经营用房均价5641.03元/平方米，比上年上升17.95%。□市区商品房住宅现房销量比上年上升28.23%，开发区比上年下降35.87%；市区经营现房销售量比上年下降27.92%。开发区比上年上升7.26%。3□市区商品住宅期房预售面积92492平方米，比上年下降6.63%,开发区为18844平方米，比上年下降61.67%；市区经营房预售面积10999平方米，比上年上升25.12%，开发区为175平方米。比上年下降92.8%。以上的统计数据说明2003年都匀市房地产大部分指标有不同程度的下降,商业地产开发体量增加，但销售量却在减少，房地产发展步入调整期。2004年4月底开始的以控制土地供应量、提高开发企业自由资金比例、缩减房地产开发信贷规模为主要手段的房地产市场宏观调控，加速了都匀调整期的来临，并强化了该趋势。，1-1-2商业物业的预、销售量呈下降趋势，商业物业的价值实现周期拉长都匀市商业物业发展在经历了一段时间的市场洗礼后,买铺经营者在前一段的销售浪潮冲洗下实力已经大打折扣.在一轮激烈的竞价投资之后,买铺经营者(买铺自营或买铺出租)或惨淡经营或勉强维持,也正是这市场的残酷变迁,加速了投资者成熟的脚步。而对于投机者来说,1998年到2002年是投资黄金时期,这一部分人成为都匀房地产市场迅速变迁的得益者,基本完成其预期资本积累并相当迅速地淡出房地产市场。对于开发商来说，受过去商业物业销售成绩和巨额利润的鼓舞,开发热情仍然高涨,售价体系在高速发展时期的价格体系基础上进一步提高，但是却恰恰忽视了市场实际需求有限性和阶段性。市场供应量的放大，投资回报率的下跌，空置的大量存在，商业物业的购买主体由过去的投机者、投资者、买铺经营者三分天下的格局，随着都匀商业地产价值的快速理性回归，蜕变成投资者一股独大，买铺经营者声音微弱，投机者退出市场的格局，商业物业的销售变成与投资者在投资价值上的斗智斗勇。1-1-3新上市商业物业价格高企，价格背离价值，有价无市都匀市房管局《都匀市房地产市场运行分析》中显示:从1998年到2002年五年时间，都匀的房地产经济在“资本置换、整合资源、以人为本、优化环境”十六字工作方针的指导下，五年来商品房开工面积1312238平方米，其中2002年达到317486平方米，占到总开发面积的24.19%。都匀市房地产业也正是于2002年达到高峰，经历了这一段时间的高速发展，4商业物业价格曾一路飙升，销售市场也曾一度出现极度繁荣的“泡沫”景象。直到今天，都匀市整个房地产行业也没有完全从过去的繁荣的景象中走出来，商业物业定价并没有根据市场的变化作出调整。因此出现了新上市商业物业价格高企，价格背离价值，有价无市的情况。都匀市大多数商业地产的开发者都不愿意对建成的商业物业削价割肉推向市场变现离场，典型如西苑大世界。每年的商业物业的销售面积有限，成交价格水平不高，高价商业物业在中心商业区及周边配套较好的区域大量空置（市中心的筑匀、广惠、海文、华欣大厦内铺大量空置），开发商转变为地产商。旺场——升值——卖场成为近两年来房开商不得已而为之的选择（如云都商业广场、现代城等）。一方面高价商业物业大量空置，市场消化意愿有限，一方面开发商对价格采取不变的以静制动的销售策略，源于对商业物业价值的乐观判断和升值的良好预期；等待着商业物业投资回报率攀升时吸引投资或投机性买家入场，实现其开发之初设定的利润目标。所以，高价商业物业基本上处于有价无市的市场状态。在目前这种市场情况下选择这样的等待许多房开商也是迫不得以，但是由于这段时间的长短存在着判断上的困难,特别是相对于外地房开商来说，这样的等待存在的风险就更大。即使是这样,由于低价放盘存在的风险初步判断也将不亚于等待。同时考虑到整个都匀市房地产的整体趋势,如果说某一家房开商以目前市场能接受的价格放盘的话,价格的迅速滑坡,势必导致都匀房市剧烈震动，甚至于会影响整个都匀市经济的健康发展。都匀市房管局《都匀市房地产市场运行分析》中指出:五年来，房地产经济的发展，对都匀的财政收入起到了一定的经济增长点的作用。1999年表彰的纳税大户中，房地产开发企业占52.94%;2000年占44.45%；2001年占31.67%；2002年占30.51%。再从契税收入来看，1998年为93.14万元，1999年为127.78万元，比1998年增长了37.19%；2000年为339.18万元，比1999年增长165.43%；2001年为430万元，比2000年增长26.78%；2002年为450万，比2001年增长4.65%。5从政府相关部门公布的相关数据可以看出，房地产行业对于都匀这样一个二级城市的重要意义，作为这个城市经济的重要组成部分，其任何重大的决策必然需要考虑全面、周到。但市场是残酷的，营销中心近期市场监测结果显示，都匀各项目对价格已经开始进行调整，云都商业广场就是一个典型的例子【见“都匀商业物业微观市场分析”一节】。1-1-4商业物业人均占有面积增长过快衡量一个城市商业面积是否合理国际上采行的惯常衡量指标就是人均商业面积比，这项数据直接反应出了一个城市商业物业发展的合理程度。世界通行的人均商业面积(商业面积/常住人口)合理标准为1平方米/人。（1）2001－2004都匀市人均商业面积增长统计表：注：1998-2003年新建的经营用房面积为：201007㎡，各种老门面及改造门面经营面积假定为：20000㎡，居民区改造门面未做计算。城区人口总量按每年1.5万人增量计算。2004年竣工的经营用房面积参照2003年数据（51449㎡）估算为52000㎡。考虑到城市人口中，一定比例的流动人口属于农民工，他们的消费能力有限所以设定常住人口与流动人口比例为：7：3。（2）世界、中国部分城市人均商业面积统计表：注：海口、大连其商业人均面积以远远超过国内平均水平，其城市经济总量及消费能年份人口总量（常住人口）（万人）商业物业面积（㎡）人均商业面积（㎡）200121（14.7）1461520.7（0.99）200222.5（15.8）1795580.8（1.14）200324（16.8）2260070.94（1.35）2004（预测）25.5（17.9）2780001.1（1.55）城市纽约东京香港上海北京广州深圳海口大连人均1.61.71.31.00.70.71.01.31.06力远不如北京、上海这些全国商业最发达的地区，因此造成大量商业物业面积空置，资源严重浪费。从两表的对比明显可以看出，2004年都匀市人均商业物业面积占有指数已经高于人均1平方米的标准，与上海、深圳、大连等地接近。但是，都匀作为一个二级城市，其城市经济总量、消费能力与上海、深圳等经济发达的城市相比，有着天壤之别。其必然结果是都匀商业物业正面临着投资热情降温、商业物业大面积空置等问题的考验。1-1-5消费者投资日趋理性，现实的投资回报率成为投资选择的依据消费者投资在经历了一段时间的冲动性投资以后，随着市场供求状况的变化,相当一部分投资者出现了不同程度的亏损情况。因此，在再投资的过程中相较于以前则要谨慎的多，考虑的因素也呈现多元化的趋势。现阶段，投资回报率、卖场经营者的持续和发展性经营能力成为投资者进场的主要考量因素。对商业物业销售市场，值得关注的是关于投资回报率的合理性估算。一般来讲，投资者选择作出投资决定的时候，必然有其作为参照的标准，这些标准因人而异，其中银行同期存款利率与通货膨胀率则是两项必不可少的指标。现阶段我国的通货膨胀率在4％左右，一年期存款利率为1.89%,以6成10年按揭方式买铺，年投资回报率的最低值不能低于4.8%。通过对我国许多城市商业物业销售时年投资回报率的承诺统计及过去商业物业的销售经验，一般来说租金水平能否抵付按揭月供的年投资回报率成为购买者是否进行投资的临界点；另外在投资者对卖场经营者的持续和发展性经营能力考量的时候,并不单单指向某一产品、某一行业，更注重于大商业气氛的形成，其中包括对卖场的分隔、业态业种的定位等，来综合考量投资前景，作出投资决定。这些因素的介入，最终导致了都匀市房地产市场目前局面的形成，给房地产开发商带来了新的挑战。同时,这些因素的介入也有利于都匀市房地产行业更快、更健康的发展。1-1-6都匀商业物业经营呈现规模化、专业化趋势明显规模化、专业化是经济发展、市场进一步成熟、规范的产物，都匀商业物业经营正朝着这样一个方向发展。较早一点有制革厂建材市场、育英巷市场（服装、鞋）、蔬菜公司振兴市场等。近年，有现代称（电器、品牌服7装、电脑等）、云都商业广场（建材、装饰、家具、汽配等）、丽水园（糖酒）、天源、红旗新村（汽车）、德达广场（汽车城、家具城规划中）等。京都广场一、二层商业物业面积总量为11867.65㎡（一层商铺面积5583.63㎡，二层商铺面积6284.02㎡），项目地处都匀“旱码头”，交通便利，为口岸市场的发展提供了必要的条件。在正确而有效的推广、招商策略的指导下，京都广场项目必能在激烈的市场竞争中占据一席之地。1-2都匀商业物业微观市场分析1-2-1城市规划、政府机构搬迁，开发重心指向开发区随着新开发区的发展，州政府三大班子搬迁，配套设施的完善，都匀经济重心逐渐向开发区倾斜，新城区、新老城区结合部商业氛围逐步升温。（1）新（新老城区结合部）、老城区楼盘开发对比统计（2002—）：新城区及新老城区结合部老城区（斜桥以北、西苑以南）德达广场、陶溪园、红旗新村、长江花园、云湖雅苑、碧云苑、天源花园、嘉利园、惠泽园、云都商业广场、建贸大厦、京都广场、西苑大世界、鹏达物资大厦、鲁班华庭、丽水园现代城、中房物资大厦、协和星苑、金海岸、金鹏花园、东坡花园、银河之都、剑峰花园、华欣大厦从2002年开始，新城区及新老城区结合部开发楼盘粗略统计为16个，而老城区为9个，老城区楼盘开发数量明显少于新城区和新老城区结合部。另外，从开发体量上比较，老城区开发较大的楼盘仅现代城与金鹏花园，而新城区和新老城区结合部开发体量较大的楼盘就有西苑大世界、京都广场、陶溪园、云都商业广场、长江花园等。可以看出，从2002年开始，都匀房地产开发重心已经逐步在向新区倾斜。1-2-2专业市场向新城区及新城区结合部集中，老城区逐渐失去竞争优势新兴专业市场的发展方向、程度能反映出一个区域经济发展空间与活力，新城区与新老城区结合部新兴市场发展迅速，业态、业种选择呈现多样8化趋势，而老城区新兴专业市场发展受制于场地规模、地租级差等则相对缓慢，老城区的专业市场在城市规划与激烈的市场竞争压力下逐渐失去优势。（1）老城区商业街及市场业种选择粗略统计：商业街及市场业种选择新华北路五金、电工、卫浴、灯饰照明新华南路服装、鞋类、餐饮、民族路网吧、餐饮、手机