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社区商业案例——深圳万科城•风情步行街世联研究案例版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.05.29本报告是严格保密的。2[关键字]：社区、商业[简介]：本案例介绍了深圳万科城中的商业——风情步行街，商业的目标消费者定位、业态定位、商业规划、经营策略等。本报告是严格保密的。3万科城概况万科城位于深圳龙岗稼先路以南、贝尔路以北、坂雪岗大道华为百草园以西、石龙路以东。物业类型普通住宅、别墅建筑类别多层、小高层、高层占地面积397883.5平方米建筑面积437670平方米住宅面积398050平方米商业面积30000平方米覆盖率30%容积率≤1.1停车位4200建筑设计美国Sandybabckck设计事务所景观设计美国BGA景观设计事务所开发商深圳市万科房地产有限公司商业策划深圳美格行商业地产本报告是严格保密的。4万科城•风情步行街——社区LIVINGMALL美食世界娱乐风情走廊一楼时尚百货二、三楼超市组合社区配套社区配套风情娱乐休闲街区健身汽车配饰万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区LIVINGMALL，即“全生活广场”是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综合性街区商业建筑面积３万平方米，一期2.2万平方米，餐饮占到1.1万平方米；二期0.8万平方米本报告是严格保密的。5目标消费群定位——圈定商业配套消费圈核心商圈次级商圈辐射商圈核心商圈消费人群（1.5km内）——约15万人华为工业园、新天下集团等3万人高科技精英；万科城、日辉台等近2万高收入特区新移民；岗头村、马蹄山村、坂田村等近1万富裕居民；其他消费人群9万人。次级商圈消费人群（3km内）——约30万人龙坂卫星城近几年超过300万平方米住宅开发量及周边大量消费人口，加上坂雪岗工业园近400多家高科技企业辐射商圈消费人群（车程20分钟内）龙坂卫星城及周边福田中心区、龙华、布吉、观澜等过百万的消费人口本报告是严格保密的。6业态定位——三大主题，三种风情国际美食坊——打造深圳最著名的中西美食街主力商务酒楼主力中餐酒楼中餐风味餐厅海外及休闲餐饮快餐类酒吧及咖啡茶艺建筑面积（m2）约2000约2800约2500约1300约800约1600商户要求著名粤式海鲜商务连锁酒楼粤、川、湘、扬、京、西北、东北等各大菜系知名连锁酒楼各大菜系知名连锁风味餐厅日本料理、韩国料理、西班牙餐厅、意大利餐厅、法国餐厅、拉丁风味餐厅、印度餐厅、印尼餐厅等中式快餐、西式快餐等咖啡厅、各类酒吧、茶艺、书吧等等本报告是严格保密的。7业态定位——三大主题，三种风情时尚购物中心——风情街区，体验式购物时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景”等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。主题购物业态分为二种类型：日常购物：社区超市，具备生活必需品特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群本报告是严格保密的。8业态定位——三大主题，三种风情娱乐休闲广场——12200平方米的开放式城市广场12200平方米的文化广场，为消费者提供巨大的逗留场所，为商家带来潜在客人，也为商家促销提供了场所。业态有茶馆、酒吧等。针对周围IT精英、高档住宅业主、私人老板、白领阶层本报告是严格保密的。9规划——全街铺的规划布局建筑规划的核心思想——街铺和底商建筑风格——双首层，参考美国洛杉矶FashionIsland购物中心设计理念分割自由——有2层、3层、半地下等；铺位最小12m2,最大的2900m2商铺层高4.8~5.8米，使商铺更显宽敞、通透多数商铺实用率超过90%，性价比提高本报告是严格保密的。10经营策略——特色连锁、品牌经营大事记2004年11月20日，万科和华润万家、丹桂轩正式签署协议，进驻万科城截至2005年5月份，出租商铺80%2005年6月11日，正式开盘发售余下的20商铺，面积150、200m2，主力商铺价格70~80万元租金水平最贵：110元/m2，如丹桂轩等较便宜：60~70元/m2华润超市丹桂轩中国银行KFCKOSMO咖啡舞鹤日本料理EITIE（爱特爱）时装名店三春晖书店自然美美容院逍遥养生堂小白兔干洗科达冲印主要客户本报告是严格保密的。11招商推广策略——整合传播，活动造势举办深圳独一无二的西班牙风情节招商推广策略利用广场举办促销活动，不断造势组织营销推广，系统化媒体组合泛社区活动总动员创办“万科城•风情步行街”消费专刊先招商后发售策略，确保长远利益专业经营管理公司统一经营管理本报告是严格保密的。12风情商业街运作时间表2005年万科城•风情步行街运作时间表3月22日深圳首席LIVINGMALL进驻商家，在报业大厦2楼，中国商业联合会购物中心授予万科城“中国社区LIVINGMALL示范工程”的招牌。4月2日万科城•风情步行街诚意登记4月中深圳著名商铺研讨会4月底登记买铺客人超过800（铺位总数量是180多）5月1日万科城2期开盘6月11日万科城•风情步行街开盘7月份预计入伙10月份万科城•风情步行街各商家开业本报告是严格保密的。13TheEnd